度假地产：有情怀远不够

　　“我想在山清水秀的地方住几天，这几乎是每个人的梦想。而我们平日的生活却太浮躁、太物欲。”

　　昔日和潘石屹、冯仑一起南下创业，位列“万通六君子”之一的王功权，转而在投资界深耕近20年后，又一次回归到了房地产。这一回，他把自己当成了投资对象，要在文化度假地产这个风口上再创业。

　　前景虽好也要“革新”

　　10月16日，在SMART国际度假地产开发、设计、运营与投融资大会上，记者见到了青普旅游的首席战略官王功权。

　　现场，谈起再回地产界的初衷，有着北京诗词学会副会长标签的王功权谈到了不少情怀：“在一个山清水秀、交通方便、有民族文化特点、或有浓厚文化沉淀的地方，建一个迷你的度假社区，也就几十个住宿单元。”他表示，度假区还会配备文化艺术课程，主要面对中国的富裕阶层。在度假地产开始新征程，让他“既激动，又惶恐”。

　　中国的房地产市场如今迎来了下半场，高库存和去化压力的增大，让不少开发商都积极谋转型，而度假地产正是瞄准了新常态下的这个细分市场。那么，在“追求理想，顺便挣钱”的愿景下，度假地产是否只要有情怀就够了？

　　这在去哪儿网集团副总裁、去呼呼创始人张泽看来，显然还不够。他用诺基亚的眼泪暗示，时代的残酷在于要不断创新，即使什么都没做错，依然也有可能被淘汰。言下之意，是整个度假地产都要不断推陈出新。

　　“进入中国传统村落名录的传统村落一共有2555个，单云南来说就有502个村落，其中被开发的不到10%，被非常完好地开发的不到1%。”张泽用一组数据表明了以乡村为代表的度假地产，尚存在广阔的市场空间。

　　说起创新，张泽更推崇非标准化和使用智能化的住宿产品。他表示，中国的独生子女政策导致了现代家庭的出行，从原来的2+1，变成了4+1和6+1出行。但目前很多酒店，并不能够提供联通的两间房或三间房，这就需要度假地产的设计者从根本上谋求创新；此外，房间的门锁、灯光以及窗帘等，都应该实现自动化，用户体验为先。

　　“丽江客栈的一条狗跟你有感情，某位老板娘给你送过酸辣粉，这都让度假变得更有感情和态度。”张泽指出，真正打动中国消费者的已经不是露出7颗牙的标准笑容，度假地产的情怀，要体现在不断满足客户需求的基础上。

　　两种手段：众筹和分时

　　除了情怀以外，度假地产的开发商还不得不考虑一个更重要因素——资金。相比于传统的住宅市场，旅游和度假地产因在选址、配套上要花费更多成本，且不能立即通过销售的模式获取足够现金流，其前期一般投入巨大，资金回笼速度也慢，资产较“重”。

　　而目前大热的众筹，似乎正在融资领域为开发商分担了不少压力。今年8月，今典集团为其红树林项目开启了其第一次大规模众筹，“馅饼侠”计划——投资者通过缴纳3万元的认购金，可以在三亚、青岛等红树林度假项目中，享受1年15天的免费住宿，1年到期后，3万元的认购金悉数偿还。

　　在平安好房北京分公司总经理卞京先生看来，众筹有两个优势：一是真正地实现资金财务成本的降低；二是实现销售的前置，即去化回款快。卞京表示，房地产的本质是金融行业，而与互联网结合以后，从预售证之前的收酬，到拿到首付之后的业务，都会繁衍出更多创新。

　　而SMART度假地产专家委员会秘书长则表示，除了对开发商降低融资成本以外，众筹的作用已经变得更多元化：比如续客作用、扶植中小企业等。

　　“亚朵做众筹的原因，一方面可以增加我们的会员黏性——通过众筹以后，客人可能感觉有一种股东角色的心理转变；另一方面，亚朵是一个连锁酒店，目前也走轻资产模式，在一二线城市做样板的直营酒店，而对三线城市更多的是加盟商。”亚朵酒店酒店副总裁王凯透露，目前一家加盟店的费用约为12万一间房，而利用众筹，可以帮加盟商减轻前期的资金压力。

　　“国内度假市场出现大量的空置，2015年全国星级酒店平均出租率只有51.8%，度假房地产尤其是在海南、北海都出现了黑楼、鬼城。” 海航酒店集团市场总监赵晖表示，目前中国的度假地产属于高需求、低服务，而解决此种痛点的途径之一即是分时度假。

　　分时度假是针对酒店或度假村的一间房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干周次，按10年至40年甚至更长期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年去酒店或度假村住宿7天或更长时间的一种度假方式。

　　赵晖指出，分时度假做得最好的是北美市场，占全球的46%，亚洲只有6%；而中国，在亚洲的比例又极少。目前，中国的中产阶级已达到了全球的40%。赵晖预测，到2020年中国度假权益的目标户数能达到67万，而目前中国，购买度假权益的家庭只有5万多个。分时度假在中国前景巨大。

　　此外，赵晖呼吁中国的分时度假产品能够本土化。“还要打造一个多价格体系、多黏性的产品，降低客户初步体验的门槛，不能一上来就一定让人买一个25年或者30年的产品。”他介绍，包括点数制的灵活使用方式，投资理财概念的推出，信托保底信用产品的设计，增加体验式的短期度假产品，都可以纳入到考量中。

　　李亚鹏最终等来了易小迪

　　然而度假地产的这块蛋糕，并不是任谁都能轻松地吃下去。

　　2013年，李亚鹏的中书控股在云南丽江束河古镇东边拿下了408亩土地，正式进军地产业。这个高端度假地产项目叫“雪山艺术小镇”，曾一度被看作李亚鹏从演艺圈转而经商之后的新标签。

　　李亚鹏给艺术小镇的商业院落设定的均价是2.1-2.4万元/平方米，公寓均价1.6-1.8万元/平方米——这在当地并不便宜。而它的销售状况也并不理想：项目一期共130多套别墅，到2014年底只售出30%；商业院落只售出10多套。

　　资金压力与运营不善，让本该在2014年底竣工的项目，前途未卜。庆幸的是，李亚鹏最终还是等来了阳光100的董事长、“万通六君子”之一的易小迪。6月10日，阳光100发布公告，宣布以1.938亿元的价格，回收雪山艺术小镇51%的股权。

　　拥有在阳朔、桂林等旅游景区开发商业街的经验，易小迪曾被外界称作是李亚鹏最好的接盘侠。据悉，接手雪山艺术小镇后，易小迪将把项目方向调整为自己擅长的街区综合体——比如将酒店式公寓变成客栈，将艺术酒店、艺术家工作室变成开放式街区业态，客栈和住宅的比例大幅降低，商业物业成为主力等。

　　虽然接手以后，易小迪承若将最大限度支持李亚鹏的文化梦想，然而失去了大半控制权后，也意味着其经营4年的地产项目，必不能完全按照当初愿景得以复现。度假地产说到底，仅有情怀，还远远不够。