SOHO中国的转型痛

　　一直忙转型的SOHO中国董事长潘石屹活得并不轻松。

　　8月末，SOHO中国公布2015年中期财务报告，显示2015年公司净利润约为1.35亿元，同比下降了95%。

　　财报公布当日，SOHO的股价即下跌7.8%。这无疑给最近一直尝试在互联网领域有所建树的老潘，迎头泼了一盆冷水。

　　盈利大降九成以上

　　作为内地房地产的明星企业，净利润出现如此的大幅下跌，并不多见。

　　财报数据显示， 2015年上半年，SOHO中国实现营业额约3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元，同比下降了约94%。

　　另外披露的核心数据也表明，其盈利方面出现的大降明显：上半年SOHO中国实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元，相比2014年同期该金额约为26.97亿元下降约95%。期间权益股东应占核心纯利(不含投资物业净评估增值)约为0.72亿元，比2014年同期下降约94%。

　　SOHO中国对此的解释是，营业额下降的主要原因是公司业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变，利润下滑主要由于公司业务模式转变以至销售物业减少所致。

　　其另外表示，这是继转型后，业绩中不包含物业销售贡献的第一年。

　　反观数据，SOHO中国上半年实现租金收入约4.39亿元，同比上升约168%；毛利率约为75%，较2014年同期提高了约25%。

　　在SOHO中国预计，其租金收入将于2015年下半年得到继续攀升。

　　都是转型惹的痛

　　核心利润出现大幅滑落，正是经历两次转型的SOHO中国，所面临的必须阵痛。

　　2012年8月，SOHO中国宣布在未来的三年，公司将逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业。

　　虽然业内一致给予“大方向此举明智”的肯定，但随即而来的营业额、利润及现金流等压力，却频频让身兼董事长兼企业代言人的老潘挠头：这种由行业倒逼而来的无奈之举，足以表明曾经为其支撑高业绩的“开发——散售”已经无以为继。

　　SOHO中国也预料到了这一点，其2012年转型当年就曾下调了销售目标，然而其当年年度销售目标完成率仅79%，业绩连续两年下滑，还是使其压力倍增。年报显示，SOHO中国所持有的货币资金也从2013年年初的197亿元减少至年中的141亿元，再到年底的106.5亿元，一路下滑。

　　这一颓势到2014年仍在加剧。根据其2014年的财务数据显示，当期SOHO中国营业额约为60.98亿元，较2013年约146.21亿元下降了58.3%；净利润为40.8亿元，同比下降则达到了44.8%

　　在同策咨询研究部总监张宏伟看来，商业地产持有物业应该具备两个基本条件：一是开发商需拥有较充裕的现金流，并且不会因此而增加财务上的风险；二是角色要从开发变为运营，并对持有商业地产物业经营管理经验比较丰富，能够在一定时期内产生经营性物业的现金回报。否则即使持有，也不会产生收益，反而增加公司财务成本。

　　而无论从现金流和经验来说，对SOHO中国都是双刃剑。由于曾经散售的模式影响，SOHO中国手中持有大量现金，这将是其未来的转型优势。“SOHO中国早已很少在一级土地市场进行招拍挂拿地了。这家企业更倾向从其他企业收购土地或直接购买在建项目或烂尾项目。这使得其资金压力较小，资产负债率极低。” 亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示。

　　然而张化东认为，尽管已经转型为持有模式，但SOHO中国在物业运营方面的路途依旧漫长。如太古地产，新鸿基等这些知名商业地产企业，其持有与运营的经验都已长达20多年。

　　转型中的SOHO中国，还是持有模式的新生儿。

　　3Q能否救老潘

　　从“开发—销售”到“开发—持有”，随着互联网风起云涌、全民创业的大幕拉开，现年52岁的潘石屹，又开始了他人生的第二次创业。而承载老潘于转型蓝图全部期待的，正是SOHO3Q。

　　今年2月1日，位于北京望京SOHO和上海SOHO复兴广场的两家SOHO3Q正式开门迎客。两个项目各开辟3层楼共1500个座位落地其O2O共享办公的畅想，包括“美团网”“饿了么”等不少互联网公司，成为了3Q的首批入驻商。

　　可以只租一张办公桌或一间办公室，租期少则一星期、多则几月甚至几年，提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，通过官网或APP可直接完成选座、预订、下单和付款——“用户只需要带着手机和电脑来工作”，这是SOHO3Q倡导其O2O移动办公的主要纲领。

　　早在今年5月，记者在望京3Q实地参观时，就发现其望京项目的21-23层就已经全部接近满租。而上海因创业环境稍弱，当时的出租率只在30%—40%左右徘徊。但据记者的最新了解，这一让老潘“着急得要命”的窘境，如今已在上海领导积极推进创新创业的大背景下，颇有改观。

　　谈到未来计划时，潘石屹在接受中国城市报记者采访时，曾信心满满地表示，随着北京中关村、光华路、银河SOHO等地陆续推出3Q产品，至今年12月底将有1万个座位可供租赁。老潘透露，下一步计划是2016年增加到4万个座位，2017年则把这个数字努力做到10万。

　　二次创业的老潘显得不遗余力。这一年，从组织李开复、冯仑、雷军、俞敏洪等大佬站台搞论坛，到邀请王功权、任志强一众好友担任创业导师，特辟3Q工作室，潘石屹频频以他标志性的微笑曝光在媒体前。

　　此外，他还每月定期去拜访SOHO租户，学习互联网思维，最认同Uber、Airbnb，最近还重点研究“小红书”；为了更好地实现“轻资产”，潘石屹还大刀阔斧地砍掉SOHO中国几乎全部的销售部门，要把销售人员都变成线上。即任何人都可以注册销售员，只要推荐成功，立刻付佣金。

　　在最近组织的一次小型晚餐会上，潘石屹还亲口坦承了3Q的两个问题：一是房租太贵，所以决定9月7日起0元起拍；二是目前隔间太多，年轻人更喜大开间，故开放和封闭空间的比例要变。

　　然而，9月8日其0元起拍活动结束后，记者随即拿到的结果显示，望京SOHO3Q的2个月4人独立办公室以3.78万元创最高成交价，而此办公室原价仅约为3.33万元。的确，作为同是“万通六君子”之一冯仑口中的“潘老财”，潘石屹一直清醒而精明。

　　尽管潘石屹自己也承认，目前SOHO3Q并未盈利，但其致力于借此把SOHO中国转型成“一家盘活闲置写字楼办公空间的轻资产管理公司”。而SOHO中国一两百万的持有量，在不断壮大的就业潮中，将使SOHO3Q保持“生命力”。

　　而8月27日，根据SOHO中国发布的中期财务数据显示，目前公司在北京上海两地共有6个可出租项目，可供应面积为52万平方米，截至报告日的出租率为73%。财报另外表示，2014年下半年竣工的望京SOHOT3、SOHO复兴广场、光华路SOHO2项目和凌空SOHO项目，则为其租金收益的上升做了主要贡献。而这几个项目，也正是SOHO3Q的主要承载地。

　　按照SOHO中国的设想，未来将通过在线租赁系统、物业管理、节能管理等服务，进一步提升租户体验及管理效率。而根据记者此前在SOHO发布会上获得的消息，光华路SOHO2的3Q项目将于今年10月正式启动，届时将有3000多个座位对外开放。

　　借着3Q能否实现SOHO中国“轻资产”的转型梦？随之而来的阵痛还将持续困扰老潘多长时间？这一答案正被市场期待。