楼市暖相生 一线城市涨不停？

　　卖房炒股，还是退股买房，这是不久前横在许多人面前的一道选择题。

　　然而随着最近股市一路飘绿，这个疑问似乎已见分晓：当初及时清仓把钱投入楼市置业的，如今赚得盆钵满溢；而押上身家积极奋战股市的，现在则叫苦不迭。

　　“未来一年多的工资都赔进去了，还不如当初买房付个首付。”在深圳工作没多久的黄先生最近很懊恼，他对中国城市报记者表示，周围有同事刚刚买了房，“现在利率低，深圳的楼市又很火爆，未来还有一定的上涨空间”。

　　随着2015年进入下半场，楼市一改先前冰冷，无论从交易面积还是成交价格来看，都暖相频生。而在记者接触的许多业内人士看来，未来一线城市的房价还将继续上涨。

　　深圳领跑全国 一线城市量价齐飞

　　原中国房地产业协会副会长朱中一此前在接受中国城市报记者专访时指出，此轮的楼市回暖主要还是政策性回暖，是多轮降息、降准，公积金宽松，以及年初“330政策”利好的叠加显现。

　　6月27日下午，央行再次宣布准息双降——从6月28日起对金融机构实施定向降准，同时存贷款利率对称降息0.25个百分点。一年期贷款基准利率，在今年5月11日创下5.1%的史上最低值后，进一步降到了4.85%。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，此次降息降准将加速市场回暖，今年二季度以来房地产量升价稳的趋势将在下半年延续。不论是上游的开发融资，还是下游的购房按揭，都将受益。

　　而由于一线城市对政策的影响变化最为敏感，市场回暖中也一路先行。据中国指数研究院统计，上半年一线城市月均成交量为75万平方米，同比增幅超过45%，绝对量也为近年来的最高水平。其中6月成交超过 100万平方米，同比去年增长了近1倍。

　　在房价方面，2015年上半年全国百城均价由跌转涨，3、4月跌幅持续收窄，4月跌幅收窄至 0.01%，5月均价转为上涨，6月涨幅扩大至 0.56%，均价为10628元/平方米。

　　而这过程中，一线城市的房价始终领跑全国——其住宅价格仅在2月微幅下跌 0.08%，其他月份均呈现上涨。特别是在二季度，房价涨幅持续扩大，6月则扩大至 2.49%。其中，深圳上半年的累计涨幅则高达了12.25%。

　　“深圳是个特殊城市，其他城市没有可比性。”针对于目前最为火爆的深圳楼市，朱中一指出了其背后的三点原因：首先，深圳的人口结构以中青年为主，近期互联网及“大众创业”的热潮催生了很多中青年留深工作，自住和改善型住房为主要需求；其次，深圳本来是渔港，可用土地本来就少，供求关系决定了其房价必然上涨；此外，再加上前海自贸区等利好政策叠加，造就了其房地产市场的特殊性。

　　“正是深圳有特殊性，也就意味着其他三个一线城市不可能像深圳这样涨起来。”朱中一说。

　　因土地稀缺而推高了深圳房价上涨，这一点也得到新城控股集团高管欧阳捷的赞同。他告诉中国城市报记者，深圳很早就没有土地推出，只能靠城市的拆迁、更新、改造来满足需求。“目前炒得最热的地段在前海，而前海是填地填出来的。”他表示，由于外来人口多，深圳现在约有50%的人没有自己住房。

　　人口流入和土地限制继续推动

　　一线房价上涨

　　“北上广深的房价会永远上涨。因为这些城市不准再新建，只能在存量上想办法。”6月23日，万达集团董事长王健林在做客新华网思客讲堂时，就对一线城市的房价抛出了如是预言。

　　今年5月，在国家发展改革委举行的新闻发布会上，国土资源部规划司司长董祚继曾表示，国土资源部已明确，下一步要争取把全国600多个城市的开发边界都划定下来。这意味着，房地产市场在城市的土地供应端，将面临限制。

　　然而记者注意到，早在2014年7月，住房和城乡建设部以及国土资源部共同确定了全国14个城市开展划定城市开发边界试点工作。首批试点城市包括北、上、广、四个一线城市，以及南京、杭州、郑州、成都、西安等二线及省会城市。

　　在欧阳捷看来，由于土地稀缺的预期，将会导致城市住房的销售加速，原来供求平衡的城市会转成供不应求。此外，土地边界的限制，也会导致中心城区的人口密度增大，而这无疑将进一步推动房价上涨。

　　“一线城市的房价肯定还会继续上涨，这点已基本没有疑议。”欧阳捷说，从世界趋势来讲，越是大城市，人口流入越多。根据世界银行的人口统计调查，全世界100万人口以上的城市目前正呈直线上升趋势，而人群的聚集也必然会推高房价。

　　根据北京市统计局发布的2014年人口调查抽样结果显示，2014年末，北京全市常住人口为2151.6万人，同比增加36.8万人；其中外来人口818.7万，同比增加了16万人。

　　而根据上海统计局数据，2014年末全市的常住人口总量为2425.68万，外来人口占比41%；深圳的数据则显示，2014年常住人口中有1077.89万，而外来人口有745.68万，是本地户籍人口的两倍；此外，广州也居全国人口净流入前列。

　　“不过，未来的房价还会是在震荡或波动中上涨。”欧阳捷认为，只要人口流入的趋势不变，一线城市的房价就肯定还会升。

　　他认为四个一线城市房价上涨的原因各不相同，北京虽然土地不多，但随着行政区划的调整，把河北的很多地方都带动了起来。再加上周边还有很多像大兴、延庆等地方可供开发，未来的空间还很大。

　　“上海目前还有地，比深圳情况好一点，但到2020年也就没地了。这就意味着所有的土地都将来源于拆迁改造，这其中带来的高成本也是众所周知，所以上海未来的房价也一定上涨。”他说。

　　欧阳捷还指出，虽然北、上、深房价涨得很快，但广州房价看上去似乎并没怎么动。“其实不然，广州中心城区的房价也在涨，并且不低。但番禺等外围地段的交易量很大，占了全市总量的60%-70%，所以拉低了整个城市的房子均价。”

　　京津冀一体化或利好环北京区域

　　在拿地布局方面，一线城市的土地仍受热捧。中国指数研究院数据显示，2015 年上半年品牌房企一线城市拿地金额占比超50%，尤以华润置地表现最为突出，一线北京、上海拿地共计 332 亿元；而品牌房企在二线城市的拿地占比明显下降，三线城市拿地占比保持低位。

　　“在北京现在买房、明年买房都可以，现在买便宜一点，明年买会贵一点，会越来越贵，总体会上涨。”6月24日，链家地产高级副总裁、高策机构董事长陶红兵在凤凰财经总裁邦对北京的楼市抱有极大信心。

　　在他看来，通州和燕郊目前都是不错的置业选择，未来会有1-2倍的上涨空间。但相比于城市外围，他还是更看好中心城区。“如果是自住就买大一点，投资就买小一点”，并且他建议“尽量往里买，新房没有了可以买二手房。”

　　目前，随着北京实施经济功能外扩，京津冀一体化也在快速推进，阳光壹佰副总裁范小冲认为，“这种调整会给北京及其周边的地方，带来一些新机会。”他表示，北京作为首都地位特殊，尤其当限购政策在某种程度上放松时，房价还是很有上涨潜力。

　　那么，北京未来是否会取消限购？对此，中国指数研究院常务副院长黄瑜则表示可能性较小，一旦放开，全国有购买力来置房的人会很多。

　　“北京和周边地区价格的巨大差异，北京的房价大概是廊坊的4.6倍，这也给环北京地区的房价留有很大上涨空间。”黄瑜同时看好廊坊、燕郊等市场，认为京津冀一体化将在未来利好周边。