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编者按：
从去年起，中国经济逐步迈入新常态，楼市也一度低迷。而自今年4月，随着政策红利效果显现，房地产市场开始渐升温。此番回暖将持续多久？城镇化发展还能给房地产带来多少空间？本报记者特邀中国房地产产业协会原副会长朱中一对此作出解读。在他看来，消化存量和解决农业转移人口的住房问题依旧是当前和今后一个时期的重要任务；提到房企转型时，朱中一则对分时度假、分权度假的养生养老与休闲旅游的产品看好。
中国城市报：从总量上看，目前全国的供求关系如何？
朱中一：就全国来说，目前供需总体平衡，但地区差异、家庭差异大；不少地方存量房的消化压力大；一些地方尽管供应相对充裕，但依然有不少居民，特别是农业转移人口，没有能力解决基本的住房需求。
中国城市报：6月11日国家统计局发布的数据显示，5月份以来，全国的销售面积和销售额都有了同比增长，这是否意味着楼市已经开始了持续性回暖？
朱中一：总体上市场回暖了，但地区的差异化还很明显。一线城市和部分二线城市的房价可能会温和上涨，多数二线城市房价总体平稳，供应量过大的地方仍在下降。这段时间释放的主要是自住和改善型需求，全国的市场回暖还会延续一段时间，但具体多久，还要跟踪市场。比如深圳市场，购房对象以中青年群体为主、土地少、再加上前海自贸区等政策优惠，房价自然涨的快。这是深圳的明显特点，北、上、广等其他城市没有可比性。
中国城市报：目前全国执行限购仅剩四个一线城市和三亚，今年有望松绑吗？
朱中一：北、上、广、深作为超特大城市，主要考虑的还是人口的规模与资源，环境及基本公共服务的承载能力问题，而不单是住房的限购问题。三亚原先限购的只有市区一小块，现在的实际情况不太清楚。广州如增城、花都等供应量大的部分地区，可以考虑适当降低门槛；而北、上、深三地由于资源优势产生的人口集聚效应加强，放开限购的可能性不大。
中国城市报：目前我国的城镇化率已达到54.77%，一些房企和地方政府寄望于此，那么未来城镇化发展能否带再给房地产市场的黄金十年？
朱中一：未来的城镇化给房地产市场带来发展空间，那是肯定的，但也要分层次解读。一方面，政府工作报告里提出到2020年，要解决三个一亿人的城镇化问题，这将给市场信心；另一方面，对于部分已经出现供明显大于求的地区，当前或未来一段时期，首先要解决好去库存的问题。这就建议每个城市都要根据城镇化进程、当地老百姓的居住情况，来制定当地的住房发展规划，从而落实土地供应计划，按照需求引导开发。先前土地财政与百姓住房需求的矛盾，造成一些地方供应量大、一些地方房价虚高，不少百姓又买不起房。
在三个1亿人中，两亿多是农民工群体，他们在住宅问题上面临“两个老鼠洞”：出来打工早的人早已在家乡盖了房或买了房，但人在外地家里房子只能空着招老鼠；那些在大城市的打工者由于买不起房或租不起房，只能住在工棚、地下室、城中村，这也是老鼠跑来跑去的地方。
中国城市报：这些农村转移人口的住房“老鼠洞”问题，该怎样解决？
朱中一：国家新型城镇化规划提出采取廉租住房、公共租赁住房、租赁补贴等多种方式改善农民工居住条件；而当地政府由于财力问题难以拓宽保障渠道，这也解释了许多地方虽然供应量大，但还是不能很好地解决农村转移人口的住房问题。最近召开的国务院常务会议鼓励农民工返乡创业，这是非常好的一个政策，可以逐步带动中西部的城镇化；从根本上解决农业转移人口的住房问题，还要深化农村土地使用制度的改革和宅基地改革；还需要发展当地的经济和提高他们的收入水平。
中国城市报：在您看来，房地产市场的发展有何规律？
朱中一：首先，房地产市场是区域性市场。就算是一个城市的不同地段也会有不同市场，笼统讲房价没有意义。由于房地产是不动产，不能调拨，一些商品房和住宅如果建的不合理就容易产生库存。这个特点决定了房地产市场一定是分类指导，要落实地方政府的责任，而以前一刀切的政策必然会导致在执行上打折扣。
其次，房地产有周期性。一般项目的开发至少需要两三年，这就要求政策要有稳定性，更多的让市场去运作。比如过去强调的中小户型的“9070”政策，规定还没有开工的项目都要调整户型，结果就造成企业的做假和一些资源的浪费。
另外，房地产市场要求总量基本平衡，结构基本合理，价格和消费者能力相适应。新常态下，房地产企业要考虑开发规模、竣工规模、销售规模有一定比例。还有一手房、二手房和租赁市场之间一定比例，市场和保障间也没有绝对的鸿沟关系：房价上涨过快买不起房子的人多了，保障自然要加强；房子供应量大了，保障房的供应政策也自然要调整。
中国城市报：养老地产、旅游地产最近又受热捧，房企在这方面的转型前景如何？
朱中一：转型就是转变发展方式，调整经济结构。养老、旅游地产等都属于房地产的业态，过去大家都关注住宅，但随着社会的发展，业态的分工肯定会越来越细。以养老地产为例，一要建立适老性社区，二要有医养结合，三是提供养老服务。这里面涉及到医养的设施配套和医护和管理人员等多方面，资金的回流可能就更慢。而真正的旅游地产应该是分时度假、分权度假的产品，这里有两个建议：一是盘活上世纪90年代政府部门或国有单位，在风景或环境比较好的地方办的疗养院、培训中心；二是健全分时、分权度假产品的相关法规和相应的诚信体系，并提供分时度假、分权度假的连锁式产品。
中国城市报：像乌镇雅园这种学院式的养老项目，目前市场如何？
朱中一：乌镇雅园做的是高端产品，这样的项目需要有，但不能太多，因为中国还是以居家养老为主流的。北京太阳城、上海亲和源做得较好，现在他们在考虑复制模式的同时建立连锁体系，一地买房，多城享受。
中国城市报：作为房企，未来如何从市场走势方面来把握自身发展的路径？
朱中一：房地产企业首先要从内心里认识，房地产行业确实进入到了新常态的发展阶段。过去住房普遍短缺，只要买地建房就能赚钱的时代肯定过去了。当市场的供求关系发生变化时，一定要倒逼转型。这时候如果有些人想退出，也不失为一种选择。
2009年，我国上市公司中涉及房地产业务的企业有340多家，到2014年就只剩下近200家。房地产企业想赚钱肯定是越来越难，而市场的竞争规律是优胜劣汰。大企业会越来越强、集中度越来越高，而小企业主要是根据自己的实际，有些好的小企业也可以通过转型发展，有的也可以和一些大公司合作开发。另外企业搞新业态，也一定要是发挥自己的专长。
