政策持续宽松 楼市渐升温

　　5月以来，全国楼市似已提前入夏。6月1日，据中国指数研究院发布的“百城房价”数据显示，5月份全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个，其中北上广深四大一线城市环比全涨。

　　市场普遍认为，，楼市新政持续发酵、股市走强刺激需求、公积金等地方政策陆续出台是近期楼市“升温”的重要因素。

　　政策持续利好  百余城松绑公积金

　　“市场回暖主要还是3月下旬三个政策出台的后续效果。”中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在接受中国城市报采访时说，从4月以来，全国的房地产市场开始稳步回暖，以330新政出台的两个文件影响最大，包括二套房首付比例降至4成，二手房交易营业税免征年限由5年降至2年。

　　根据中国指数研究院的报告，在价格上，与4月份相比，5月价格环比上涨的城市数量增加9个，价格环比下跌的城市数量则减少了8个。而在成交量上，5月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长15.5%，同比增长34.9%，亦创下了近6年的同期新高。

　　另外，北京市宣布从6月1日起，公积金贷款的认定将执行“认房不认贷”，二套房公积金贷款最低首付比例降至3成，不再限制人均面积。

　　业内人士表示，公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具，公积金利率相当于商业贷款利率的6.8折，对于市场有直接的刺激影响。截至目前，根据中原地产研究部数据，全国已经有超过100个城市发布了松绑公积金的政策，其中北京、上海等30多个城市还增加了公积金的贷款额度，公积金政策对房地产市场的刺激作用在增强。

　　此外，沪指不久前在接近5000点时重挫，股市的高位震荡，必然会引发前期获利资金出逃。与之相比，楼市则成为固化资产、保值增值的首选。

　　而根据记者从房地产机构、开发商处获悉，针对境外人士在国内购买房屋所设定的“限外”政策即将有望松绑。这被看做是降息、公积金贷款首付比例调整等系列政策的延续，或将成为“限购”政策取消的前奏。

　　总体要涨 幅度取决于政策力度

　　“从去年以来到今年的4、5月份，已经积累了一部分需求，持观望态度的自住型需求开始释放。”中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任李景国对中国城市报记者表示，除去政策性回暖外，人们的购房预期也发生了改变，尤其在政府宣布有回购商品房的意愿之后。

　　那么，今年楼市是否会就此进入上行轨道？对此李景国表示乐观：“今年从全国来看，商品房的交易均价总体上还是要涨的。而相比去年，上涨的幅度大小，取决于政策以及政策的执行力度。”不过他预测，今年的房价即使上涨，也不会像2009年时有大幅度上涨。

　　“市场低迷的原因不一样。”他分析，2008年的金融危机对楼市造成冲击，但如今，住房市场的环境本身已经发生变化：中国经济发展从高速步入中高速，产业结构转变，人口老龄化加速，投机行为减少，城镇化速度超过50%以后进入减缓增长期等，这些都导致我国住房市场的发展速度放慢，从而进入稳定发展期。

　　中原地产首席分析师张大伟预测，后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息都有可能在二季度出现。由于预期上涨，前期观望的购房人群将加速入市，下一阶段市场上行的行情可观。然而，因为各地市场目前库存压力不同，从人口流入看，刺激政策对一二线相对影响较大，北、上、深等城市都在2014年来再次出现了日光盘，一线城市有望在本轮市场复苏中成为领头羊；而从三四线目前看，整体降温的趋势依然难以改变。

　　房企开颜 政府仍很急

　　“5月有回暖，卖得不错。”问到近期的住房销售状况时，当代置业(中国)有限公司行销中心副总监董公哲这样告诉中国城市报记者。

　　市场升温之后，最开心的莫过于各路房企。根据记者了解，多数开发商都迎来了“红五月”，北京等一线城市更迎来豪宅销售记录的不断刷新。

　　进入6月，马上迎来年中业绩冲刺，房地产公司是否会采取更多促销手段提高销量去库存？将来有无提价可能？对此，董公哲表示，接下来不将会是简单的价格促销，在提升居住舒适度方面会有更多增值服务。而针对于提价，会结合当地市场和产品去化情况，在部分城市中进行。

　　对于未来的市场走势，他认为“肯定会更好，估计央行还会出新政策”。

　　值得注意的是，短暂而局部的回暖并未改变总体房价同比仍然下跌的事实。中国指数研究院统计显示，尽管跌幅收窄，但与2014年5月相比，今年5月份全国100个城市住宅均价仍然下跌了3.73%。

　　“今年以来土地出让还是不乐观，这是地方政府的最大忧虑所在。” 在易居中国执行总裁丁祖昱看来，即便在市场回稳的四五月份，土地成交还是未见起色。据CRIC统计，4月份国内300城土地成交创新低，成交量较今年1月份减少了69%，与去年年末相比，下滑幅度更是达到了85%。

　　他指出，今年以来土地市场持续低迷，不仅民营房企在土地投资方面非常谨慎，除万科外，甚至规模房企拿地速度也明显放缓。从公开披露数据来看，保利的拿地总面积不及去年同期的一半，绿地更是只有去年同期的二成。

　　“今年企业谨慎拿地的原因也很简单，首先是因为去年市场压力巨大，以至于现金流是目前企业最看重的财务指标，而不拿地是确保现金流的一种重要方式；其次是土地成本居高不下，去年年末一些重点地块地价上升过快，使得今年一些房企在拿地过程中愈加谨慎，不过度参与相关竞争”丁祖昱说。

　　他预测，当前土地市场相对低迷已成定局，但随着市场回暖，特别是中高端市场去化速度的加快，房企还是会理性的进入土地市场。“这种情况下，今年一线城市土地应会继续保持原有的出让节奏，地价不会明显下跌；二线城市土地分化明显，整体规模相比去年看低一线；三四线城市土地供大于求，对地方政府压力巨大，这种情况可能会持续相当长时间。”