“小产权房” 如此解冻可好

　　如今，我国小产权房数量庞大、分布广泛，容纳了大量的外来人口，并且一些小产权房小区的生活氛围已经成熟。对于如何处置我国城市郊区大量存在的小产权房，需要根据实事求是的原则，区分小产权房建设用地的来源，有的放矢地解决问题。

　　一是因土地管理制度不合理造成的小产权房不合法问题。例如，在来源合法的集体建设用地（征地过程中的建设留用地、申请批准的新增宅基地、乡镇企业破产后的闲置用地、城中村建设用地）上建设的小产权房符合土地利用规划和城镇建设规划，不存在违反规划和用途管制的问题，也不影响耕地保护政策的落实，有利于提高建设用地使用的效率和效益。这些小产权房之所以违法，主要在于其交易违背了“建设用地供给国有垄断”的规定。目前，我国允许集体土地与国有土地同地同权同价，集体经营性建设用地入市和控制建设用地规模等已经成为了社会共识，应当通过修订有关法律对于相关小产权房予以合法化。

　　二是小产权房建设过程中出现国家税收流失的问题。由于小产权房建设缺乏政府部门的有效管理，房地产开发过程中有关税费没有及时上缴国库，这完全可以通过补缴税费-经政府部门审查合格-发放集体土地使用权证和房屋所有权证来加以解决。小产权房的基础设施基本上是集体经济组织配套建设的，小产权房合法化，应不必再补缴基础设施配套费用。至于小产权房居住环境和建筑质量相对较差的问题，要看到它的低价格为低收入者和进城农民工所承担的优势。承认它的合理性的同时，人居环境的改良可按照房屋更新周期，在未来时间适时改造，不能一蹴而就。

　　三是违法集体建设用地上建设小产权房的处置问题。对于在耕地或基本农田上所建的小产权房，能够拆除的应当坚决予以拆除，以恢复耕地或基本农田的用途。关于因拆除所造成的购房者的损失，如有证据能够证明购房者在购买时不知道小产权房所占的是耕地或基本农田的，可责令由该地块的开发商和归属的村集体经济组织赔偿。对知情的购房者，由购房者与开发商、村集体组织共同承担损失。对于不能拆除的小产权房，可由政府收回转化为经济适用房或廉租房，但开发商与村集体所获取的利润应当予以收缴。

　　与小产权房密切相关的另一个重要问题是城市居民在农村购房的问题。目前，我国限制城市居民到农村购买住宅，主要是担忧农村建设用地扩大，影响耕地保护。然而，我国不动产保有成本低，对于某些人来说，住宅不是消费品，而是投资工具。因此，要抑制房地产投机，必须建立和完善合理的不动产税收体系，增加房地产财产税。

　　我国集体土地制度改革的目标应该是建立城乡统一土地市场。限制城市居民到农村购买住宅，并不符合市场经济规律。农村居民能够到城市购买住房而限制城市居民到农村购房，农村宅基地无偿使用而城市居民住宅用地有偿使用，这些均不符合公民权利平等的原则。

　　就现实问题分析，从盘活农村集体建设用地存量，提高土地节约集约利用水平看，也应该对城市居民到农村购房给予许可。允许外来人口到农村购房，既方便外来人口安居落业，也有利于促进农村宅基地的退出，推动农民工市民化。

　　就未来发展看，我国已经进入老年社会，城市，特别是大城市中，老年人口占人口总量比例大。允许城市居民去农村购房，可以使一些退休人员到农村养老，减轻大城市的人口压力；农村生活成本低，也有利于他们颐养天年。

　　我国城市化快速发展，农村聚落明显减少。据估计，2002-2012年中国总共消失了90万个自然村，而且有些是具有文化保护价值的传统村落。允许城市居民在农村购房，可以使一些面临遗弃的农村传统特色村落能够被保护和再利用。

　　总之，目前我国小产权房大部分属于土地合理利用的范畴。如果不予以合法化，既不利于维护农民合法的土地财产权益，也不利于树立土地管理权威，影响城乡建设发展和城市化进程。

　　（作者系浙江大学土地科学与不动产研究所教授）