这点红利不好拿

　　目前我国土地制度改革的重要目标是集体建设用地平等入市，实行和国有土地同地同权同价，建设城乡统一的建设用地市场。它对于严格保护耕地，保障建设用地供给，缩小征地规模和提高农民财产性收入具有积极的推动作用。但城市化过程中，切实保护农民的合法土地财产权益，让农村居民公平地分享城市化的红利仍然面临严峻的挑战。

　　首先，我国建设用地占土地总面积的比例已经很大。根据浙江省土地利用总体规划，全省2020年全省建设用地总规模将由2005年94.08万公顷扩大到113.26万公顷，建设用地面积占土地总面积的比例由8.93％提高到10.75%；其中城乡建设用地面积由2005年69.82万公顷扩大到74.2万公顷，城乡建设用地面积占土地总面积由6.62％提高到7.04%。浙江省和韩国面积相当，韩国建设用地只占国土面积的5%，浙江省建设用地占土地总面积比例相当于韩国的2倍。建设用地面积比例偏高，不仅说明我国建设用地节约和集约利用水平低，也说明我国土地利用对于耕地保护和环境生态平衡构成了很大的压力，控制建设用地规模已经刻不容缓。

　　其次，集体建设用地能够直接入市的面积是非常有限的。根据浙江省国土资源厅调查，目前全省建设用地超过100万公顷，农村集体建设用地相当于国有建设用地面积的2.3倍。农村集体建设用地主要是农村居民点用地，相当于全省建设用地总面积的36.65%。可盘活再利用的农村集体建设用地只有16.43万亩，仅占全省农村居民点用地面积的3%。我国可流转的集体建设用地主要分布在东部沿海经济发达地区。据有关机构估算，未来我国中东部18个省区市可流转的集体建设用地接近100万公顷，而2013年我国新增建设用地面积一年就达到54.43万公顷。我国集体建设用地投资门槛低，利用位势高，农转用容易自发实现，存在土地非农开发扩大化的威胁；集体建设用地分布零散，存在规划指标分配少，非法用地多，直接入市难。我国《土地管理法》规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。即使不考虑政府垄断土地一级市场的这一法律规定，根据目前的集体建设用地实际分布情况，集体建设用地能够直接入市对于增加农村集体经济组织和农民财产收入的贡献并不很大。

　　最后，我国城市化过程中由于实行城乡分割的户籍管理制度，使得近年来农村劳动力转移，农村住房建设并没有随工业化和城市化发生相应的空间变化，进城农民和外出务工的收入很大程度上转变成为了农村建房。2013年浙江省农村居民人均居住面积60.82平方米，相当于全国平均水平的1.58倍。按照农村多层住宅平均造价1340元/㎡，每个农村居民拥有房屋资产价值81500元。随着城市化的发展和人口合理迁移，许多农村村庄集聚，大量的农村居民点用地未来并不宜建，而是宜农。它们未来将应该复垦为农业用地，成为补充耕地，扩大林地，牧草地的后备资源。按照土地市场价值比较，农村建设用地和农民住房价值具有贬值的可能，这同城市化过程中保护农民合法土地财产收益和增加农民财产性收入来源显然背道而驰。

　　让农民公平地分享城市化的红利，最重要的是让农村集体建设用地也能够像城市国有土地资产一样能够保值增值，农村住房的价值能够和城市住宅一样，能够通过市场机制在经济上实现。目前我国城乡建设用地增减挂钩政策的本质是控制城乡建设用地规模和盘活建设用地指标，为城市建设扩张提供用地来源，它并不是通过城乡建设用地规模，运用土地利用政策和市场机制实现农村集体建设用地保值增值。

　　（作者系浙江大学土地科学与不动产研究所所长）