完善业委会职能 应对矛盾高发期

　　近年，业主抗争逐渐成为重要的研究话题。据了解，大部分业主希望通过业主委员会、业主论坛等形式，实现广大业主的联合，以对抗开发商、物业公司或地方政府有关部门对业主利益的侵犯。从案例得知，矛盾主要聚焦于商品房开发初期相关利益的争夺，如开发商的建筑质量、物业公司运作不透明、服务不到位以及大修基金管理和小区公共物业管理收费等问题。然而，无论是由于与开发商千丝万缕的利益关联，还是出于维稳的考量，大部分地方政府对于民间自发成立业主委员的行为，基本上倾向不支持态度，尤其对矛盾初显并日趋激烈的小区成立业主委员会，更是心有余悸。另外，对于业已的业主委员会组织，地方政府也并不鼓励其积极开展活动。

　　随着大部分商品房小区逐渐进入“规模维修期”，居民区逐渐从一个“赚钱”区域变为“花钱”大头，且很可能从“利益争夺场”转变为“矛盾多发区”。为更好地应对商品房新一轮的“矛盾多发期”，地方政府亟需改变对业主委员会的态度，鼓励广大业主成立业主委员会组织，突显其在社区治理的作用，形成广大业主自主管理社区事务的新格局。

　　大部分住房进入“规模维修期”，小区内部治理问题逐渐凸显。从上海中心城区及拓展区的11个区42个街镇的抽样调查中显示，迄至2013年，上海中心城区产权房的平均房龄已接近14年，普通商品房的均龄也逾12年，房龄在15年以上的住房已达36.08%（参见图1）。对数据进行推演估算，上海中心城区产权房在未来五年内，均龄将达20年左右。按中国房地产开发建筑质量标准规定，商品房的窗户、楼梯扶手、墙面等公共部分的设计使用寿命为10-20年；管道、泵站、电梯等大型机械和隐蔽工程的使用期限是20-30年。此外，中心城区存在大量年代更为久远的老公房、动迁房，加之房地产开发初期建筑质量存在不达标现象等因素，上海中心城区的住宅小区基本整体进入了规模维修期。

　　上海业主委员会的不足现状。目前，71.21%的上海居民家庭都已有了自己的产权房，相比全国其他城市，上海市居民小区成立业主委员会的比例较高，据笔者调查，小区有业主委员会的占60.22%，其中，普通商品房成立业主委员会的比例略高，达68.67%（参见图2）。然而，社区居民对业主委员会的了解及参与互动却非常有限。从调查数据来看，接近90%的居民对业主委员会的信息缺乏了解，而与业主委员会的互动则更低，其中有过业主大会参会经验的仅18.33%，参加过最近一次业主委员会选举的也只占19.25%。

　　业主委员会的主要职能是协调与物业公司的关系，但从调查中发现，在9类社区公共事务中，发生率最低的是与物业公司的谈判，仅为9%。尤为重要的是，与物业公司的谈判本该是业主委员会的基本职责，但在曾与物业公司谈判过的小区当中，由业主委员会作为主要发起者和组织者的比例只有2.13%，不但远远低于居委会68.09%的比例，且比普通居民19.15%和社区其他组织8.51%的比例也低很多。作为谈判主参与者，业主委员会的比例也只有6.36%，低于居委会成员63.83%、居民代表61.70%、楼组长34.04%参与的比例，甚至低于普通居民的比例8.52%。

　　由此可知，虽然小区业主委会数量差强人意，但居民对业主委员会的参与，以及业主委员会在社区公共事务中所发挥的作用都远远不够，存在极大的提升空间。

　　加强业委会职能建设，应对新一轮“矛盾高发期”。据盛智明博士对全国191个业主抗争案例（1999-2012）的分析，业主抗争的主题主要聚焦于建筑合同与建筑质量、物业公司服务、大修基金和公共物业管理等，抗争的对象主要是开发商、物业公司和地方政府相关部门（盛智明，2013）。在此语境下，地方政府对于业主委员会基本上采取不支持的态度，业主委员会的发展和能力建设也一直没有被纳入地方政府的发展规划中去，难以得到健康的发展。

　　近年，业主委员会在业主维权过程中，逐渐在社区内部治理方面积累起一定的社会资本和组织能力。但据专家介绍，对于没有业主委员会或业主委员会没有发挥作用的社区，它们的维修基金、公共设施的管理，一般都存在隐患，随着住房进入“规模维修期”，一系列的矛盾会逐渐爆发。为更好地应对城市社区治理新一轮“矛盾高发期”，亟需开始对业主委员会的规范化建设，提高业主委员会协调和处理业主之间关系的能力。同时，开始基础性的准备性工作，如摸清维修基金的“家底”；建立维修基金的可持续机制；重点做好建筑物档案资料的整理工作；根据建筑规划，对相关设施提前做好维护维修的准备工作，减少灾难隐患。

　　(作者系上海大学社会学院副院长、教授、上海基层治理创新研究中心研究员）