城镇化带给房地产又一“黄金十年”？

　　随着新型城镇化政策动作不断，与城市息息相关的房地产业也是绷足了神经。然而，根据记者最近的了解，昔日企图借着改革东风再搞大兴大建的地产业，此时似乎降了温，城镇化浪潮里开始回归理性。

　　按照2014年中央和国务院下发的《国家新型城镇化规划 (2014-2020 年)》给出的目标，常住人口城镇化率要达到 60%左右，努力实现 1 亿左右的农业转移人口。而目前我国常住人口城镇化率仅为 53.7%，远低于发达国家80%的平均水平。这个缺口，常被房地产业引作下一个“黄金十年”的有力东风。

　　“上世纪60年代时，世界城市人口不到10亿，但如今已经有超过40亿的人口住在城市。如果全世界所有城市都在高速发展，中国也不可避免逃离这个过程。城镇化还在加速，住房需求仍然很大。”此前，原华远董事长任志强在参加第五届地产金融创新峰会时，就对城镇化的前景无不乐观。

　　对此，中国房地产协会副会长朱中一两年前亦表示了肯定：“2020年之前中国房地产市场依然是发展的机遇期，重要的原因就是城镇化”。根据他的介绍，十二五期间我国将建住宅6500万套，总面积50亿-55亿平米，其中保障房有3500万套。另外，随着产业结构的调整，商业地产、旅游地产、产业地产都在进一步发展，老年住房问题也越来越受关注。

　　然而在城镇化的东风之下，房地产市场是否还能迎接下一个“黄金十年”？对此，新城控股有限公司高级副总裁欧阳捷对中国城市报记者的回复则十分坚定：“房地产的黄金时代已经过去，不会再来！”

　　他认为，城市存量人口需求已经明显下降，城镇化带来的购房需求增量难以弥补需求总量下降的缺口。“当然，新型城镇化依然可以憧憬，它可以为城市导入农村人口，给房地产带来新的需求增量，从而延长房地产的白银时代。”对于城镇化给房地产带来的新机遇，欧阳捷还是给予了肯定。

　　不过，在全联房地产商会创会会长聂梅生看来，这一轮的城镇化和房地产关系则比较“牵强”。在接受中国城市报记者采访时，她说道：“这次的城镇化主要放在产业结构调整、一路一带上、京津冀等布局上，不是原来单纯地搞城市扩大化。按现有的大战略来讲，城镇化过程中房地产缺一不可，但其也只是支撑条件之一。”

　　“前些年一个大的误区是，我们把城镇化当成了房地产化，这是非常糟糕的。”今典董事长张宝全在接受中国城市报记者专访时，也曾表达了相似观点。他直言，“城镇化其实和今天的许多房地产公司没什么关系”，真正的城镇化是去住宅化，是经营型的产业地产化，这也一定程度上算是帮传统房企去转型、转行。

　　那么，农村人口进城能否带动住房需求的再增长呢？对此聂梅生表示不能一概而论，农民进城不是盲目进入现有城市，能就业、能发展、有新产业的地方才能产生吸引转移。此外，还要考虑到农村人口就地城镇化的可能性，比如许多处在一带一路战略上的村镇，农民会就地转为产业工人，这时候农民工这个概念可能就会消失。

　　“现在很多人把住房需求增长的期待放在城镇化上，但我觉得他们会失望。”此前，人口问题专家、约翰霍普金斯大学生物统计学博士黄文政对中国城市报记者表示，我们国家过去几十年一直都在城镇化，并不是现在才冒出来。除非每年进城的人数逐年增加，否则对住房需求的提升作用有限。

　　另从人口层面看，由于计划生育等政策，1990年-2000年我国的出生人口萎缩了近一倍。黄文政解释，若以城市首次购房者平均年龄在28岁算，新增购房人群在未来三四年会达到顶峰，然后直线下降一半左右。而城镇化带来的住房需求，则基本会保持先前的稳定水平。

　　面对城镇化浪潮，房企应该怎么做？“不要动得太快”是聂梅生给房地产开发商的一点建议。她表示，2015年上半年的主调还是去库存，因为房企的资金链已经非常紧张。“在城镇化问题上，房地产不能先行，要跟着大战略走，而不是房地产去引导城镇化。”

　　在聂梅生看来，开发商的动作可以“慢”一些，利用这个时间，去库存、修复好资金链、该并购并购、该出局的出局。“等城镇化战略轰轰烈烈起来，确实成为一个引擎后，房地产什么时候进入都不晚。”