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上一篇如今一提到买房，就会联想到价格、环境、房型、付款方式、按揭成数、贷款年限等问题，这些作为购房中的因素已被大家所重视。但买房是一个复杂的过程，如何才能综合这些因素，购买一套符合自己预期的房子？ 购房者只有在购房前做好规划，才能使所购房屋更适合自己，避免花冤枉钱。
Step 1：根据自身情况确定房源
寻找一个符合自己要求的二手房并不是一件容易的事，很多人会通过中介寻找房源，但是要注意，一定要找正规的中介代理机构，在确定房源时，要多考虑自身需求，切莫听信广告和中介的一面之词，盲目做决定。另外，人们购买二手房的目的各不相同，有的为了居住，有的为了投资。在购买二手房之前，首先要明确自己的需求，为了自己居住而购买，最好选择距离单位比较近，交通方便，周边居住配套设施较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利，而且买菜、购物等也会十分方便。如果是有儿童的家庭，还要考虑周边是否有适合孩子读书的学校。而对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。
Step 2：多方面衡量房屋价值
房屋质量是重要考核因素。一些二手房年代建成较久，使用时间较长，可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
选择合理户型。同等面积的住房，因户型不同，可利用的空间和居住舒适程度会相差很多，如果二手房面积较小且户型不佳，通风采光也有其局限性，购房者在购买二手房时要尽量选择户型设计合理、可利用空间较大的二手房，即使面积不大，也可以让购房者舒适居住。
弄清装修情况。二手房大都带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。
计算居住费用。确定这些费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些费用搞清楚才能够安心购买。
Step 3：议价要做到心中有数
在购房前，购房人一定要对所在社区近一年来的房价走势做些了解，对社区同类户型的成交均价做到心中有数，这样才能在与业主谈判时有一个明确的价位目标，切记盲目谈判。此外，目前的优质房源肯定不会仅有一个买家，在与房东谈判时，也尽可能想办法知晓其他“竞争对手”的情况，比如其他购房人的报价情况，紧迫度等，不要一味的最求低价而失去心仪的好房子。
购房者如果在与房东谈判房价时，实在没有办法让房东再便宜了，那么可以考虑要求房东来承担一部分税费，或者家具折价争取更大的优惠。如果房东愿意承担一部分，也能使你购买房屋的总价格有所下降。
Step 4：房屋产权仔细检验
购房者在购房前一定要认真核对房屋产权的有效证明文件即房产证，必要时还应该到房管部门查询证件的真伪。弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。同时，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。最后，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。
签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防不法之徒假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托专业律师验证买卖双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对交易行为进行制约。
Step 5：审慎签署买卖合同
避免出现无效合同。二手房买卖中订立购房合同时，购房者要亲自到场订立合同，这样可确保卖房者(产权登记的所有人)亲自签字，如产权人委托别人签字，必须确信该委托书是产权人委托的且购房者应存留委托书。对二手房买卖合同中的重要条款，一定要审慎签署。
维修基金要结清。买卖双方通常会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。所以，交易双方在签订合同时，应明确维修基金的结算数额。
附属设施最好在合同中约定。一般来说，买方在交房时会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，往往在交房时看到的家具家电等附属设施不像签订买卖合同时那么完好和数量齐全，不少二手房交易还因此产生纠纷。所以，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件，交房时就根据合同约定验收附赠的家电、家具。
房款分两次支付最安全。购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。按揭贷款付款问题相对不大，但在一次性付款中经常出现“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的情况。其实，在实际操作中，买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段支付给房主，其中尾款的支付时间可约定为房产过户的日期，如此操作可以最大化地为买卖双方规避交易风险。
户口迁出要慎约时间和责任。按照通常的交易习惯，卖方应当在房屋过户或交房前将户口迁出。但有时由于卖方暂时无法找到能够落户口的地方或因子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出时间。这就要求双方在签订合同时对迁移户口的问题进行约定，约定户口迁出时间及违约责任。作为买方，为了维护自身利益，也可要求预留少部分房款作为抵押，待卖方将户口迁出再交还。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重态度。
约定违约偿付时间。虽然在订立合同时买卖双方主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为的产生。二手房买卖合同中违约金的比例一般有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。为了避免出现扯皮现象，签署合同时要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责任和权利对等。
前期费用要结清。如果房屋能够顺利过户，那就皆大欢喜，但这时交易还没完成。交房时物业交验不得马虎，水、电、煤、电话、宽带、物业管理费等生活费用一定要认真结清。由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，日后买方入住后收到上述账单时，再回头找卖方结算为时已晚，这类问题在二手房交易后经常出现。
明确税费交付。随着国家对房地产二级市场的规范及调控，二手房转让时的各种费用也日渐增多。为避免可能产生的争议，建议在签订合同时对各项税费的交付给出明确的约定。
Step 6：按期过户确保交易的安全性
办理房屋的过户手续，是买卖过程中最重要的一步，也是二手房交易完成标志，买卖合同中应明确产权过户的相关条款。在这里也要提醒购房者注意，不要认为交了房款就等于买到了房子，房产交易中一定要办理产权过户才能确保交易的安全性。购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房(指产权证)。
在实际操作中，买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段支付给房主，其中尾款的支付时间可约定为房产过户的日期，如此操作可以最大化地为买卖双方规避交易风险。
5公里生活圈
目前，在二手房市场中，时间成本已成为决定一部分购房者购房意向的关键。因为在现实生活中，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。不妨来细算一笔时间成本账：开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通工具上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车或不眠不休地开一个月车，就能体会其数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，那时间成本的价值就很惊人了。正是看到了这个问题，一些聪明的买房者开始将“生活成本”列入自己的预算。所谓“生活成本”，主要是指由房屋所在地与业主平时的工作、生活圈之间的距离所产生的各类成本。一般认为，半径为5公里的生活圈是基本生活成本的核算基础，低于或超过部分将相应减少或增加生活成本。对于即将购房的人而言，选择在日常工作、生活5公里为半径的生活圈内的房屋，才能最大限度地节约时间成本和生活成本。 因此，5公里生活圈是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越低，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。
