居住权是怎么一回事（律师信箱）

　　5月28日公布的《民法典》作为新中国第一部以“法典”命名的法律，事关民众的切身利益。本报请北京市尚公律师事务所律师就读者提出的相关问题予以解答，每周在“读者桥”版陆续刊出，敬请留意。     

　　——编者

刘律师：

　　请问中国《民法典》中新增的居住权究竟是怎么回事？什么人对房子拥有居住权呢？我觉得租房子和有居住权很像，他们之间有什么不一样的地方吗？居住权的设立对我们老百姓的生活又有什么影响呢？

　　北京读者 唐凌

唐凌读者：

　　中国首部《民法典》在物权编中新增设立了居住权，这一权利的设立呼应了公民对美好生活的需求，为更好地保障公民权利作出重要贡献，是适应中国社会发展的科学立法、民主立法、依法立法的典范。由于居住权与公民的生活息息相关并且属于此次民法典的新增权利，众多读者对此产生疑问，在此，我们就居住权相关问题做出以下几点回应。

　　居住权究竟是什么？

　　居住权是一种非房屋所有权人对房屋享有的占有与使用的权利。比如，你有一套闲置的住房，为了帮助没有地方住的亲属，你可以到登记机构办理一个登记手续，为你的亲属设立居住权，此时房产证上依然是你的名字，房子依然归你所有，但你的亲属拥有居住在这个房屋里的法律权利。并且根据《民法典》第369、370条的规定，这一居住权是专属于你的亲属的，除非你们之间另有约定，他不能把房子租给别人，在他去世后居住权也不能被他的继承人继承，也就是说他的子女配偶等这些继承人不能继续居住在这里，居住权会随着权利人的去世而不复存在。

　　什么人对房子有居住权？

　　《民法典》中规定的“居住权”与以往生活中人们所说的“房子是我的，我就享有居住房屋的权利”是不同的。居住权只能由房屋的所有权人为其他人设立。也就是说，房子是我的，但我对房子的权利不叫居住权而是所有权，我的房子给别人住，别人对房子的权利才是《民法典》中的居住权。并且不是我口头上答应让你住，你就享有居住权，而是需要在登记机构进行登记后，你才真正的拥有居住权。

　　享有居住权和租房子有什么不一样？

　　设立居住权比较租赁房屋更能保障人们长期性稳定居住的需求。在没有设立居住权时，人们只能通过买房或者租房的形式满足自己的居住需求，但是买房会给低收入人群带来巨大的经济压力，而租房又不能满足长期定居的稳定性需求。在居住权设立后，我们有了买与租之外的第三种选择，即通过享有居住权的方式长期稳定的在一个地方居住。

　　设立居住权比租房子更长久是因为居住权的设立，双方可以对居住多久自由约定，可以是二十年、三十年甚至是五十年，而租房子在法律上最长只允许签订二十年的租赁合同；另一方面，设立居住权比租房子更稳定，因为在面对第三人侵权时，享有居住权能更好地保护自己的合法权益。

　　比如，在你租房子期间外出旅游，于是让你的朋友临时住在你租的房屋中，但是等你旅途结束一身疲惫回到出租屋时却发现房间里住着陌生人，原来是你的朋友声称自己是房屋的承租人并偷偷将房屋出租给了别人。占着你房子的人一口咬定自己是合法租赁并付了钱的，就是住着不搬，这时，由于你只是房屋的承租人，在法律上是没有权利直接要求这个陌生人返还房屋的。但是如果你是房屋的居住权人，此时便可以直接要求这个陌生人搬出房屋。

　　居住权的设立对百姓生活有何影响？

　　除了上述所说新增了住房形式的影响外，还对解决养老问题起到积极作用。在居住权设立后，“以房养老”模式的设计将会步入合法化、成熟化的进程。“以房养老”的运作模式是人口老龄化不断加速背景下的社会产物，现实生活中许多老人只有一套房产，由于退休后没有经济来源，生活出现困难，于是产生了老人与银行约定将自己拥有的房屋所有权转让给银行，银行则每月支付老人一笔赡养费，并且在老人去世之前可以继续居住在房屋中的养老模式。增设居住权后，老人继续居住房屋这一约定可以通过为老人设立居住权来实现，从而为“以房养老”模式提供了法律基础，让合同约定有法可依，使得交易更加安全。

　　居住权作为公民权利中极其重要的一项权利，在中国首次编纂的《民法典》中单独成立一章对其进行规定，是理论界与实务界对居住权制度进行积极探索的结果，是人民的意愿充分反映的结果，是中国社会主义核心价值观实践的结果，相信居住权会在“民法典时代”为人民生活带来更多积极影响。

　　（北京市尚公律师事务所高级合伙人刘兴燕律师、律师助理王晨）