旅游地产如何满足休闲刚需？

　　近年来，伴随着大众消费实力的逐步增长，人们愈加注重休闲，自助游、度假游乃至“候鸟型”的迁居，已成为很多人的选择。而旅游地产则被认为是“休闲刚需”的一种。尤其是“国五条”出台之后，凭借较为宽松的投资环境，旅游地产吸引了越来越多的房企涉足。甚至有业界人士大胆预测，旅游地产将撑起楼市的“后黄金十年”。

　　有数据显示，2012年中国旅游地产项目超过3000个，全年投资总额破万亿元；国内房地产前100强企业都已进入或是准备进入旅游地产开发领域。与此同时，对于旅游地产开发存在一哄而上、低价圈地、生态破坏、空置率高等问题的诟病也未曾减少。旅游地产开发亟须破解“有量无质”的困境，走上一条健康发展之路。此前，国际旅游地产专家评审委员会公布了中国首份旅游地产细分标准。本报记者就此专访了国际旅游地产专家评审委员会常务副主任、旅游财富网CEO曾晓成。

　　现状

　　各地全面开花

　　旅游地产最早兴起于海南。上世纪90年代中后期，为了盘活当地房地产，海南的开发商提出了“旅游地产”这个概念，“但其实质是打着旅游开发的旗号开发住宅物业。”曾晓成介绍说，时至今日，旅游地产的发展已经呈现出火爆的态势，全国各地全面开花，重点集中在海南、山东半岛、云南、广西、东北、长三角、珠三角和京津唐等地区。

　　“2009年旅游产业被确定为新兴战略支柱产业以后，传统的旅游企业，如港中旅、华侨城、中旅、国旅等开始大规模进入旅游地产开发。2011年房地产限购和限贷调控政策出台后，万科、保利、招商地产等大型房地产集团都纷纷进军旅游地产。此外，传统产业如汽车制造、石化、能源类大型企业，受2008年全球金融危机的影响，也纷纷谋求发展模式转型，或多或少地进军旅游地产开发。”曾晓成说。

　　“在十八大提出到2020年全面建成小康社会、今年初‘国民旅游休闲纲要’正式出台的大背景下，兼具‘投资、度假、文化养生’三大基本属性的旅游地产将广受市场追捧。”曾晓成预见，未来10年，中产阶层在物质丰富的同时，还将追求精神上的富足感，并将与发达国家中产阶级生活方式接轨。“度假屋（用于休闲、度假、养生）将与投资（财产性收入）和文化品位（养心、运动、娱乐等）一道成为引领未来中产阶层品质生活的‘新三大件’。”曾晓成说。

　　症结

　　售后闲置严重

　　如今，旅游产业已成为各地政府加快经济增长模式转型、带动就业、发展经济的支柱产业之一。“地方政府引进房地产开发企业开发旅游地产项目，发展旅游经济本无可厚非，但国内房地产企业已经习惯于低价拿地、高价卖房的住宅开发模式。”曾晓成直言，国内的旅游地产才刚刚起步，旅游与地产究竟如何结合，才能更好地促进地方旅游经济的发展，还处在摸索阶段。

　　旅游财富网的调研数据显示，2009年以前在山东半岛和海南地区出售的候鸟式度假项目，实际上绝大部分都是普通住宅物业，由于缺乏相应的度假设施和生活服务配套，许多地区的度假类物业出现严重的“售后空置”现象。事实上，这些项目大都地处旅游度假区或旅游景区周边，旅游度假客源也相对丰富，但由于只是普通的物业管理公司管理，业主物业基本上无法通过经营来获得收益。在一些地区，即便是旅游旺季，在酒店房价高企、客房爆满的情况下，旅游地产项目还是存在大量闲置现象，造成了土地利用、资源开发等方面极大的浪费。

　　出路

　　确定度假功能

　　为了提高大众对旅游地产的认知度，避免在投资置业过程中上当受骗，并促进旅游地产可持续健康发展，国际旅游地产专家评审委员会制定了首份旅游地产细分标准，确定旅游地产项目以投资和度假市场需求为导向，共分为两大类：投资类旅游地产项目细分为产权酒店、酒店式公寓、服务式公寓；度假类旅游地产项目细分为5＋2生活度假物业、“候鸟型”度假物业、周期性度假物业。

　　曾晓成介绍说，根据市场预测，按中国现有家庭户数40151万户计算，到2020年，近20%的中产家庭(8030万户)将购置旅游地产，以每户50万元资产计算，规模将达到40万亿元。在这样的市场前景下，越来越多的开发商已经清醒地认识到旅游地产开发应该从过去的“概念性旅游地产”转移到以“旅游为核心、地产为载体”的思路上来。在房地产投机时代，开发商或者营销策划公司一般都会使用海景房、山地别墅、温泉公寓/别墅、养老公寓等概念吸引投资者眼球。“随着投机潮水的退落，一切概念的东西终归只是一个空洞的宣传口号，旅游地产的价值必须体现在投资者的实际需求和消费使用上。”曾晓成说。

　　“旅游地产项目必须服务于旅游度假的功能定位。为了防止旅游地产项目被房地产绑架，政府应在规划、建设进度和后续运营模式上严格把关。不论是用于候鸟式度假、5＋2生活度假还是各类产权式酒店物业，旅游地产的用途完全区别于传统的住宅物业。因此，在后续管理服务上，既要考虑购房者度假时的酒店式服务品质，还要考虑业主物业空关时，管理公司能提供经营（租赁）服务。只有高水平的酒店式物业管理才能匹配旅游地产项目的后续运营管理，从而为地方提供多元化的接待设施。”

　　曾晓成还强调，旅游地产尤其是度假类的物业只有依托项目所在地优良的环境资源，才能形成足够吸引力。因此，房地产企业进军旅游地产开发，不仅要运用最新的科技手段实现在保护中开发，还应运用良好的环境修复技术，对原本遭受破坏的环境，如湿地、森林、荒地等在开发中实施修复和保护。