我国居民住房需求已经从“有没有”向“好不好”转变，以小换大、“以旧换新”等改善性住房需求较大。“以旧换新”能够支持合理住房消费，推动住房梯次消费，促进房地产市场良性循环。
5月10日，河南省郑州市宣布二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作试点结束，正式进入全面铺开阶段，收购二手房房龄也延长至20年。
继汽车、家电等消费品之后，住房“以旧换新”的消费模式逐步推开。据中指研究院监测数据，截至5月13日，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”。
“以旧换新”，减少群众换房障碍，从而推动房地产行业平稳健康发展。今年4月30日召开的中央政治局会议明确提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
在调研深圳市、珠海市等多个推出住房“以旧换新”的城市之后，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉谈道，从二手房业主参与“以旧换新”的积极程度可看出改善性住房消费存在着较大潜力。不过，目前住房“以旧换新”仍处于探索阶段，面临多方面考验。
试点扩围，一线城市加入
试水住房“以旧换新”，不断有城市加入。李宇嘉注意到，最近一个月内已有3座一线城市启动了住房“以旧换新”。
5月10日，广州市花都区宣布开展商品房以旧换新“焕新购”活动，推进实施商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”。在此之前，深圳市、上海市已经推出类似的换购行动。
所谓住房“以旧换新”，是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。
公开资料显示，住房“以旧换新”的思路最早发源于山东省淄博市。2023年9月，该地通过房地产开发企业和房地产经纪机构联手，为购房者优先提供优质房源，满足置换需求，从而加速存量住房销售成交。
接受《民生周刊》记者采访时，易居研究院研究总监严跃进分析，当时，淄博市房地产市场面临一些新的压力，需要提振市场。开展“以旧换新”购房活动，主要是出于盘活二手房和新房方面的考量。
淄博推出住房“以旧换新”之后，类似模式不断被复制，在全国迅速扩散开来。中指研究院市场研究总监陈文静认为，除了超60城表态支持住房“以旧换新”外，未来或有更多城市跟进。
值得关注的是，不仅加入的城市越来越多，一些城市还从试点迎来扩围。业内专家分析，郑州之所以加大力度推进住房“以旧换新”，是因为该市在试点期间取得了积极效果：在试点期间的10个有效工作日内，收购方与103名客户签订二手房收购协议，其中11名与开发商签订购买新建商品房认购协议。
换购模式多样，已有交易成功案例
虽然加入住房“以旧换新”的城市越来越多，但换购成功的案例却不多。在此背景下，有住房换购需求的居民普遍关心的问题是，“以旧换新”如何操作？
5月13日，武汉市出现住房“以旧换新”模式的首个成功案例。据当地媒体报道，居民王伟（化名）是武汉市硚口区老居民。在了解到硚口区“以房换房”活动后，居住在老旧小区的他看中了武汉市古田片区的一处在建商品房。于是，他想将自己面积为105平方米的老房子换成面积约为128平方米的在建商品房。
经过第三方评估，王先生的旧房子评估价为90多万元，而他看中的新房价格为210多万元，最终他认可了评估价，并补齐了120多万元的差价款，成功换得新房。
2023年底，武汉市开发企业、经纪机构、购房者三方联合，发起“以旧换新”倡议。今年2月，硚口区探索“以房换房”收储模式，即区国有平台企业将居民房屋收过来作为保障性住房项目。
通过梳理各地做法，《民生周刊》记者发现，除了类似武汉市硚口区的收储模式外，住房“以旧换新”的模式还有帮卖、补贴等，即通过与中介合作加快旧房出售并购买新房，或政府对相关购房者发放契税补贴。
置换需求较大，成效尚待观察
作为提振消费、扩大内需、促进减排降碳及提高资源利用率的举措，“以旧换新”较常见于家电、汽车等消费领域。
与家电、汽车等商品相比，住房“以旧换新”在操作层面显然更为繁琐。在北京从事房产中介行业多年，吴舜熟知住房“以旧换新”可能涉及的诸个环节。
“购买住房时，消费者往往要考虑价格、区位、配套等多个因素，且二手房交易过程繁琐，‘以旧换新’顺利达成交易的可能性较小。”吴舜接受记者采访时说。
事实上，很多人虽然有置换意愿，但也会被繁琐的交易过程所吓退。在吴舜看来，如果由政府层面支持推动住房“以旧换新”，有利于降低买家风险，消除居民的换购顾虑。
当前，我国居民住房需求已经从“有没有”向“好不好”转变，以小换大、以旧换新等改善性住房需求有较大潜力。“以旧换新”能够支持合理住房消费，推动住房梯次消费，促进房地产市场良性循环。
不过，“以旧换新”最关键的一环是，旧房能否销售出去。“旧房卖不出去，一切都免谈。”李宇嘉说，从各地的数据看，参与“以旧换新”的二手房的售出数量并不多，因此无法进入新房从认购到签约、按揭等环节。
在李宇嘉看来，对于多数城市来说，都有推进住房“以旧换新”的动力。然而，住房“以旧换新”还是一个新事物，还处在试点阶段，要观察其成效仍需时日。
