“双轮”驱动消化存量房

    “现在已有24家企业签署了意向协议书。”4月8日，内蒙古隆泰恒源投资集团有限公司（以下简称隆泰恒源）总经理庄苇渝兴奋地告诉《民生周刊》记者，“总共涉及11个项目，200多万平方米，第一个启动项目10天左右将会复工建设。” 

    面对众多的“烂尾楼”，鄂尔多斯地产商们抱团取暖，由隆泰恒源牵头兼并重组危困房地产企业，试图探索一条救活整个行业的道路。

    资金链断裂，运营陷入困境，项目建设长期停滞，商品房逾期交付等矛盾纠纷，这是长期困扰鄂尔多斯房企的一块心病。

    “政府引导和鼓舞受困企业通过资源整合、资产重组等方式，聚集力量，化解危机、摆脱困境，这既是解决房地产领域遗留问题，促进房地产企业转型升级的有效途径，也是保护回迁户及购房者合法权益，维护社会和谐稳定的有力举措。”在接受《民生周刊》记者采访时，不少开发商纷纷表示。

    开发商：先“救活”一个项目

    庄苇渝的具体运营方案是，从所有兼并企业的入股项目中，筛选一个位置较好、条件相对成熟优越的项目，作为第一个启动项目。

    启动项目的第一任务是开足马力，完成“烂尾楼”的建设，使房子能够入市出售。启动项目的资金来自于融资，用新成立的隆泰恒源的资产作为抵押，向商业银行和民间融资机构进行融资，融资规模根据第一个项目的启动资金需求而定。

    一份名为《关于鄂尔多斯地区危困房地产企业主合力解困共辟出路的倡议书》号召大家投入自救行动：“在中国地产业面临大洗牌的现实面前，在鄂尔多斯经济复苏乏力的危难之际，在各位同仁经受着不同程度的磨难和煎熬之时，骨子里那种不服输、不言败、不认命、不放弃的抗争精神和顽强斗志，始终激励着我们不懈苦寻出路！”

    隆泰恒源的资产来自24家企业。依据约定，24家企业成为股东必须拿出一块市场评估价或实际成交价不低于5000万元的开发土地或烂尾楼盘作为入股条件，而对于入股资产要求不存在任何纠纷，无任何已抵押或抵债成分，土地已缴纳土地出让金，并已办理合法开发用地土地使用证，烂尾楼项目必须已办理工程规划许可证。

    换句通俗的话说，大家先合力“救活”一个项目，然后把这个项目脱手，用这个项目的部分资金去启动第二个项目。之后依此类推、逐步实施。

    庄苇渝的运营逻辑建立在一个基础上，即看好鄂尔多斯的市场消化能力。据介绍，庄苇渝曾经让人专门做过市场调研，得出一个结论是，在鄂尔多斯仍有可观的住房刚性需求，按照调研预测，每年至少可销售10万平方米，约800套。

    一份材料显示，鄂尔多斯市东胜区2014全年完成回迁安置3509户，消化存量房93万平方米。一则未经确认的消息称，东胜区政府今年将“购买”4000套，但市场可提供的只有1600多套符合要求。  

    1980年出生的庄苇渝，从电工做起，并取得华中科技大学EMBA学位，目前已成功运作4个项目。“这4个项目分别是东胜区福满园项目、名爵国际项目、包头市福满园项目及呼和浩特市风华园项目。”庄苇渝说。

    “我们的客户大概有六类，第一类是刚性需求；第二类是交了首付和部分定金的购房者；第三类是建筑商和材料商，同意用房子‘抵’部分工程款或材料款。”哪些人能够消化建好的房子？庄苇渝思路清晰，“政府廉租房、安置房，旅游、候鸟式养老产业需求，还有政府招商引资项目员工住宅及办公用房。”

    在养老产业方面，庄苇渝现在已和北京一家投资公司谈妥，由后者建设并销售，用20万平方米做一个养老基地。

    “我们不需要政府提前拿钱，政府现在很支持我们这种做法！”隆泰恒源执行董事冯海军说。冯海军在鄂尔多斯地产业内也算小有名气，人称“冯二哥”，泥瓦工出身，他是59万平方米恒元晨境苑项目的开发商，项目开工进行到三分之一面积时，资金链断了，楼被迫停了下来。

    2015年1月底，鄂尔多斯市东胜区人民政府专门召开会议，研究支持推进房地产企业兼并重组事宜，会议主要取得了三个成果，同意并支持部分危困房地产企业所提出的兼并重组建议、成立由区长牵头的工作协调推进领导小组、政府各相关部门要开通“绿色通道”，简化程序手续，帮助兼并重组企业加快完善在建项目手续，拓宽房地产企业融资渠道。庄苇渝、冯海军列席了这次会议。

    政府：“团购”+“回购”

    今年全国两会期间，鄂尔多斯市市长廉素曾表示，鄂尔多斯市没有卖出去的房子有45000套，通过一年的努力，卖掉了一万多套。

    一年卖掉一万多套？市长的话在全国引起不小的反响。那么，这一万多套存量房是如何消化掉的呢？

    “2005年以来，鄂尔多斯市累计批建商品住宅45.54万套，截至2014年12月底，已销售42.11万套，存量3.43万套，共计464.81万平方米。”鄂尔多斯市房管局信息中心高建军介绍，“康巴什新区累计批建商品住宅687.23万平方米、4.92万套，截至2014年12月底，已销售614.99万平方米、4.45万套，未销售72.24万平方米、0.47万套。”

    也就是说，按照这个数据，康巴什新区未卖岀去的商品住宅现在已不足5000套。

    回购商品房，由政府买单，这是消化存量房的主要途径。对于消化存量商品房的做法，鄂尔多斯市房管局给《民生周刊》独家提供的材料显示，主要是两种方法：

    一是“团购”，即组织引导入驻企业及重大项目建设单位为本单位职工团购商品住房，购买职工公寓、集体宿舍或者办公用房。2011年至2014年，“团购”消化2802套。

    二是“回购”，将部分保障性住房建设任务由新建改为回购，购买符合区位、户型、价格等条件的商品房作为拆迁安置房、限价商品房、经济适用房、公共租赁房。城市棚户区改造任务原则上通过回购库存房方式推进。4年之间，累计回购的数字为13901套。

    2015年，鄂尔多斯市保障性住房建设任务22478套，其中棚户区改造19206户，解决任务的核心思路就是，把棚户区改造与旧城改造、消化存量商品房结合起来，盘活存量房源、消化存量商品房。

    东胜区城南美庐开发商之一王永胜则希望“政府救市”，共同开发“烂尾楼”，用于回迁房安置。去年区政府相关部门与之专门谈过多次，并去项目现场了解情况，由于年末鄂尔多斯东胜区区长接受组织调查，双方合作暂时搁浅。

    具体合作办法是，政府“预购”，先付一部分现金，大概是总房款的30%，剩下的“抵”开发商应付的税费和银行贷款。王永胜称，区政府想购买3万平方米，评估价每平方米是4000元，总房款是1.2亿，政府先付3000万元，公司特意花了90万元找北京设计院修改了图纸，将大户型改成政府所要求的70至130平方米面积户型。  

    这样的好处是，“烂尾楼”得以盘活，老百姓能够住进回迁房。