限购松绑，呼市自救？

    “取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房含二手住房在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。”6月26日，呼和浩特房地产开发监督管理处的一份文件中如此表述。

    该文件的发布使呼和浩特成为全国首个发文确定放开楼市限购的城市。紧随其后，苏州、郑州、合肥、济南等20几个城市的楼市政策都相应调整，限购松绑产生扩散效应。

    不过，《民生周刊》记者调查发现，限购松绑并未给呼和浩特带来明显影响。供需矛盾失衡的情形下，呼和浩特的“崩盘说”仍难言虚实，受楼市低迷影响的地产商呼吁放开限贷的呼声渐强。

    取消限购满月

    7月末，恰逢呼和浩特取消限购的新政实施满月。限购松绑后的呼和浩特楼市，有何表现？

    “从购房者到访量及楼盘销售数据来看，房地产销售情况变化不大。”谈及新政策带来的影响，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司销售经理付晓敏告诉记者，放松限购，对于一些房地产项目有好处，但对于整个楼市影响并不明显。“只是影响了大户型的改善型住房，对刚需住房影响很小。”

    回首3年前呼和浩特开始限购时的情形，付晓敏记忆犹新。

    2011年，尚未大学毕业的她就来到中海地产上班，当时的身份是置业顾问。正是从这年5月起，呼和浩特开始实行限购。“我们的售楼团队组建之初，就遇到了这次政策变动。”她回忆。

    在一些地产商看来，无论是现在的限购松绑，还是3年前实施的限购政策，“感觉影响都没那么明显。”

    谈及呼和浩特的限购政策，内蒙古秋实（地产）集团行政运行中心副总经理周晓彤认为，初期没什么影响，直到2013年4月份至今，限购对市场的影响才逐渐显现。“但主要是对于大平米的改善型住房。”

    他以呼和浩特锡林南路的秋实璟峯汇小区项目为例，该项目在2012年7月首次开盘就卖出了184套，90平方米左右的刚需房非常受欢迎。

    后来，限购政策一出，销售受到了一定影响。“我们为此调整了方案，在二期住宅上增加了小户型比例，现在来看，当时的这个决定还是非常明智的。”周晓彤说。

    针对此次放开限购，也有呼和浩特市民担心：是否会导致炒房热再现？

    在接受记者采访时，内蒙古社科院经济研究所所长于广军认为，就呼和浩特房地产目前的情况而言，不会出现购房热。

    在他看来，如果房贷与信贷政策不放松，仅放开限购政策根本无法改变呼和浩特楼市的大局。“从供大于求的市场现状看，房价有虚高的因素；此外，住宅已经不具有小规模资本投机性和家庭小规模资本投资品特性。”他分析。

    崩盘？

    来自湖北的徐祖学经营着一家劳务公司，早在2003年他就到了呼和浩特。

    在他看来，过去10年中，2006~2010年期间的呼和浩特房地产市场是最好的。“当时，只要按照合同完工，建筑商很快就能结清劳务工资。”

    不过，鄂尔多斯楼市崩盘以后，呼和浩特市的房产需求也开始萎缩。“之前来呼和浩特市一次性购买一单元、十几套楼房的老板们逐渐消失。”

    但是，房屋供应量依然在不断增加。

    供需关系的变化，导致房屋销售回款缓慢，引发开发商资金链紧张。据徐祖学了解，目前很多开发商都用房子或者路虎、奔驰、宝马等豪车抵债。由于房子、豪车难以变现，工程承包商无法支付材料款、劳务工资，导致目前一些楼盘不得不停工。

    在呼和浩特调查时，记者发现，由于资金紧张，许多中小开发商普遍存在延期交房及拖欠工程款的情况，停工楼盘不断涌现。

    记者在走访中了解到，位于呼和浩特市巴彦淖尔路的奈林尚苑小区，从2010年开盘至今，部分业主已经入住，但外围的几栋高层仍没有竣工，销售中心的大门也上了锁。

    此前，呼和浩特就放松限购向住建部请示时陈述了两点理由：呼和浩特市面临的不仅是供应过剩的问题，而且是崩盘的问题；不仅是楼市的问题，更是经济要发展的问题。

    然而，呼和浩特的房地产，是否真的到了崩盘地步？

    “会哭的孩子有奶吃。”周晓彤说，只有向住建部陈述理由时说得严重些，取消限购才能得到住建部的许可。“财政收入主要来自土地，政府取消限购是在救市，同时也是在救自己。”

    呼和浩特市房管局公开信息显示，截至7月16日，呼和浩特市４区可售期房共计139046套，但今年以来，累计成交套数不足6000套。据此，业内测算，以目前的去化率计算，楼盘去化周期接近10年。

    “这一数据存在片面性。”周晓彤认为，去化不应该只从今年计算，应该从2008年开始进行去化量计算。房子不属于急需品，大部分购房者都在观望，保守估计，呼和浩特库存去化周期为5到6年。

    “房地产市场开始由短缺向基本满足转变。”于广军认为，在这种变化下，限购之类的政策早应该下课。

    限购与限贷

    “从整个市场背景来看，多个城市尝试限购松绑的背后，是为应付2014年年初银行信贷紧缩。”谈及当下各地开始的限购松绑，于广军说。

    现状是，楼市供大于求，市场表现持续低迷。在限贷政策从紧的背景下，贷款利率高让购房者望而却步。

    其实，银行从2013年就开始收紧银根，调整或降低贷款额度。周晓彤以璟峯汇为例谈到，包商银行此前每月办理贷款的有30套左右，调整后每月只能办理10套左右。“能不能少交首付款，低成本贷到款，很大程度上决定了购买力。”他说。

    对此，有专家分析道，由于房贷的存贷差较小，银行下调房贷利率动力明显不足，此外做房贷还意味着要为未来楼市可能的风险买单。

    周晓彤认为，调整限购政策不如调整限贷政策。他分析，目前大多数主要城市都实行差异化的信贷政策，如二套房首付为六七成，三套房没有贷款支持。“问题在于，在调整限购的同时，各地并未实行差别化信贷政策。”

    由于银行贷款紧缩，而民间借贷利率又高，周晓彤担心，开发商将资金压力转嫁到施工方。“一些中小开发商支付工程款，采取的是现金和顶账房，比重为三七、六四、五五等，甚至全部顶房。”他透露。

    同样，建筑商也将这种压力转嫁到关联行业。这两年，建筑商向徐祖学的公司支付劳务费也基本都是“一部分现金，剩下的拿房子顶”。

    这种支付方式，目前在呼和浩特已经很普遍。“这种做法的风险是，建筑商为了减少压力就会节约成本，在施工建筑质量上偷工减料，导致验收不合格无法交房。”周晓彤说。