临沂欧亚汽车乐园强拆风波

    罗庄区国土分局工作人员告诉《民生周刊》记者，目前从存档资料看，该片土地的性质仍属村集体土地。

   

    2014年春节前夕，山东省临沂市罗庄区“金汇集团”公交站牌后面，商住项目“悦澜山”的售楼处已初具雏形。可对刘兰欣来说，在这块熟悉的土地上再也看不到自己经营多年的企业，只剩下汽车乐园的残垣断壁及近百辆被砸坏的汽车。 

    过去一年，刘兰欣说自己就像坐过山车，搬迁补偿不合理、补偿款不到位以及被强拆，令他的生活陡然跌入谷底。

    2012年11月1日，作为临沂欧亚汽车乐园有限公司的掌门人，刘兰欣收到了一份由临沂市罗庄区盛庄办事处送达的《拆迁通知书》，他被告知，欧亚汽车乐园使用10年的土地被征收，企业面临拆迁，2012年11月1~16日为拆迁协议签订时间。

    从招商引资到暴力拆迁

    从建到拆，欧亚汽车乐园艰难成长近10年。

    2004年5月，临沂盛庄街道办事处进行招商引资，山东华菱汽车贸易集团有限公司到此成立了欧亚汽车乐园。

    在一份由临沂罗庄区盛庄街道陈家白庄村和华菱汽贸集团作为甲乙双方共同签订的《土地租赁合同书》上，《民生周刊》记者看到这样的文字：乙方从甲方手里租赁村集体土地100亩，每亩地每年租赁费为7000元，租赁期限为29年。

    刘兰欣称，当时双方为稳妥起见，专门邀请盛庄办事处两名工作人员作为监证人。街道办事处、村委会和企业三方在合同上共同盖章并签字后，欧亚汽车乐园正式起步。

    据刘兰欣回忆，欧亚汽车乐园所在地原本是一家破烂不堪的木材市场，在前前后后投资近1.2亿元、历经一年半建设后，欧亚汽车乐园于2005年10月1日开始试营业，经营项目覆盖汽车销售、维修、保险检测、出租租赁、驾校等业务，服务项目较为齐全。

    然而，仅半年后，由于公司门前的206国道开始拓宽，进入欧亚汽车乐园的路段被全部封闭，这给公司经营带来巨大困难。2008年，公司已十分萧条，2009年底不得不进行改制。

    刘兰欣说，2005年至2009年，欧亚汽车乐园一直处于亏损状态，4年间亏损近5000万元。通过改制，2010年至2012年的3年时间，公司经营开始好转。

    就在刘兰欣准备大干一场时，公司却遭遇厂房拆迁这一无法躲避的问题。《拆迁通知书》下达后，欧亚汽车乐园与盛庄街道办事处、陈家白庄村村委会正式进入协商补偿阶段。

    刘兰欣告诉记者，当时盛庄街道办事处提出的补偿款共计2600万元。对于此数额，刘兰欣坚决反对，他认为公司总投资近1.2亿元，2600万元的补偿款于情于理都说不过去。他同时指出，街道办事处对其地面附着物的评估存在遗漏。

    面对这一质疑，欧亚汽车乐园拆迁项目直接负责人、盛庄街道办事处人大联络办主任王超的解释是，补偿标准的依据是《罗庄2008第44号文件》，考虑到该文件制定时间较早及物价提升等客观因素，区里已经对其补偿进行了“照顾”，在原有补偿款基础上提高了5%，也就是说，公司原本应得的补偿款为2500多万元。

    “内定”的开发商

    于是，拆迁协议的签订因补偿款数额问题陷入僵局。

    作为政府方代表的王超也开始奔走于汽车乐园与陈家白庄村村委会之间。通过他的多次协调，最终，在街道办事处的监证下，村委会与欧亚汽车乐园签订了《集体土地企业附着物拆迁补偿协议》及《补充协议》。

    《补充协议》明确约定，甲方（村委会）先向乙方（汽车乐园）支付补偿款1500万元，余款于腾空拆迁完毕并验收合格后的次日支付给乙方。同时约定，“如果到期乙方不能拆完，未拆的残值归甲方所有，由甲方拆迁。乙方在拆迁过程中如发现有补偿漏项，甲方应对该漏项进行评估并补偿乙方”。

    《补充协议》签订时，刘兰欣说自己“留了个心眼”，他担心政府在腾空拆迁后不支付补偿款，于是要求政府提供一个担保人，并在协议中注明其负有连带责任。

    “街道办事处经过开会研究答应了我的要求。”于是，在《补充协议》第五条明确注明：丙方为保证人，是拆迁补偿协议约定的拆迁范围的开发商，丙方对拆迁补偿协议及本补充协议中约定的事项承担连带责任。

    从协议书上看，丙方为一家名为临沂齐尚置业有限公司的房地产企业。刘兰欣告诉《民生周刊》记者，齐尚置业曾支付给欧亚汽车乐园1000万元的拆迁补偿款，那张实名汇款单他还保存着。

    “签合同的时候只想着能有个保障，对丙方的身份没有太多考虑。可时至今日，我却一头雾水。”

    刘兰欣告诉《民生周刊》记者，汽车乐园被拆迁的土地是在2013年末才进行招拍挂，中标企业确为齐尚置业。可在2012年，齐尚置业为何就以开发商身份出现在自己与村委会的《补充协议》中，并支付部分拆迁补偿款呢？

    2014年初，王超在盛庄街道办事处接受了《民生周刊》记者的采访。他表示，之所以由齐尚置业支付部分补偿款，主要是因为当时区里资金紧张，便邀请齐尚置业垫付。

    当《民生周刊》记者询问是哪个部门及领导提出企业垫付补偿款事宜时，王超表示：“这是区里安排的事情，街道办事处不方便回答。”

    对于为何在招拍挂之前就明确齐尚置业为拆迁土地开发商，王超同样表示，“对此问题街道办不予回答。”

    未验收便遭“强拆” 

    《补充协议》签订后，事情似乎应该朝着理想的预期发展，可却并非如此。

    据刘兰欣讲，签完协议后他确实收到了1500万元的第一笔补偿款，并及时通知汽车乐园内的商家进行腾退。2012年12月初，整个厂区基本腾空。此后，刘兰欣称12月份他多次催促盛庄办事处及陈家白庄村进行腾空验收，“可办事处和村里均置之不理。”刘兰欣也一直保留着欧亚汽车乐园给园内企业下达的腾退通知和厂区腾空照片。

    但对此说法，王超则称，刘兰欣并没有在约定时间内进行腾空，并表示他们曾多次对欧亚汽车乐园进行腾空催工。但是，王超却无法出具催工证明。

    陈家白庄村委会副主任陈文田对《民生周刊》记者表示，“在约定期限内，刘兰欣确实将厂区做了腾空，这事情村里知道，但没有彻底腾空。”

    在刘兰欣看来，街道办事处与村委会故意延迟验收工作属于违约行为。“他们之所以不验收，是因为王超曾说验收完了也没有钱支付余款。”按照《补充协议》，厂区腾空验收合格后先行支付余款，然后企业再进行最后的拆除工作。

    于是，到了《补充协议》约定的拆迁验收期——2013年1月5日，甲乙双方因拆除问题引发争议。

    在陈文田看来，1月5日之后，腾空后地面残值已经归村委会所有，“原因很简单，在2013年1月5日前，刘兰欣没能拆迁完毕。”

    面对《民生周刊》记者，王超表示，欧亚汽车乐园在约定期限前没能完成拆除工作，属于违约行为，而刘兰欣则坚持对方没有履行验收程序，违约在先。

    陈文田说，尽管刘兰欣违约，但齐尚置业还是于2013年的1月30日将1000万元的余款给了刘兰欣，并由村里承担剩下的拆除工作。

    紧接着，事情就被村委会按“正常程序”处理了。陈文田说，村里找了一家拆除公司，约定其将该片土地上的附着物全部拆除，地面残值算作报酬归拆除公司所有，村里不另支付工钱。

    汽车乐园拆除工作从2013年2月10日正式开始。这在刘兰欣看来，完全是非法强拆，“那些工人如土匪一般，不顾刘兰欣及同事的劝阻，便开始了‘打砸抢’。”

    集体土地难释疑

    其实，刘兰欣遭遇的问题源于100亩集体土地。

    当记者试图从多个侧面了解这块集体土地的时候，在罗庄区的多个职能部门遇到了种种尴尬。

    刘兰欣当初与陈家白庄村签订的《土地租赁合同书》这样表述，甲方陈家白庄村为了开发利用本村土地，促进本村经济发展，决定对本村土地对外租赁。

    而根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。可以看出，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅，经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地。也就是说，其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为。

    同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定，承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设。也就是说，任何改变土地用途的行为都是违法行为。

    对此，王超给出的解释是，“事情发生在2004年，那个年代这种事情很普遍，是正常的，没什么大不了。”但《民生周刊》记者了解到，2004年至今，国家曾三令五申禁止类似用地行为。对此，王超表示不予回答此问题。

    在罗庄区国土分局，工作人员告诉《民生周刊》记者，目前从存档资料看，该片土地的性质仍属村集体土地。至于最近是否被征用、审批及招拍挂的情况并不清楚。

    当记者来到临沂市国土局，工作人员在得知记者来意后，以负责宣传工作的办公人员外出为由，拒绝采访。

    而在罗庄区建设局，工作人员说，“悦澜山”项目目前没有施工许可证，如开工建设就属于非法施工，对于正在建设的售楼处，他们并不知情，但表示会及时了解并处理。

    同样，在罗庄区政府，当《民生周刊》记者提出采访分管土地工作的副区长时，工作人员给出的解释是，区长和副区长外出，不知何时能归。

    由于罗庄区各政府部门的一再回避，陈家白庄村这块集体土地上的谜团依然没有解开。