房价报复性反弹无基础

    只要货币政策不出现较大调整，房企的资金链紧张的局面就难以缓和，甚至会进一步加剧，未来房价将保持相对稳定，局部地区还有可能出现房价小幅回调。

    在国内一线城市房价普遍微涨的形势下，9月14日，美联储宣布启动第三轮量化宽松（QE3），自14日开始，以每月400亿美元规模购入机构抵押贷款支持债券（MBS），维持6月实施的延长“扭转操作”至今年年底操作不变。同时，美联储还将超低的联邦基金利率指引延长至2015年年中。

    美国QE3的推出，引起了国内居民对物价、房价反弹的巨大担忧。此前美国推出的第一轮和第二轮量化宽松货币政策，都曾引发国内物价和房价的大幅上涨，QE3推出将导致房价报复性反弹的说法，也成为不少居民和市场人士的共识。但笔者认为，从目前国内的房地产市场形势和政策条件来看，房地产市场价格反弹的基础并不存在，未来数月我国房价将保持相对稳定。

    首先，与QE1和QE2相比，QE3推出时国内的货币政策条件相差甚远，对物价、房价产生的影响也将相差甚远。当前，美国推出QE3后，我国的货币政策却远不如此前宽松。尽管目前我国经济增速出现下滑，市场资金面偏紧，但8月8月降息以来，央行并未采取实质性的宽松政策。可见当前央行已经把调控物价、房价放在非常重要的位置，以此控制通胀压力、巩固房价调整成果。

    今后我国宏观政策的预调微调，仍将以坚持房地产调控为前提，不会因稳增长的需要而放松房地产市场的调控。从温家宝总理在达沃斯论坛上的表述来看，应对当前国内经济增速的下滑，我国将主要采取较为积极的财政政策，而在货币政策方面不会大幅放松。扩张的财政政策所新增的财政投资，将主要投向基础设施与保障房建设、促进战略性新兴产业发展等领域，而不会投向房地产领域，这决定了房地产行业资金相对紧张的局面仍然难以缓和，开发商以价换量、回笼资金仍是必然选择。

    其次，QE3的推出很难导致热钱大量回流中国，不会因此导致房价攀升。从今年上半年情况来看，人民币对美元已经出现一些贬值趋势，我国外汇储备在部分月份已经出现下降趋势，一些国内企业开始资产美元化、负债人民币化。在这样的背景下，美国推出QE3也不会使得热钱的流动出现逆转，而只会保持人民币币值相对稳定，国际资金流动频率下降。在我国经济下行，房价已然高企的情况下，国际游资追逐中国房地产行业的可能性已经不大。

    最后，市场供给因素使房价难以出现反弹。应该看到，货币政策的微调使得不少恐慌性需求再次提前入场，一定程度透支了未来数月的需求，因此商品房市场供给不会出现严重的供不应求的局面。而且从供给来看，最近几个月，我国商品房投资增速已经出现一定回升，开发商拿地的积极性也大为提高，今后数月房地产市场的供应将有所增加。事实上，国家统计局的数据也显示，8月起，各地房价涨幅已经呈现趋缓态势，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.3%。

    基于上述认识，笔者认为，美国QE3推出时，国内的环境与此前已经大为不同，不会造成中国房价的报复性上涨。只要货币政策不出现较大调整，房企的资金链紧张的局面就难以缓和，甚至会进一步加剧，未来房价将保持相对稳定，局部地区还有可能出现房价小幅回调。