平民地产再试水

    杨金城怎么也没有想到，自书香苑住宅小区即将交付使用的消息见诸报端后，各地媒体的电话采访便络绎不绝，甚至有一家省级电视台邀请他去参加节目录制。性格内向的杨金城一时间不知如何应对，索性以身在异地为由，一概婉言谢绝。 

    作为国内首个按市场规律运作、以个人委托代理模式开发的住宅小区，此前曾有媒体以《许昌“平民地产”房价比同类房价低35%》为题，对书香苑小区进行过报道。

    在目前房地产市场价格尚未达到购房者心理预期、房源销售疲软的背景下，“平民地产”这种新型建房模式的出现确实很给力。但作为国内房地产开发领域的新生儿，“平民地产”尚处摇篮中，生命力几何还需市场定夺。

    平静许昌

    6月29日，“平民地产”的报道甫一刊发，便被国内多家重点新闻网站及门户网站迅速捕捉。“许昌平民地产”开始蹿红网络。连续数日，“个人委托代理建房”成为话题，引发多方热议。只是作为事发源起地，许昌这一次却显得尤为平静。

    《民生周刊》记者曾试图检索当地媒体对此事的相关报道，却始终未果。当地党政官员在接受记者采访时坦言：目前城区在建楼盘不在少数，但并未听说有哪个小区价格能低于市场均价的35%。如果真有这样的小区，后续会出现什么问题也说不好。

    记者了解到，书香苑小区多层住宅的价格定为每平米1600元，低于许昌2700元左右的市场均价；小高层住宅由于近几年原材料价格上涨等因素，价格从原来的每平米2157元上涨到了2391元，同样低于当地小高层4000元左右的市场均价。

    而对于“平民地产”的出现，当地一位开发商的一番话耐人寻味：“从目前来讲看，书香苑小区还仅仅是个案，并没有形成争食许昌地产市场蛋糕的大气候，但不排除这种模式有被复制的可能。”

    在他看来，受国家房价政策调控的影响，房价已经趋于稳定，对于开发商而言，价格上浮空间缩水就意味着成本增加。在此背景下，许昌房地产开发商都会竭尽全力守住自己的客户群体。

    蓝本筹划

    今年58岁的杨金城原是许昌市某银行的职工，内退之后开始关注着国内房价走势。他始终认为，房价高企与房地产行业普遍存在的高额利润有关。为了验证自己的判断，他用了两年时间先后走访全国19个大中小城市，对各城市的房地产市场进行了调研。在摸清了房地产行业的各项成本和利润空间后，他得出一个结论：中低收入群体低价买房愿望是可以实现的。

    在对比开发商建房、单位集资建房、个人合作建房、团购建房和国外住房合作社建房等5种建房模式之后，2006年，杨金城勾画了一个新型建房蓝本——个人委托代理建房。

    “当时我还是有顾虑的，而顾虑的关键在法律层面上。根据有关规定，房地产开发公司在取得住房预售许可证前，不得提前收款，不得约定客户。”杨金成告诉记者，为了稳妥起见，他还找到一位做律师的朋友，两人在查阅法规并咨询有关部门后，确认个人委托代理建房不触及法律，但必须采用双公司制运作。

    按照杨金成的说法，所谓双公司制，实际上是由有委托代理资质的房地产中介公司进行前期调研、招集人员、吸收客户、归拢资金，再由房地产开发公司进行后期的开发建设。

    首战失利

    2007年年初，杨金城与合作伙伴成立了惠民房地产中介服务公司（下文简称惠民公司）。

    在随后的市场调研中，惠民公司先后走访了全市40余家企事业单位，有1万余人对委托代建住房模式表示认可。杨金城发现，在这一群体中，以教师为代表的中等收入人群住房实际需求最大。

    杨金城分析认为，城市中的一部分中低收入者购买商品房的能力有限，又不能享受廉租房和经济适用房的政策，这才是他们对个人委托代理建房感兴趣的原因。

    同年6月，许昌市魏都区国土资源局发布公告，对该区一宗土地进行拍卖。得知消息后，惠民公司立即对该宗土地的实际情况进行估算并通过严格的成本核算，最终确定出每平米1350元的价格。随后，惠民公司向魏都区各个学校的教师发出了参与代建住房的邀请。

    “报名工作原本定在6月16日才开始，但很多人15日晚上就开始排队了。后来公司做了一个统计，此次报名参加住房代建的有2000余人，半数以上是教师。”回忆起2007年看到的报名场景，杨金城至今还为之动容。这也是后来小区被冠名“书香苑”的原因。

    为了保证资金的安全和透明，惠民公司还邀请魏都区教体局出面，组成了一个由该局财务、基建方面专业人员及6所学校主管基建的副校长组成的监管组，并到银行开立了专门接受建房预付款的独立账号，仅用了3天时间，便收到了2400余万元预交建房款。

    “当时我们的计划是，只要在土地竞标中，成交价格不超出每亩55万元，就可以向购房者兑现每平米1350元的承诺。”然而让杨金城始料未及的是，这宗土地最终以63.1万元“落锤”，远远超出惠民公司的预期价格，第一次竞拍以失利告终。

    转而再战

    “首战”告负后，惠民公司及时将建房款全额退还给定房客户，同时还按银行利率给付了利息。杨金城告诉记者，仅此一项，公司就亏损了6万余元。

    也许是对市场需求潜力有着绝对的信心，2007年12月，杨金城又与合作伙伴成立了惠民房地产开发公司，这也成为书香苑小区成功启建的关键一环。

    2008年，受国内外金融市场的双重影响，许昌房市出现萎靡。前期竞标得手的某房地产公司不愿继续开发，遂向政府提出退地。经过与政府的沟通协商，惠民公司以每亩63.1万元的价格出手承接了这宗面积为58亩的土地。

    经过又一次成本核算后，惠民公司又向此前报名的订房客户发出了邀请。但收到邀请的客户似乎并不买账，从2009年1月初到8月底，预交建房款的只有357人，这意味着还有接近百套房源无人问津。

    “那个时期真的很难，建与不建都要承受很大的压力，但想想那些等房入住的老师和收入偏低的单位职工们，我想我们不能等了。”

    事实上，从2009年9月书香苑小区动工开始，惠民公司便扭转了被动的局面，剩余的房源也在短时间内被预定一空。

    市场考验

    据了解，去年6月，书香苑小区12幢多层住宅、456套房已全部交工，入住率为71%，而四幢小高层住宅也将于今年9月底交工。届时，小区房屋面积将在80—140平方米之间，其中中小户型占到80%。

    杨金城透露，如果时机成熟，他会考虑跳出许昌，将书香苑小区复制并运作到其他城市去。

    对此，许昌市有房地产商认为，个人委托代理建房还需要市场的考验。

    许昌恒达房地产集团有限公司总经理王振峰在接受《民生周刊》采访时指出，该住宅小区以低于市场均价为卖点，对于城市中的一部分中低收入群来说确实很有吸引力。但随着土地、客户资源、购房者对住宅品质的要求变得越来越不可控，这种模式想要被复制，还要看“平民地产”能不能应对来自市场的挑战。

    王振峰认为，目前国内房地产开发的土地、建筑成本都在上涨，购房人群的购房心理也趋于理性，他们对住宅品质要求会更加苛刻。在国家没有给予“平民地产”相应政策的前提下，这种模式要想完全依靠市场化运作，其竞争力并不显见。

    其次，书香苑小区从开工到建成是有其特殊性的。他认为，受刚性需求和房地产市场回暖的影响，5年之前，许昌的中低收入群体加入到买房大军中来，这恰好成为书香苑的客户群体。但目前的情况是，国家及地方政府都在积极推进保障性住房建设，城市中的中低收入客户群体有绝大部分会被分流至保障性住房，会不会有足够的客户群体再次支撑起一个同等规模的书香苑小区，还是一个未知数。

    “所以个人委托代理房地产模式还需要在不同的城市进行试点，如果这种模式被不同地方的市场认可，说明这种模式在中国的房地产建设领域确实有可操作性，到那时，开发商就会主动去复制这种模式，进而促成国内房地企业的整体转型。”

    北京大学教授、房地产研究所所长陈国强也表示，几年前，国内出现的个人合作建房曾在全社会引起广泛关注，全国多个城市还成立了个人合作建房组织，提倡建设“平民地产”，但成功的案例很少。许昌出现的这种个人委托代理开发模式虽然与个人合作建房有所不同，但是仅凭一个案例还不足以证明这种模式就是成功的。

    陈国强告诉记者，最近住房城乡建设部等七部门发出通知，鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和棚户区改造住房等保障性安居工程建设，但政策中并没有鼓励个人委托代理建房的文字表述，因此这种偏于市场化的建房模式究竟能走多远，还需要市场检验。

    尽管如此，陈国强认为，这种个人委托代理建房模式对保障性住房建设有借鉴意义。“参与者可以参照和借鉴个人委托代理模式中的优势，让老百姓真正得益于保障性住房带来的实惠。”陈国强说。