见证“业主时代”

    自1981年，全国第一个涉外商品住宅小区北京“东湖丽苑”实施物业管理以来，物业管理进入中国已经31年。然而业主与物业的“纠纷”依然随处可见，相互推诿的恶性循环也并不意外。业主和物业的关系是“雇佣”、“服务”，还是“亲密敌人”、“管家”、“亲兄弟”？

    如何使双方从“冲突”到妥协，直至和谐？ 独立于政府之外，北京出现了一支业主大会辅导队伍，成为开启“业主时代”的推手，探索着另一种发展模式。

    包围重重的小区

    走出地铁13号线霍营站，穿过一片小树林，钻过碎石铺出的立交桥“隧道”，跨过铁轨，就能到达北五环外的瑞旗家园，这是北京第一个、也是最大的两限房项目。

    这条通行路线，从2009年交房至今，成为瑞旗4685户家庭、近2万多人的主要出行方式，也成为小区居民最初维权的主要问题之一。除此之外，“环境、安全、维修”更是业主和物业各执一词的焦点。

    “刚搬来时，草地都是绿的，现在成了荒草滩；路灯不亮，电梯故障，车胎集体被扎，没人管，维修慢；配套设施跟不上，公共领域倒成了商业用途。”居民们纷纷诉说着自己的感受。

    在居民纷纷抱怨的同时，少数热心的业主开始了分头维权，他们找开发商理论、找物业公司维权、找人大代表倾诉、找公安人员报案、找政府相关部门投诉，甚至出现了游行、集会。

    但是，个别维权犹如没有凝聚力的“散沙”，丝毫没有解决问题。而没有组织的单个业主，也面临身份遭质疑的尴尬。

    面对零星维权的挫败，更多业主接触并开始尝试召开业主大会、成立业主委员会来行使权力和管理小区事务。

    “业委会成立以后，可以代表广大业主谈判，甚至解聘或撤换另一家物业公司。”作为瑞旗家园业委会筹备组组长，赵宏亮如此解释业委会的作用。

    自2011年11月被回龙观街道办事处委派为筹备组组长后，赵宏亮带领着几名成员进行了3个多月的筹备工作。“一开始都是摸着石头过河，走了很多弯路。后来联系上了‘首一’，才正式走上了轨道。”

    他口中的“首一”，即成立于2011年7月4日的北京首一业主大会工作辅导中心，一家北京市住建委批复成立的“民办非盈利”单位。全国首家为业主大会规范化运作提供专业指导与咨询、协助政府推进物业管理领域规范化建设的社团组织。

    “扫雷”与“扑火”

    在瑞旗家园业主大会筹备过程中，“首一”发挥了专业性的指导作用，不仅逐字解读有关政策法规，辅导制定《管理规约草案》、《业主大会议事规则草案》等所需章程，还以第三方调解机制身份积极参与“四方会谈”来解决小区内部矛盾。

    “四方会谈”的起因是，《管理规约草案》一稿公示中，一条有关“业委会成员工资”的规定引起了广大业主的不满，并集合起来联名到街道办事处投诉。

    “为工资的事，很多小区都发生过矛盾。但小区的公共收益不多，业委会成员应该是公益性质的，没有政府文件规定能发工资。”“首一”指导部主任童超坚持道：“当然，可以适当地发些津贴，但要业主大会决定。”

    回龙观街道办事处工作人员李嘉莹回忆，“街道负责人、投诉方业主代表、筹备组代表、‘首一’共同来到街道座谈。‘首一’根据政策对双方进行了劝说，并达成了约定，才使筹备工作继续下去。”

    这类事情对“首一”来说，早已见惯不怪。在工作总结中，他提到“首一”干的就是“扫雷”与“扑火”。张大宪和童超还记得在金世纪嘉园面临的多方压力更是“剑拔弩张”。

    “业主代表在办事处静坐了一天。在我们的劝说下，凌晨两点才离开。”童超解释到，“一些街道办没有充分认清职责，认为成立业委会是对自己的威胁，所以不配合，甚至不让业主大会申请备案。”

    此外，小区是聚集了众多利益和矛盾的领域：开发商的利益、物业的利益、小区居民的诉求……一些开发商和物业公司为了维护既得利益，往往暗中使绊，阻扰业委会成立。

    随着《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的颁布实施，社区居民通过业主委员会这种形式的自治，路径渐次明晰，如何把一盘散沙的社区居民有序组织起来，协调各方立场，是一个长期训练的过程。

    沟通各方的桥梁

    近年来，物业发生了从“管理公司”到“服务公司”名称的改变，然而角色行为的变化确非易事。在张大宪和童超看来，业主和物业的博弈仍在继续，但共生双赢的平衡，也许就在不远的未来。

    张大宪这样分析，如果把政府放在左，业主放在右，或者把开发商、物业放在左，业主放在右，业委会要坐在中间偏右的位置，“我们要更多地帮助业主，但一屁股坐在哪一边都行不通。”

    朱雀门家苑小区是南城一个知名的高档社区，但业主和物业之间的纠纷不断。其中，最有名的是，2009年8月因小区物业未将楼外广告收益向业主公示，央视主持人赵普状告物业公司。而物业公司也多次将不缴纳物业费的业主告诉法庭。

    朱雀门业主在维权的道路中认识到成立业委会才能更好地管理好小区，更利于依法维权。2011年9月26日，在街道的支持、开发商的配合下，小区成立业主大会会议筹备组。街道办指定张大宪理事长任组长。

    不到三个月，朱雀门家苑就召开了业主大会选出了业委会。业委会成立后经业委会沟通，公共收益86万余元从物业账户依法移交给业委会，被全体业主所用。

    同时张大宪表示，业主委员会不单是个维权机构，“你要维权成立个律所不更直接吗？”他和团队把业委会定位为一座桥梁，协调业主的代表是沟通好各方的桥梁。

    “业主时代”进行时

    在市住建委关于“首一”成立的批复中，字里行间透露出寄望“首一”作为“第三方”，成为“1+36”文件实施的一种探索模式。

    2010年10月1日颁布的《北京市物业管理办法》，被业内称为全国范围内最接近《物权法》立法精神的政府规章。基于此，在《办法》颁布之初，开启“业主时代”的提法，也逐步得到政府阶层的认可。

    北京市住房和城乡建设委员会前副主任张农科接受媒体采访时坦言，“这完全是水到渠成的结果。”

    从2003年出台的《物业管理条例》到2007年出台的《物权法》，业主在物业管理中的权利主体地位实现法定化。而北京市物业管理“1+36”系列法规政策的出台，无一不体现着“业主的事情由业主自己决定，把业主的权利还给业主”的立法精神。

    根据北京市住建委、市民政局、市社会办联合下发的《关于推进住宅区业主大会建设的意见》，到“十二五”期末，即2015年，北京市争取实现有物业管理的住宅区业主大会全覆盖。

    作为北京市住建委专家组成员，张大宪深知多年来业委会的现状。“北京市有4000多个小区，只有不到三分之一的小区成立了业主大会和业主委员会。现有的业委会基本上是‘维权’打出来的，是矛盾冲突后的产物。”

    “和平地建立业委会，这需要多方的积极配合，包括对基层组织的培训。”童超展望道：“物业管理很多事务需要专业知识，‘首一’正在编制培训教材，帮助业委会成员适应将会出台的‘持证上岗’规定。”

    从2009年开始“散沙”式的维权，到2011年11月筹备组成立、到首次宣布召开业主大会， 4月14日晚，瑞旗家园业委会第一批投票已正式开始，志愿者拿着投票箱奔走在楼宇间。

    业主大会、业主委员会，对于这里的人们来说，不仅是对物业的监督，也是对社区配套设施建设的期望。而通过“首一”的辅导，业委会候选人们，也更了解如何代表全体业主行使权力，如何经营小区。