房价为什么跳不出“怪圈”

    徐洪才，1964年生于安徽，1993年获中国人民大学哲学系硕士，1996年获中国社会科学院经济学博士。现任中国国际经济交流中心副总经济师、研究员、金融学教授。

    “房价为什么这么高？因为土地的价格高，现在土地成本要占到房价的七成。另外，买房的人已经交了土地出让金，为什么还要在这个基础上征收其他的税？这是没有道理的。”谈到中国的房价问题，中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才滔滔不绝。

    一线城市房价的上限到底在哪里？随着新一轮暴涨，专家学者已经不敢再轻易下结论了。从今年7月开始，一线及二线热门城市的房价再次“狂飙突进”；9月，全国100个主要城市新建住宅均价已经达到1.26万元/平方米；“十一”假期前后，全国20多个城市先后出台房地产限购、限贷新政，力度空前。但人们仍然疑惑：房价到底能否跳出“历史周期律”？

    “重庆和北京不一样”

    在一、二线城市房价不断刷新市场预期的同时，人们惊讶地发现一线城市里竟然有一个特例——重庆。从2010年6月到2016年6月，重庆房价的涨幅仅为5.1%，而全国100个主要城市的房价平均涨幅已高达30.7%。今年9月，重庆主城区新建住宅每平方米均价为7164元，而在经济体量与其相近的城市中，苏州均价1.53万元、天津1.23万元、深圳5.34万元。重庆因此被网友称为“高烧楼市中的一股清流”，很多人开始探究“重庆房价为什么涨不起来”。

    事实上，这个问题的答案也正好能够回答“北京房价为什么老涨”。徐洪才对《环球人物》记者表示，京沪房价在很大程度上属于成本推动型上涨，其背后的一个重要原因是土地供应不足。

    “同样是直辖市，重庆可以供给的土地更多，可容纳人口的空间更大，这是其一。其二，相比于北京、上海，重庆的常住人口较少、流动性较低，因此住房需求量小，市场刚需没有京沪深这么旺盛。两个因素相加，使重庆的土地成本比较低廉，这是最重要的原因。再加上过去这些年，重庆在基建和房地产领域的投资比较多，市场供过于求，所以房价上不去。”

    在很多人的观念中，中国的房价也是“政策市”，无论是上涨、停滞还是下跌，都与政府的调控政策相关。但徐洪才认为，无论哪个行业，政策再怎么调控，最终起作用的还是供给和需求这两个因素。多年来，北京的拿地价格居高不下，“地王”频现，归根到底还是市场供不应求。

    “首都谁都想来。论教育，北大、清华都在这儿；论医疗，全中国最好的医院大部分在北京。更不用说政治文化中心这个独特优势，毕竟中国人心里还有传统的‘官本位’思想，导致大量先富阶层及其子女在北京扎根，他们的财富也跟着集中到这里。可以说，北京的楼市里汇聚了几代人的钱，房价所反映的已经不仅仅是北京人的需求，而是全国人民的需求。”

    “限购治标不治本”

    基本需求是难以抑制的。在经过了2014年的短期低迷后，新一轮暴涨再次袭来。为了抑制“疯狂的房价”，2016年的国庆黄金周几乎成了“限购周”。全国20多个大中城市迅速推出了五花八门的调控政策，一些二线城市甚至出台了“史上最严限购令”。执行效果非常明显——交易量下滑，价格松动，不少二、三线城市出现了较大的议价空间。然而，网络调查显示，消费者对房价仍然普遍看涨，在不少老百姓心里，凡是限购的，都是紧俏的。

    “最近这一轮上涨主要是因为库存已经消化得差不多了。”徐洪才说，“去年将近一年的时间里，虽然房价出现停滞，但销售面积和市场交易量都是上升的，也就是在消化库存。”

    从数据看，2014年底到2015年初是市场最为低迷的时候，当时一线城市的库存大约需要20个月才能消化完。为了去库存，政府出台了一系列刺激政策，包括降低首付比例、降准降息等。当时有专家对《环球人物》记者表示，二、三线城市的去库存压力比一线城市更大，因此会加大促销力度，以求尽快消化。事实表明，开发商的促销手段比预期的更有成效，全国房地产市场只用了6—8个月就开始回暖，而且最近这一轮暴涨正是从二线城市开始的。

    “楼盘的运作周期一般是两到三年，房价的波动也会跟随这个规律。2014年底开始去库存，到今年初已经消化得差不多了，开发商加快了建房速度，新一轮上涨也开始了。”徐洪才说。现在不少消费者后悔，没有把握住2014年的机会，但事实上，要做到精准判断确实很难。“普通人都是买涨不买跌的。而且房地产的建筑周期、库存消化周期、政策变化周期并不同步，房价的波动有其复杂性。”

    尽管调控效果立竿见影，但徐洪才仍然认为这并非解决之道。“限购在短期内把热度降下去了，把投机性需求也压住了，但从长期看，治标不治本。”根据以往经验，每次房价开始实质下跌时，需求侧的调控政策就会适时松绑，结果房价在一段时间后又会出现回升乃至暴涨。这种现象周而复始，多年来几乎成了一个“死循环”。

    “根本问题没解决，必然会出现这种情况。有些政策是双刃剑，比如提高信贷资金门槛，让想炒房的人拿不出首付，或者不让立刻买二套房，需求是压住了，但银行也收紧了开发商的信贷，供给也被抑制，开发商不建房子，市场刚需怎么满足？所以说，现在强行按住了房价，但未来某个时间房价还会上涨，甚至很可能有报复性反弹。因此，最终还是要从根本上解决体制和机制问题，比如改革土地制度。”

    让房价回归消费本色

    合理上涨是因为刚需，但突然暴涨往往是因为投机。徐洪才对《环球人物》记者表示，房地产调控的目标主要是抑制投机性需求，同时保障合理的改善性需求和刚性需求。目前在抑制投机这方面，“政府是出手比较狠的，称得上霹雳手段”，但在满足合理需求方面，政府能做的事情还有很多。

    在徐洪才看来，中国房价十几年持续不断地上涨，不能单纯地予以抨击或否定，而是要放在历史发展的大背景下进行分析。

    “我认为房价的不断上涨是中国城镇化进程中特有的现象。中国处于转型期，一些趋势性的变化必然会推动市场价格的波动。‘十三五’提出，在2020年之前要实现3亿农民的市民化，这是大势所趋，不可阻挡。”徐洪才认为，未来10—15年，中国社会仍将处于快速成长的阶段，从农村向城市、从农业向工业转变，翻天覆地，移风易俗，而其中重要一项就是住宅。

    “把人们集中在一个空间内，这样提供的公共服务就会产生规模效益。如果住宅分散，漫山遍野地修管道，成本多高啊？只有把人口集中起来，才是效率高、成本低的做法，这必然会推动房地产业的快速发展，或者说，这是基本推动力。”

    徐洪才相信，未来一段时期，房地产仍将是中国的支柱产业，在城镇化进程中扮演着重要角色。“一方面，它的辐射面非常宽，能拉动50多个产业。另一方面，要考虑到中国的文化传统。我们的自住房拥有率在全世界都是很高的，大众愿意买房不愿意租房，俗话说‘小康不小康，关键看住房’，无论哪个阶层，对住房的追求都是不断升级的。”

    供不应求使房子不再只是消费品，还派生出了金融产品的属性，炒作、倒卖、投机的现象在市场经济中难以彻底消除。

    “完全没有投机是不现实的。但我还是强调，房地产的功能要回归本色，就是消费，而不是投机。现在是采取了一些治标的措施，短期内是必要的，也行之有效，但长期来说还是要标本兼治。”徐洪才认为，“本”包括城乡一体化建设，以及城镇化过程中的体制创新，比如土地、户籍、社保等制度的改革。

    “首先是把要土地成本降下来，这涉及地方政府的财政收入，需要更深入地探讨。就目前的土地制度来说，耕地、商业用地、工业用地之间的界限怎么打破？京津冀一体化能否减轻北京的土地供给压力？特色小镇、卫星城如何建设？ ”

    还有户籍和社保制度。徐洪才认为，基本公共服务的均等化必须落实，这同样是一个长期工程。“不要把人分成三六九等，目前的制度性缺口太大。一方面财力不够，另一方面思想也不够解放。比如，十八届三中全会的决定里讲得很清楚，要把部分国有资产无偿划拨，补充社保基金，但一直没有落实。老百姓的钱要取之于民用之于民。未来要建立一个城乡全覆盖的基本保障体系，现在仍然是支离破碎的，差距很大。”

    这些问题看起来与房价比较远，其实却息息相关。正是由于深层问题解决不了，房价才在涨涨跌跌的怪圈里不能自拔。“穷人不是不想消费，而是没钱消费；富人也不是不想消费，而是有钱没地方花。”徐洪才对《环球人物》记者说。中心城市土地供应不足，房价必然会高；农村的土地不能自由流转，城镇的资金就进不去。“城乡之间的土地市场是分隔的，人因为户籍制度也是分隔的。”

    由于牵扯方方面面，房价问题只能像中医治疗那样慢慢调理。徐洪才认为，农村土地流转的背后是社会保障体系的完善。“现在土地是农民的命根子，没了土地就是釜底抽薪。未来要让农民有工作、有社保，老有所养。现在因为配套制度和配套设施跟不上，大家才被迫向资源更集中的地区挤。从农村到县城、到地市、到省、到北京，层层推进，最终中心城市不堪重负，土地供不上，房价自然越来越高，只能人为限制。中国一线城市高房价的病根就在这儿。因此，只有把相关制度完善好，让大家没必要再往大城市跑了，房价才能真正降下来，这将是一个漫长的过程。”