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3月底4月初，房地产调控“国五条”细则纷纷出台。各地对“国五条”的落实程度迥异，一线城市执行较为严格，二、三线城市则相对宽松。据报道，细则落地后，各地楼市交易出现了戏剧性变化：疯狂的过户抢购骤然消退，楼市交易恢复正常状态，部分新政严厉的地区，甚至出现交易萧条的状况。
“国五条”的威力似乎有所显现，但是否会带来房价的理性回归呢？笔者认为很难。衡量一项政策的效果，一是要看条例本身所具有的强制性功能，二是要看其所带来的预期。从这两个标准来看，“国五条”都存在一定问题。
首先是其强制性未得到明确体现。目前各地出台的“国五条”细则，有的制定了明确的执行标准，有的却极其宽松，有一些地区的细则只有一句话，不少城市连细则也没有。而且，即便有明确标准，有的也很难执行。比如，很多地方把调控目标定为房价涨幅不超过当地居民可支配收入增长幅度——这种事后才能知道数据的衡量标准，如何在事前把它落实？而如果到时房价涨幅超过收入增速怎么办？显然，事后惩罚力度不足。
此外，“国五条”中最严厉的二手房交易征收20%所得税的条款，除了北上广和天津、重庆5个城市外，其他城市竟均未提及。如此一来，所谓最严地产调控，也就成了“纸老虎”。
既然强制性未能有效体现，执行力度又大打折扣，那政策所能带来的调控预期也很有限。不但如此，如果“国五条”和过去10年中的不少调控政策一样，沦为一个短期之计，那这样的政策可能会给市场带来完全相反的预期，即房价还会涨。
那么，房价到底该如何抑制？在笔者看来，房价上涨的根源并不是住房供应不足，目前没有任何有力数据支持中国的楼市存在着供应不足的情况。而且，根据2001年诺贝尔经济学奖得主、美国经济学家阿克洛夫和著名经济学家罗伯特·希勒的研究，土地供应量有限对房价上升的影响可以忽略不计。
笔者认为，调控需求、改变人们对住房需求的预期，是打击房价恶性上涨的最好方式。近年来，住房需求的增长强烈地刺激了中国房价的上涨。由于中国的实际利率较低，居民对财产的保值增值需求又极为强烈，使得国人对持有房地产的愿望不断增强。虽然日本楼市崩盘和美国地产泡沫破灭，无一不证明房地产本身具有周期性，不可能永远只涨不跌，但在内地，目前的情况使居民仍然认为房子才是最好的保值增值产品。
同时，政府对于房地产的暧昧态度放纵了人们的投机行为。虽然此前发改委一位高官称，国家从来没有把房地产作为支柱性产业，但实际情况众人皆知，地方政府将卖地作为财政收入的主要来源，把房地产作为拉动GDP的主要手段，对房地产市场采取“看似打压，实则扶持”的两面派做法。2008年金融危机时，地方政府以低息贷款等方式支持房地产，使房价从低谷迅速回升并大幅上涨，就是最好的例子。
低利率、通胀预期、调控不力，严重影响了居民对房价的长期预期，而这显然和国家的政策有关。如果政策不改变，房价上涨的预期就不会改变，房价上涨的趋势也难以扭转。
不过也应该看到，“国五条”传递出一个信息：本届政府对房地产调控的步伐没有停止。随着房价不断升高，其带来的金融及经济风险也会不断增加，抑制房价的紧迫性日益增强，这是“国五条”出台的一个重要背景。虽然地方政府态度暧昧，但从中央的角度看，改变市场长期预期的时点，不会再往后拖延了。所以，中央也许会采取更积极的措施，协调与地方政府在房地产调控方面的分歧，增强楼市调控措施在地方的执行力，彻底改变“政令不出中南海”的尴尬局面。
而且，“国五条”作为一个过渡性措施的意义也不能低估。不动产登记已经明确时间表，房产税仍在推进，如果“国五条”能执行得严格到位，短期内会为未来更长期的调控规划赢得时间和空间。到目前为止，国家对于地产调控的政策还没有达到最高级别，比如，北京已经上调了二套房公积金以及商业贷款的首付比例，对二套房的认定更加严格，但这与市场预期的全面停止二套房贷还有距离。如果房价继续持续上涨，那么，包括全面停止二套房贷在内的更严厉调控政策，必然会成为政府的政策选项，到时候再出一个国几条来，也未可知。
