新“国五条”压不住房价

    早春2月，从去年秋天缓慢抬头的全国楼市价格似乎有了明显上涨的趋势。百城住宅价格指数报告显示，1月份全国100个城市每平方米（新建）住宅平均价格为9812元，环比2012年12月上涨1%，这是近两年来涨幅首次突破1%。自2012年6月止跌后，该指数已连续8个月环比上涨。

    面对房价上涨预期的不断高涨，国务院常务会议2月20日再出重拳，出台楼市调控政策。会上提出了扩大限购城市范围、扩大个人房产税改革试点范围等5项政策措施，被业界称为新“国五条”。其中“（各地）制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”、“城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”、“扩大个人住房房产税改革试点范围”等表述被视为亮点，其余内容则多属重申。新规一出，人们就在问，它能管用吗？

    本轮房价调控政策是从2009年12月开始的，此后历经4次升级。2011年下半年，一些城市的房价有所下跌，但跌幅很小。然而，面对硬撑的开发商和可能下滑的经济，一些城市的调控政策有所松动，银行的货币政策也开始转向。2012年，房价调控开始有点变味。2月15日，12个城市下调首套房贷利率，此后，一些地方政府暗中托市，房价出现上涨预期。对此，国土资源部曾要求加强房地产调控政策不动摇，禁止地方“微调”楼市政策。7月8日，温家宝总理更是发话：严禁地方放松调控，决不让房价反弹。然而，从2012年9月开始，我国多个城市的房价再一次逆势上扬。

    为什么出台了这么多措施，甚至包括号称“史上最严”的调控政策，都管不住房价呢？

    目前，推动我国房价不断上涨的主要因素有4个：未严控货币供应量，未改变地方政府对土地财政的依赖，未加快提高居民收入，以及未拓宽人们的投资渠道。而政府目前的调控政策对这4个因素的触及远远不够。特别是当宏观经济形势不景气时，一些决策者在保GDP增长的压力下，往往不顾前期的调控举措和结果，推出与以往截然相反的房地产宏观政策，导致政策毫无稳定性和预期性可言。

    按照市场经济价格理论，抑制房价过快上涨有两个办法：一是增加房屋供给，二是减少房屋需求。中国的传统文化决定了刚性购房需求始终存在，所以，只能通过大量提供保障性住房等方式增加市场供给，最终降低房价。可是我们看到，尽管每年都有若干保障房的计划通过，却始终见不到大规模的保障房上市，其中重要的原因，是政府和开发商都认为保障房利润率过低而不愿意去开发。

    保障房太少，商品房的供给也不够用。1998年，国务院曾经出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求中国构建80%的经济适用房、10%的廉租房和10%的商品房。时至今日，这个目标仍未能达到。相反，政府一方面紧缩土地供给，一方面压缩对开发商的信贷，希望通过这种方式让开发商降价卖房以解决资金链的问题。但是，当开发商拥有大量自有资金的时候，不仅不会降价，反而会捂盘等待时机提价。这样一来，房价只会上涨。这也就是为什么每次调控放松时，房价都会发生报复性反弹的原因。

    正是在这种大背景下，人们对新“国五条”的效果信心不足。虽然一部分人认为，新“国五条”的出台表明了中央政府坚持调控的决心，这种态度对于房市将会产生震慑作用和影响力，但更多的人则表示怀疑和观望，毕竟，畸高的房价是多种因素长期作用的结果，要从根本上改变，既需要体制性的改革，也需要一定的时间。

    反观国外，如新加坡，因为政府投入大量的资金建设保障房，真正的商品房只占房屋总量的5%，很多人根本不会购买价格相对较高的商品房，房价自然也不会高涨。

    归根到底，过去10多年来，各级政府一直把房地产调控当作短期的经济调控手段，而不是一项长期的经济和社会政策。经济学家易宪容说：“随着改变经济增长方式的持续深入，随着新经济增长点的逐渐形成，各级政府对房地产的依赖势必会逐渐减少，最终会促使中央政府下定决心，让赚钱功能彻底退出住房市场。”只有这样，才能让新“国五条”等调控政策对未来住房市场产生重大影响。