房价不再有泡沫

    现代社会，衣食住行是每个人的基本生活需求。而当衣、食、行基本上能够通过市场方式得以解决的时候，住房就成了现代人考虑最多、最不容易解决的问题。因此，有一个基本的居住条件或有自己的住房，往往成为现代年轻人的最大理想。在市场里，住房既是一种基本的商品，也有公共的性质。如何让绝大多数人都能够实现其住房理想，既需要一个更为发达的市场，也有政府之政策责任。我认为，让国内房价回归理性，既是当前和未来政府房地产宏观调控政策的目标，也是实现绝大多数国人住房理想的根本所在。

    可以说，在2003年前，国内住房价格在理性的水平上，绝大多数居民都有支付能力，可以逐渐进入市场，居民的住房福利条件也不断改善。但2003年之后，房地产市场投机现象日益严重，房价开始不合理上涨。从那时到现在，国内房地产宏观调控也从没有停止过，但在2010年“国十条”出台之前，中央房地产宏观调控目标一直放在“稳定房价”上。一般来说，房价应该由市场的价格机制来决定，当政府把其宏观调控目标只定位于“稳定房价”，而不去抑制房价上涨的源头，就必然难以达到“稳定”的目标。直到2010年“国十条”出台，将宏观调控目标转变为严厉打击住房投机炒作，让住房回归到它的基本居住功能上来，让房价理性回归。可以说，把房价理性回归作为房地产宏观调控的目标，才基本上形成了共识。

    这个目标不仅体现在2011年年底中央经济工作会议文件中，也写入了2012年政府工作报告征求意见稿。1月31日，国务院常务会议公告对此也表达得十分清楚，即为了遏制住房投机投资性需求，中央政府不仅会严格执行现有的住房政策，而且还会逐渐完善相应的其他政策。最近，温家宝总理更是直接指出，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇；二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。

    我们可以看到，这两个调控目标其实是一个目标，或者说一个是短期目标一个是长期目标。也就是说，当前国内房地产宏观调控目标就是要让国内住房市场的价格回归到一个合理水平。这里又有四层含义：

    一是当前国内住房市场价格过高，或泡沫过大，如果价格不调整并回到合理水平，这个市场是不可持续的。因为，几年前，政府用过度优惠政策所造成的国内住房市场，完全是一个严重投机炒作盛行的市场。这个市场不仅严重超支了中国未来几年甚至十年的住房需求，而且高房价对住房消费者具有严重的挤出效应——在高房价下，绝大多数住房消费者早就没有支付能力进入市场。当前国内住房市场泡沫之大，在世界历史上都是空前的现象。比如，北京、上海等一线城市，房价收入比高达20倍以上，已经高于20世纪90年代日本的19倍及1997年香港的15倍；住房租金收益率（2%）严重低于一年期存款利率（3.5%）；住房的空置率（主要是指空置在投机炒作者手上的）极高；当前，全国一手房市场严重供大于求。如果这个市场泡沫不挤出，其破灭是必然的。所以让住房价格回归理性，就是要挤出这个巨大的房地产泡沫。

    二是挤出房地产泡沫，让房价回归理性，也能让当前住房市场的性质出现根本转型。而这种住房市场性质上的转型就是要严厉遏制住房投机炒作，鼓励住房的消费需求，让住房市场由以投资炒作为主导转化为以消费为主导。但如果房价不能回归合理水平，只能鼓励消费者进入高价格的市场，而他们的购买能力是无法达到的。

    三是让房价回归合理水平，这个合理水平的底线是什么？住房价格是由市场的供求关系来决定的（请注意这里市场供求关系是以消费为主导），在这样的市场上，尽管各地住房价格合理水平会不一样，但都得以当地居民收入支付水平为底线。这就有了房价收入比。因此，住房价格水平回归的底线，就是让绝大多数居民都有能力来购买。这个底线不仅有现成的国际惯例，也容易通过统计指标形成各个地方的一个明确的数字。

    四是如果住房价格回归到理性，房地产泡沫挤出、住房投机炒作受到严厉打击、住房赚钱功能去除等目标就会实现。这样，城市化进程与住房市场发展与繁荣就会产生良性互动。住房市场不仅能够成为整个中国社会经济发展的原动力，也能保证房地产市场长期持续发展，房价回归理性的短期目标也就转化为房地产市场发展的长期目标了。

    从这个意义上说，住房价格回归理性，即让绝大多数国人有能力购买，既是国内房地产市场持续稳定发展的前提与基础，也是绝大多数居民住房理想得以实现的政策基础。如果中国的住房价格不能够回归理性，不能让绝大多数居民都有支付能力购买，住房成了少数人投机炒作的工具，那么这个市场不仅不能够健康发展，也让绝大多数居民与他们的住房理想越来越远。

    可以说，当对国内住房市场认知清楚了，国内房地产宏观调控目标就会十分明确。目前房地产市场的疲软，让一些地方政府希望通过各种软性的政策来“救市”，冲击中央政府抑制房价的政策。只要明确了房地产调控目标，这种软性政策就不会达到其目的，因为政策一旦超过了“房价理性回归”这条底线，立即会被中央叫停。而且正如最近温家宝总理所表示的，今年中央政府将进一步完善相关的房地产宏观调控政策，表示中央的储备政策及工具还有很多。中国房地产市场价格全面回归理性水平将是一种趋势，是任何地方政府及房地产开发商都无法改变的。这个宏观调控目标不仅是当前的政策，是未来中国房地产市场发展方向，也是中国绝大多数居民对住房市场所追求的理想，政府应该为广大居民的这个理想追求创造条件、提供政策基础。