股市跌，楼市想涨也难

    刚刚过去的四月份，我国经济领域里出现了一些“异常”现象： 

    一是房地产市场打破了“4月是旺季开端”的“历史惯例”，交易量持续低迷；二是汽车市场出现了大幅度萎缩，环比下降超过10%；此外，一些奢侈品的价格也开始大幅度跳水，比如红木家具，其去年一直上扬的价格，在今年也出现了明显的“拐点”。 

    是什么因素导致了这些经济现象的出现？考察今年前几个月的宏观经济变量，唯一变化较大的是股票价格，1—4月股指最大下跌幅度超过了40%。难道是股市价格的下跌导致上述一系列异常现象的出现？ 

    在这里，笔者不想把讨论的问题涉及过多，只是专门讨论股市价格与房地产价格之间的内在联系。 

    国际经验早已表明，股票市值的上涨会刺激消费的增长。股价往往成为房价的先行指标，当股价大幅度上涨一段时间之后（通常是6个月左右）房价就会出现上涨。反之，股价大幅度下跌之后房价就会出现下跌。即股市与房市之间是正相关关系。因为决定股价走势和房价走势的最基本的因素都是经济的基本面：经济发展状况良好、物价水平稳定和购买力增长时，股价走高，楼市繁荣；反之，则股价下跌，楼市也不会景气。 

    但在我国，很多人认为股市与楼市之间是此消彼长（负相关）的关系，因为曾经出现过股市下跌而楼市上涨的现象。比如，在2001年至2005年间，我国股价不断下跌，但其间的房价却不断上涨。笔者认为，这纯粹是一个特殊历史时期的巧合，并不足以说明我国的股票市场与房地产市场就是跷跷板的关系。 

    前几年，我国的股票市场和房地产市场不仅规模比较小，而且在价格形成机制上还没有完全实现市场化，因此股市与楼市之间互相的影响不明显。而在2005年之后，股市与楼市都发生了巨大的变化。股票市值越来越大，其占GDP的比例也越来越大，至2007年底，沪深两市总市值超过30万亿元，占GDP的比例超过100%。2005年的股权分置改革之后，以前不能流通的股票开始逐渐流通，也极大地提高了社会的实际购买力。另一方面，房地产的规模也开始迅速膨胀，个人购房的比重上升到95%以上。住房不再是单纯的消费品，其金融功能被逐渐发挥出来。住房已经成为老百姓财产的最重要组成部分。 

    在这种情况下，股价上涨不仅会使投资者的账目资产迅速膨胀，提高购买力，而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量的资金，也会助推地价和房价。因此，我们看到，2007年，当股价大幅度飙升时，深圳、北京等城市的房价也出现了快速上涨，股价与房价不再是此消彼长的关系了。 

    按照这种规律来推测，如果股市2008年还像2007年一样飙升，房价肯定是涨的。反过来说，如果说2008年的股价出现了大幅度下跌，房价（尤其是中心城市，像深圳、北京、上海）想涨也难。笔者建议，想买房的人，可以密切关注股市的波动情况，为自己的决策提供一些参考和帮助。