政策叠加：一线楼市正升温

　　且不说年前中央出台的房贷和公积金的新政，年后也就几天时间，“公积金存款利率调高”“房地产契税营业税调减”各种政策又层出不穷。 一线楼市近两年一直被房企视为“蓝海”。在去库存的大背景下，开发商们回归一线成了共同的“梦想”。一线楼市市场如何？购房人该不该在一线楼市入手？中国城市报记者深入调查，以期揭开一线楼市的“神秘面纱”。

　　大兴拍出新“地王” 

　　北京300万以内房源集中在6环外

　　猴年春节刚过，北京土地市场再度升温。 2月23日下午，北京市迎来节后首次土拍。多家房企加入争夺大兴区两宗土地的鏖战。 亚豪机构市场总监郭毅认为，大兴区近年来发展重点已外延至六环外天宫院板块，以及更为偏远的庞各庄以及瀛海区域，原本的地处五六环之间的区域核心黄村已近开发饱和，已鲜见住宅用地出让。2014年该区域曾推出一宗住宅用地，由于竞争激烈住宅部分全部竞建为保障房产品，区域热度由此可见一斑。

　　大兴拍出新“地王” 这两宗土地分别是北臧村生物医药基地DX00-0502-0013地块F3其他类多功能用地，143758平方米；黄村镇四街、五街、六街村项目DX00-0208-6001等地块R2二类居住，120599平方米。上述两宗土地在起拍前就收到多次报价，深受多家房企追捧。 其中黄村居住地块，被认为是名副其实的“地王”。 黄村居住地块现场吸引了包括葛洲坝（600068）、绿地、中铁建+万科等在内的9家房企或联合体现场竞拍。最终该地块以39亿元的总价，以及配建15000平方米的代价为绿地取得，实际楼面价高达4.7万元/平方米，这一楼面价也创造了大兴区域住宅用地价格的新高。 “这一地价已超区域标杆华润公元九里的售价，预计未来销售价格也将直逼10万元。”郭毅直言。 据了解，黄村居住地块，位置在五环外，距离地铁清源路大约1.5公里左右。区域内目前典型二手房均价在2.5万元/平方米左右，比如清源西里2.8万元/平方米、滨河坊2.5万元/平方米、福苑小区2.2万元/平方米。周围无在售商品房项目，但距离2015年地王瀛海镇比较接近。类似区域的新建商品房均价在3万元/平方米左右。 中原地产首席分析张大伟表示，上述地块中纯住宅面积只有91937平方米，额外有大量配套和商业用地。按照起价26亿元计算，住宅部分楼面价起价为2.58万元/平方米，起价地价已经超过周围二手房均价。“整体看，在五六环之间，大兴区的商品房住宅成交均价只有3.3万元/平方米左右，相比地王地块4.7万元的楼面价，可以说是未来售价要目前的房价上涨200%” 中原地产的统计数据显示，这是北京2016年第二宗居住类楼面价3万+地块，也是北京历史上第46宗住宅类土地3万+地块。 

　　二手房应声涨价 楼热与地热相互传导。“不愿再等”是很多北京购房人的心声，而地价的高涨和新房的豪宅化，则是二手房火热的推手。 中原地产研究部统计数据显示，截至2016年2月16日，在1个多月时间里，北京纯商品房住宅签约套数为4299套，其中300万元以内的刚需物业只有2346套，占比为54.6%，这一比例连续多年来持续降低，从2012年前后的8成，跌至5成多，而住宅套均则持续走高，2016年来，套均成交额已经高达435.4万元，北京商品房市场走向全面高端化。 300万元以内的房源基本都集中在6环外。在2016年成交的2346套300万元以内低总价商品房中1400套位于六环外。 2016年猴年春节过后，北京的新房交易和二手房交易一冷一热，总体呈现出了完全相反的市场状态。 据伟业我爱我家数据中心统计，春节后首周（2月14日至2月20日），北京新房住宅网签量仅为1006套，二手住宅的网签量则高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来的最高值，成交均价为41490元/平米，较2015年全年均价上涨5%左右。 从数据来看，节后北京的新房市场表现冷淡，市场回温非常缓慢。二手房的日成交量仅用3个工作日就攀升至1000套以上，整个市场迅速回到了节前连续两月成交量破两万的火热态势。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，春节前后新房开盘量少，项目供应量严重不足，而即买即住，且位置、配套、社区成熟度都不错的二手房则成为了购房人群的主要选择。同时，目前北京新房市场逐渐高端化、豪宅化，供应结构与以改善型需求为主的市场不相匹配，因而不少新房市场的需求转向了二手房市场，造成了二手房市场的持续火热。

　　节后首周新房成交暴增1898.9% 

　　上海中心城区中小户型比例不低于70%

　　上海楼市疯了。

　　在虹口，瑞虹新城怡庭352套房源开盘即遭疯抢，一天之内全部售罄，平均单价8万每平方米，每套均在千万元以上，总成交35亿元。

　　据上海中原地产研究咨询部数据显示，节后第一周（2月15日到2月21日），新建商品住宅成交面积18.5万平方米，环比增加1898.9%。

　　节后供应出现恢复性增加

　　由于近来连出的房地产去库存政策和税收调整政策推动，受政策利好提振，当前市场人气快速从假日状态拉回，购买热情比节前更为踊跃，加上春节长假积攒了一波客源，两者叠加造就了如此火爆的楼市。

　　从区域来看，改善项目较多的浦东再度回到排名前三的位置。当期成交排名第一的为普陀桃浦板块的“智富名品城名品公馆”，成交均价达到5.2万元/平方米。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，2016年从上海房价指数的环比增幅看，总体上依然会呈现月度2%的环比增幅水平。而成交均价方面，涨势可能会更大。到了2016年上海新建商品住宅的成交均价或突破3.6万元/平方米的水平。一些区域如平凉路、大宁商圈、周浦、徐泾、大场镇板块等，可能会成为房价上涨最明显的区域。

　　严跃进在接受中国城市报采访时认为，近期上海楼市出现亢奋态势，和契税等政策调整有直接关联。部分千万级以上的楼盘，能够因为契税税率的调整，而出现实质性成本下调的利好。比如1000万元总价的住房，可以从过去3%的契税税率调低到1.5%，这对于购房者，尤其是改善型购房者来说，有购房交易成本快速下滑的可能。所以部分购房者会积极入市。而对部分房企和房东来说，也会据此调整新的价格。所以，最后房价总体上会出现一个较明显的上涨。

　　上海调控出新规

　　就在2月23日，上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，指出将进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。

　　该意见要求，上海将进一步加大商品住房用地中小套型住房供应比例，保障性住房的中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。

　　有上海业内人士认为，该政策出台主要缓解上海城区紧张的住房供地关系。

　　值得注意的是，今年春节以后，上海的房价迎来大幅上涨。

　　严跃进表示，楼盘的热销，某种程度上和此类楼盘背后的性价比较好有关系。上海房地市区的楼盘，基本可以做到日光盘效应——这和居住者更加考虑居住便利性的因素有关。换言之，过去上海购房市场可能会有一波郊区置业的狂热，但现在更趋于理性，市区楼盘更抢手，也构成了目前交易中的较大份额。另外，近郊区的交易活跃可能也会成为上半年上海房地产市场的一个特点。

　　深圳限购或升级： 

　　非深户买房社保一年改三年

　　上周末，一则“深圳可能将于3月1日执行‘社保1年改3年’新规”的新闻在各大朋友圈内传得沸沸扬扬。 事实上，与北京、上海、广州等其他一线城市相比，深圳的限购政策最为宽松，非户籍人口购房只需提供一年以上的社保缴纳证明即可。在同等条件下，北京、上海、广州对非本地户籍购房的社保缴纳要求分别是5年、2年、3年。 业内人士认为，在深圳房价上涨过快的背景下，将非深圳户籍人口的购房社保年限上调最具可行性，可在短期内有效抑制投机性需求。 国家统计局数据显示，2015年12月，深圳新房价格指数同比涨47.5%，二手房同比涨42.6%，楼价涨幅惊人。 限购政策升级一旦执行，短期内将对深圳楼市起到一定平抑作用。 美联物业认为，一方面，由于拥有购房资格的人士将缩减，限购升级政策将引起观望情绪，成交量在政策落地后将下降，时效估计在半年左右。另一方面，由于政策将影响投资客入市，抑制炒风，有利于稳定楼价。