新能源不动产投资信托基金（REIT）本月首秀告捷。

　　3月21日，中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT发布合同生效公告，两只REITs均于3月20日正式成立，这也是我国新能源领域的首批不动产投资信托基金。

　　本月中旬，上述两只REITs正式面向公众投资者发售。原定募集期为两日的两只REITs均在首日告罄，募集提前结束。同时，由于认购踊跃，公众投资者认购总量超过发售总量，两只REITs均启动了比例配售。

　　■■市场高度认可

　　REIT又称封闭型投资基金，即通过证券化的方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品并在证券交易所公开交易。

　　2021年6月底，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等在内的清洁能源项目被正式纳入REITs试点范畴。

　　试点一经启动，新能源领域的REITs申报也不断升温。2021年下半年至今，已有金风科技、特变电工、华电国际等多家能源企业公开表示发力公募REITs。

　　此番成立的两只新能源REITs，在募集期限、超额认购倍数、配售比例等多个方面都有不俗的表现。

　　平安证券行业分析师指出，中信建投国家电投新能源REIT的网下投资者认购倍数达到84.48倍，创下发行规模40亿元以上的REITs项目认购倍数新高，同时，这也是首个网下认购突破千亿的公募REITs项目。

　　中航京能光伏REIT方面，上交所3月21日披露的公告显示，中航京能光伏REIT成立规模为29.346亿元，总发售份额达3亿份。其中，战略配售部分中，41家战略投资者有效认购基金份额为2.37亿份，认购金额约23.18亿元，占总份额的79%；网下认购部分中，共81家机构252个有效配置对象认购基金份额达54.09亿份，网下投资者配售比例为0.82%；公众认购部分中，有效认购份额达29.86亿份，公众投资者配售比例为0.63%。特别是在公众投资者方面，中航京能光伏REIT的公众投资者认购金额达292.54亿元，与公众初始发售规模1.85亿元相比，认购倍数高达158倍。

　　■■收益相对稳定

　　两只REITs的底层资产如何呢？

　　中航京能光伏REIT的招募说明书显示，该产品的基础设施资产为陕西榆林的300兆瓦光伏发电项目和湖北随州的100兆瓦光伏发电项目，底层资产近三年营业收入和经营净现金流相对稳定。

　　中信建投国家电投新能源REIT则是由江苏公司作为原始权益人，江苏海风担任运营管理机构，底层资产为国家电投江苏公司旗下滨海北H1、滨海北H2海上风电场和配套运维驿站，项目合计装机规模50万千瓦。其中，滨海北H1项目装机规模10万千瓦，于2016年6月并网发电；滨海北H2项目装机规模为40万千瓦，于2018年6月并网发电，是彼时亚洲单体容量最大的海上风电场项目。

　　中信证券行业分析师表示，从机制上看，影响新能源REITs底层基础设施收入的主要因素是电量和电价。“电量方面，在保量保价和保量竞价两种模式下，中航京能REIT底层资产的结算电量兼具稳定性和弹性，中信建投国家电投REIT底层基础设施的上网电量整体平稳。电价方面，可拆分为基准电价和国家补贴两部分。由于国补存在，新能源发电价格和毛利率较高，市场化交易价格部分具备弹性。”

　　具体而言，平安证券行业分析师测试指出，中信建投国家电投新能源REIT的底层资产国补到期时间分布为2036年和2038年，当前其电价构成中的可再生能源补贴部分占比为58%，今明两年的现金分派率约为10.57%与9.79%。中航京能光伏REIT所涉两项目的国家补贴将于2034年和2035年到期，当前项目电价中国补占比也在58%左右，今明两年的现金分派率约为12.18%与12.45%。

　　■■看好上市表现

　　基于底层资产特性，市场整体看好首批新能源REITs的未来表现。

　　平安证券行业分析师表示，目前，两只新能源REITs均未公告内部收益率（IRR）水平。但根据目前公告数据粗略测算，中信建投国家电投新能源REIT的IRR约在6.23%左右，中航京能光伏REIT则在6.87%左右。当前，存量已上市收益权类REITs的IRR均值约为5.36%，新能源领域的两只REITs上市后在二级市场可能仍有不错的表现。

　　“新能源REITs底层资产在基础发电收入上具备一定稳定性，市场化发电收入上具备一定弹性。尽管国家补贴收入在其收入结构中占比偏高，但国补退坡的影响已经纳入了估值模型的考量。”中信证券行业分析师表示，叠加未来设备改造的想象空间以及当前市场上同类资产的稀缺性，此类标的的未来表现可期。