加油站综合商业地产的新思考

　　加油站发展的早期阶段是只提供加油服务的单体商业设施，随着发展逐步增加了便利店、换油、洗车等附加服务，但仍是围绕油品销售的经营思维，占地面积一般在1000-3000平米左右。

　　上世纪七八十年代，欧美市场的大型超市刮起一阵旋风，纷纷在其大型停车场内增加加油设施，以低油价吸引购物人流，严重打击了传统石油公司的加油站业务。而随着成品油零售毛利在过去20年内持续走低，传统石油公司“重上游，轻下游”的战略开始转移，欧美市场油站的非油业务（便利店/换油/洗车等）收入占比不断提升，加油站也从单一油品营销为主的业务模式开始向综合商业设施过渡。

　　举例来说，总部位于英国的欧洲车库（Euro Garage），在过去20年整个市场持续衰退的背景下（英国市场过去20年间，加油站总数从2万多家减少到8千家），从重建一个废弃油站的个体户做到目前跨越欧洲近2000家加油/购物综合商业地产的运营商，实力强劲！

　　除了成功创业公司的一些普遍性因素和私募资金在其后期并购发展中的助力, 这家公司最大的特点是成功引入多个知名品牌，形成综合商业体增加对消费者的吸引力（概念类似现在我们谈论的消费升级），既在油品、食品、车后服务等跨行业零售及服务领域的交叉营销中摸索出一套有特色且更高效的盈利模式，替代了传统加油站以石油公司品牌为主导的经营模式。

　　这样的综合商业体面积一般都会比普通油站大，加油岛及雨棚保留壳牌、BP等品牌，同时引进星巴克、汉堡王等品牌或便利店以及汽车配件、维修服务等知名专业品牌。客户的消费行为也从“路过加油”（passing by）转变为“专程消费”（shopping destination)，这个价值的释放十分巨大。

　　未来几年，加油站便利店业务在中国仍处于“点缀”的观点是基于消费者习惯及经营者能力的多重因素，但加油/购物/车后综合商业地产的创新，可能是未来加油站在商务拓展和特色服务及营销方面的一个突破方向。

　　具体该如何落地？

　　首先从地方政府的角度来看，近期出售大块商业用地的价格及数量增长都在放缓，所谓西瓜难卖了，芝麻也需要开始关注了。如果这种综合商业体的用地面积从3-5亩的单一加油站需求，增加到10亩以上，而且可以充分利用城市周边零散地块做多处规划，对于政府来说凑起来也算是一块有体量的“肉”。在地方政府的“经济利益”驱动下，商务、土地及消防安监等部门过往对单一加油站审批相对较严的情况，可能会变得相对灵活。

　　多个知名品牌的汇集将大大加强单一加油模式的经济性，吸引互联网及新零售概念投资人的参与，同时在综合商业体中融入电动车充电等新能源业务，也将延长传统加油站的生命周期，得到资本市场的更多关注及政府的更多支持。

　　那么哪些“玩家”可能在这方面先行突破？

　　首先是有丰富经验的商业地产开发及运营商，他们目前也面临转型问题，但政府关系及商业地产项目的开发经验是其强项。其次是类似大型超市、4s连锁店这样的企业，可以把已有的站点重新改造释放价值。相对而言，大型油企向该方向转型会比较困难，一方面目前站点自有面积狭小无法改造，周边扩容局限性很大，另外即使硬件扩容成功，以自我为主的经营思维也将束缚价值的释放。

　　这种新模式是否能在国内成功，笔者认为，很大程度上取决于整体的开发成本及地方政府的支持，以及引入知名品牌吸引客流及交叉营销的管理能力。

　　（作者系车到加油创始人兼董事长）