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（本文刊发于《中国经济周刊》2019年第21期）
起步价高达千万元一套的深圳豪宅深业中城10月30日开盘，192套房源的认筹人数就达2794人。在传统旺季“金九银十”即将收官的当下，深圳楼市的“压轴戏”开场了？
早在9月24日，深业中城就宣布，预计将本项目住宅投入市场销售。两年前，该项目420套住宅全部转为长租公寓，让很多人惋惜不已，而如今猝不及防的官宣“转租为售”，更是引发市场不小波澜。
10月21日，深业中城发布销售方案，推售两栋共192套住宅，认筹金500万元；10月27日凌晨公布的认筹名单长达2794人，也即认筹金这一块已达139.7亿元，相当于一个百强房企的销售体量。
192套房源2794人认筹，
中签率不到7%
深业中城自10月21日宣布出售192套住宅以来，市场反响热烈，该项目10月22日—26日认筹，28日摇号，30日选房，是继去年招商海上世界双玺花园（下称“招商双玺”）后，又一个认筹金达到500万元的项目。
27日凌晨，深业中城官方微信公众号发布《深圳中城（一期）住宅诚意登记人名册》，最后一行为2794名，这意味着，有2794人交了诚意金，中签率仅为6.87%，相当于15个人抢一套房，而2018年招商双玺项目共推出167套房源，有效认筹才666个。
为什么这个项目有如此吸引力？
公开信息显示，深业中城推出的2号楼、3号楼两栋住宅，包含建筑面积133m2、175m2、192m2、205m2、233m2 5种户型及4套建筑面积约309m2～395m2的顶层复式，共计192套可售房源，明年年底毛坯交付，项目均价13.5万元/平方米，单价10.82万～19.66万元/平方米，普通户型总价1509万～3315万元，复式总价5670万～7787万元，起步价就达到1500万元，名副其实的豪宅项目。
乐有家片区分析专家杨宣认为，深业中城项目认筹人数大大高于推售套数的主要原因有两个：第一，这是入住香蜜湖板块难得的机会；第二，就是该项目预售均价低于周边二手豪宅楼盘，性价比高。
深业中城是深业集团有限公司（下称“深业集团”）在城市中心区打造的城市公园综合体，位于深圳市福田区香蜜湖豪宅板块，红荔路南面农园路东面，北侧即为42.4万平方米的香蜜公园，该公园也是其最大的景观卖点，而楼盘距离4条地铁线交会的地铁车公庙站不到800米，交通优势较为明显。
杨宣提到，香蜜湖板块近10年来几乎没有住宅项目入市，未来只能依靠旧改增加新盘供应，像福田区龙溪花园改造项目等，因此，深业中城此次推售住宅项目是入住香蜜湖板块非常难得的机会。由于限价因素，深业中城项目均价在13.5万元/平方米，水榭花都、香域中央花园、香蜜湖一号、中旅国际公馆、熙园等同片区豪宅项目均价都在16万元/平方米以上，作为一手楼盘的深业中城自然能吸引到众多买主的关注。
此外，深业中城项目地处名校学区内，教育资源良好，这也是众多购房者所看重的。
豪装公寓为何突然“转租为售”？
两年前，这个豪宅曾让一批深圳买主很伤心。
深业中城最早传出的开盘时间是2017年上半年，但迟迟未入市，并且不断传出“喝茶费”“内部认购已卖完”等消息。2017年底，深业集团宣布进军长租公寓市场，并将深业中城420套豪华装修的大户型住宅全部转为长租公寓，预计于2020年投入运营，当时深业集团副总裁董方声称，如果想买，也许二三十年以后还有可能。
本以为购买无望，谁知9月24日，猝不及防的官宣“转租为售”，一下来了个大转折。
10月21日，深业中城发布销售方案称：“我司作为深圳的市场化国有企业，根据市场变化和集团战略升级，灵活并及时调整经营计划，预计将本项目住宅投入市场销售。”
一家总部在深圳的龙头房企高管曾向媒体透露，据他了解，“深业最初想拿14万元/平方米的预售价，拿不下来。”
深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄分析称，此时“转租为售”应该是为了加快完成集团今年的经营任务，下半年开始，很多房企都会加快售楼进度以完成年度目标。公开资料显示，深业中城项目归属于深业集团旗下上市公司深圳控股有限公司（下称“深圳控股”），据深圳控股中期报告显示，2019年上半年，实现合同销售额约64.36亿元，完成全年180亿元销售目标的35.8%。这意味着，要在下半年销售额增加到116亿元才能完成年度目标，加之，7、8月合同销售额持续下跌，下半年完成年度目标任务的压力似乎增加不少。
在限价仍未放松时选择突然入市，深业集团方面此前的回应也提到，主要是适应市场变化及企业经营的需要。杨宣分析，深业集团是深圳市国资委直管的大型综合性企业集团，2017年进军长租公寓，是为了积极响应国家租赁政策，而此时“转租为售”应该也是考虑到新房供应市场需求，当然，开发商选择在这个时点开售，也和买主们此时的购房预算较为充足有关。
深圳楼市将上演“压轴戏”？
今年的深圳楼市可谓一波三折。
去年下半年开始，深圳信贷条件放宽、银行贷款利率下行，加上今年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地，市场预期向上，成交量逐步回升，但是，二季度随着政策面开始收紧，信贷管控加强，市场回归理性，成交逐步下滑，因此，整个上半年深圳楼市呈现先升后降走势。
7、8月的深圳楼市持续疲软，推盘量走低，访客指数骤跌。据深圳中原研究中心数据显示，7月底至8月初连续两周无一新项目入市，访客指数跌至3月以来的谷底，深圳楼市可谓一片沉寂。
7月新房成交疲软的态势一直延续到8月中旬，其中，一手豪宅项目在经历了6、7月的低供应量时期后，8月中下旬终于打破前两个月无项目获取预售的情况，福田区的天健天骄南苑项目获取预售并开盘入市。据杨宣介绍，该项目地理位置较好，成交热度较高。不过，受前几个月供应收紧影响，一手豪宅成交量依然下滑。
进入传统旺季，深圳楼市在9月的第三周迎来了一波小小的上扬，不过，整月新房住宅成交量依旧没能扭转下跌趋势。而深圳一手豪宅市场则有了明显的变化。据深圳中原研究中心数据显示，9月有两个豪宅项目获取预售并入市，供应面积达到8.92万平方米，一手豪宅共成交288套，环比增加九成。10月以来，豪宅推盘量持续增加，热门项目深业中城自9月底宣布“转租为售”，10月推出的192套住宅，认筹人数达到2794人，同时，其他豪宅楼盘也进入开盘准备阶段，如龙华金茂府已开启验资300万元（注：买房者需向开发商出示资金证明）看房模式，福田CBD豪宅项目天元花园也已于9月初开放展示空间，今年内或将推出新品。
杨宣提到，一手房的成交主要是看房源质量，很多豪宅项目近期集中开盘，新房住宅成交量一定有所上扬，因为之前观望的客户会同时看几个项目，大大缩短了成交周期。玉家雄则认为，随着10月底豪宅供应量的增加，后期新房住宅成交或将有所上升，但是豪宅项目虽均价高，套数却有限，对深圳新房市场成交量的影响不会太明显。
