“巨兽”融创，突然变调“安全”“小心”

    （本文刊发于《中国经济周刊》2018年第37期）

    告别“招保万金”（招商、保利、万科、金地）时代，新的地产四强被改写为“碧恒万融”（碧桂园、恒大、万科、融创）。

    相比于恒大的高歌猛进、碧桂园的拼命三郎、万科的稳中求进，融创则是快速并购通吃，高举高打，大刀阔斧，涨势迅猛。

    8月31日，在香港举行的2018中期业绩发布会上，孙宏斌屡次强调“安全”“小心”“谨慎”。今年55岁的孙宏斌，一改众人印象中的勇猛、善战，改走安全路线。

    中小开发商的“白衣骑士”？

    2018年前8个月，4家房企的合约销售额加起来，接近1.55万亿元，这是中国年度GDP的2%。

    其中，融创的合约销售金额2679亿元，同比增63%。已经完成全年销售任务4500亿元的60%。2018年下半年，融创有共计369个项目4912亿元可售资源，在融创管理层坚定去化战略的指引下，超额完成4500亿元销售目标几成定局。

    今年上半年，融创土地储备总量已经达到2.31亿平方米，整体货值约3.29万亿元。光大证券按照融创当前的土地储备情况，以其2017年销售金额为基础，以年复合增速25%计算，认为可以满足公司未来4年左右的开发需求。

    融创超过92%的土地储备位于一二线及环一线城市，上半年新增土储的综合成本仅为3620元/平方米。

    低成本拿地是融创的优势之一。在供应端，融创惯以并购模式拿地，这种获取土地的方式比通过招拍挂拿地成本要低。

    在业绩会现场，孙宏斌甚至给小开发商提出“神建议”：把地卖给融创然后去买融创的股票,肯定比他们开发这块地挣的钱更多。

    融创要做中小开发商的“白衣骑士”？民营中小房企融资难，倒逼资产转让，某种程度上成就了融创的快速增长。

    孙宏斌在业绩会上称，房企今年业绩表现都不错，因为账目反映出过去几年的销售业绩，在限价等调控政策下，行业未来两年业绩表现将严重分化。但他否认融创业绩因此下滑的可能性。

    强调安全的融创，下一阶段的主要经营策略就是强化运营、严格控制土地投资的节奏和规模以及持续降负债。

    “为富人造房子”走到尽头？

    2018年上半年，融创销售均价约16020元/平方米。同为四大天王的恒大、碧桂园、万科，这一数字分别为每平方米10468元、?9399元、14968元。融创明显胜出。

    2018年中期财报显示，融创中国的净利润为67.8亿元，同比增长320%。

    以“壹号院”作为高端产品的龙头，高举高打，低成本并购，高售价卖出，净利润水平不可能不高。在销售端，拔高产品档次，营销是融创的强项，两者结合使融创这几年的业绩数据都比较抢眼。

    高站位的产品营销，也是要付出成本的。融创销售同比增长76%的同时，销售费用大涨1.5倍，管理费用暴增2.8倍。而同期碧桂园、恒大、万科的销售费用均处于下降通道。

    孙宏斌依然难以捉摸，尽管他罕见地把“安全”二字挂在嘴边。

    真正的考验还在后面。任志强曾经说过的“为富人造房子”在融创身上似乎得到了印证——融创的产品，普遍面积偏大，一般都超过了各地非普通住宅控制线。随着房地产税的到来，融创或首当其冲。

    9月7日，十三届全国人大常委会立法规划对外公布，房地产税法写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。

    融创在房地产税法草案一审来临之前，其实也在做着各类预案，加快了各地存量的去化。

    孙宏斌为何频频向海南示好？

    房子最重要的是地段、地段、地段，而融创高举高打的关键，在于政策、政策、政策。

    为了争取政策支持，孙宏斌在向祖国最南端的海南频频示好。

    自2015年收购日月湾项目，融创已经在海南拥有近20个项目（不包括在谈项目），预估总可售建筑面积超700万平方米。这些楼盘的土地没有一处通过“招拍挂”获得，全部为收购所得，2017年，海南已经为融创贡献了127亿元的销售额。

    海南省今年4月22日全域限购，市场冻结，很多楼盘销售瞬间冰冻。万达给融创的资产包中的“海口万达城”已经基本告吹，变为新规划的海口江东新区CBD。当初高端大气上档次的万达城售楼处，现在已经挂上了江东新区建设指挥部的牌匾。

    9月6日，海南省引进外资项目洽谈会在北京举行，与融创中国有关的活动就有两场。融创为了这700万平方米存量的去化，必须伸出橄榄枝。

    其中一场活动是融创中国董事会主席孙宏斌与海南省领导面对面、一对一洽谈。在约40分钟的洽谈时间里，孙宏斌介绍了在海南发展的计划，并就更好地推进项目落地同省领导及相关部门、市县负责人进行了沟通交流。

    最后，为了700万平方米存量的去化，为了不被打上纯开发商的标签，融创决定把文旅集团总部搬迁到海口。

    西安已“变脸”，青岛会怎样？

    冷静的巨兽一定嗅觉灵敏。接下来一年市场下行的风险，在考验着“四大天王”、TOP100的同时，也在考验着市场中的“芸芸众商”。

    尽管数据还算靓丽，但对于房地产市场的未来走向，能看到融创的谨慎，在市场趋冷的前夜，兼程跑量。

    在一片融洽的半年业绩发布会上，孙宏斌特意点了青岛的名，“青岛才7000～8000元的价格，要跌也很难”。融创在青岛近期要推售近60亿元的货值。青岛是融创土地储备量第二大的城市，仅次于西部龙头重庆。

    进入7月，青岛市场见顶的信号已然十分明确。二手房成交量萎缩，价格下行。这个时候，信心最重要，抢跑也是必须的。

    无独有偶，2017年，融创在西安产生的合同销售额是206.2亿元，西安在所有城市贡献值中排名第5，销售额占比5.6%。

    2018年4月底，融创中国西安公司旗下项目公司公开摇号销售“融创·南长安街壹号”项目724套商品房的过程中，人为操作摇号结果违规销售106套商品房的事件传遍全国，35名公务员被严肃处理。6月初，融创中国西安公司12个项目被西安市房管局彻底暂停。

    不少人记得今年春天西安上演了新房抢不到、二手房买不起的奇观。有意思的是，西安新房的摇号，早已没有了几个月前排长龙的热闹景象。因为市场已经见顶趋冷，掉头向下。新房价格至少尚属稳定，但二手房市场率先跳水。“业主急售房”房源增加，让价空间可达5%～10%，部分中介门店的业务量下滑80%。

    （作者为房地产独立评论员）