燕郊房产“落宗”难题背后

    在不安中度过了整个春节，家住河北省三河市燕郊镇东方御景A区的李先生感觉终于可以睡个踏实觉了。2月14日情人节前一天李先生买了一束玫瑰，计划和妻子好好过个节，“也算是庆祝一下这件事终于有了结果。”

    因房产无法落宗而不能办理房地产登记证——困扰李先生的事在此前一段时间也困扰着不少在燕郊拥有房产的人。

    落宗难题

    2016年11月10日，三河市国土资源局发布了一则有关实施不动产统一登记有关事项的公告，提出从2016年12月1日开始，由不动产登记部门统一受理房屋、土地、林地等各项不动产登记业务，由市国土资源局颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。

    公告提出，按照“不变不换”的原则，以前依法取得的各类不动产权属证书继续有效，权利不变动，证书不更换。在权利人依法办理变更登记、转移登记等不动产登记时，更换新的《不动产权证书》。

    就在2017年春节假期前不久，李先生了解到，自己的一些邻居在更换不动产权证书时发现小区的土地性质并非住宅用地。得知消息的第二天，李先生特地请假去三河市不动产登记中心询问关于不动产证书更换的事宜。而在三河市不动产登记中心，他第一次听到“落宗”这个词。

    不动产登记中心的工作人员告诉李先生，由于土地使用信息不对等，他名下的房产无法落宗，因而不能换证。

    所谓落宗是指通过建立起房屋和所谓宗地的关联关系，生成唯一的不动产单元代码。通俗一点讲，就是在执行不动产登记后，房产证和土地证合二为一，房屋和土地必须关联，而落宗的基本原则之一，就是地上建筑物的性质和土地的使用性质必须相同。

    在李先生手中的房产证上，土地用途一栏清楚地写着“住宅用地”，但是根据李先生在三河市不动产登记中心查询的结果，他名下房产所在地的土地性质却是集体用地。

    李先生告诉《中国经济周刊》记者，他在东方御景A区的这套房产购置于2002年。当时购房时并不存在“五证不全”的情况，随后也顺利地拿到了房产证。“我问了好多朋友，大家都说如果土地性质存在问题是不能合法办理房产证的，但是现在房产证在手，换不动产权证书的时候被告知并没有70年产权，这不是很奇怪么？更让我不明白的是，都在一个小区里，B区的落宗就不存在问题，而整个A区都没有办法顺利落宗。”李先生说。

    副市长给业主吃“定心丸”

    东方御景小区只是燕郊存在落宗困难的小区中的一个。2017年元旦过后，越来越多的业主发现，自己名下有着房产证、产权年限为70年的房产在办理不动产登记时被告知其占地性质是工业用地、绿化用地或集体用地。

    由于涉及业主众多，春节假期刚一结束，多个小区的近千名业主自发组织，在三河市不动产登记中心门口集体“维权”。

    据等待在不动产登记中心询问进展的业主介绍，燕郊存在落宗难题的小区包括福成五期1-4号楼、福成二期3号楼、电子城小区、东方御景小区、华堂高尔夫公寓、燕灵西区、天子庄园三期、燕馨小区、紫竹园等。这些小区有些是原有各单位的家属楼，而有些则是近些年来出售的商品住宅。其在三河市国土局备案审批的土地属性、范围、用途、年限和地面建筑物不吻合。

    2月8日，三河市副市长刘增禄来到“维权”现场，召开现场办公会并首次发声，表示“有合格房产证就应该有合格的产权，房产证上显示多少年限，不动产证就是多少年限”，同时承诺本周内绝大多数小区都能正常落宗。当天傍晚，三河市不动产登记中心门口就贴出了由河北省廊坊市、三河市政府发给业主的关于三河燕郊不动产登记问题的公开信，信上表示，福成五期、祥馨日昇、电子城小区等5个小区可以正常办理不动产登记手续。

    2月9日，国土资源部部长姜大明表示，已经有一部分住宅通过了解历史情况、完善手续，可以登记了，估计在不长的时间，这个问题就会解决完毕。2月10日，三河市政府连夜发出通告，通告称，凡依法获得《房屋所有权证》的业主，可直接持《房屋所有权证》办理不动产登记手续，《不动产登记证书》所记载信息，以《房屋所有权证》信息为准。据记者了解，从2月13日开始，已经有业主陆续办理不动产登记，目前已有多名业主顺利办理，有业主向记者表示，“压在胸口近两个月的石头终于搬开了。”

    虽然落宗难题得到解决，但是不少业主仍然向记者表达了自己的疑问：自己所在小区用地的土地性质究竟是什么？如果是住宅用地，为什么国土资源局的登记结果并非如此？如果土地性质并非住宅用地，自己当初是怎么拿到房产证的？如今又为何可以顺利落宗？

    无法落宗因信息更新不及时？

    对此，三河市国土资源局给出的解释是，此次部分小区之所以出现无法落宗的情况，是由于信息没有及时更新所致。

    三河市国土资源局一名副主任科员在接受央视采访时表示，此次涉及的某处住宅区的用地规划经查实确实是住宅用地。后在修建中，出于配合市政建设的需求，将住宅区整体北移了25米，而这25米区域原本是工业用地。但这一信息当时并没有及时更新，才导致房产证与系统中显示土地性质不一、无法落宗的情况。这位副主任科员同时表示，由于人员有限，因此燕郊部分住宅小区的坐标认定迟迟没有完成，系统信息也因此无法更新。

    如果按照接受采访的三河市国土资源局副主任科员的说法，部分小区无法落宗的原因是由于测绘没有完成，导致信息没有及时更新，那么是否所有此次出现落宗困难的住宅小区都出现了一定程度的位置偏差，才不同程度地占用了其他性质的土地呢？

    三河市国土资源局的一名工作人员告诉《中国经济周刊》记者，是否能够落宗的关键在于业主房产证上的土地属性与实际是否相符，因此需要挨个翻查小区用地当初的土地规划，核查开发商是否存在擅自改变土地用途的做法。

    “很有可能是通过混淆或者多占了住宅土地指标的方式来修建商品房。”有房地产业内人士向记者分析了另外的可能，“每个地区每年都会有一定的开发强度指标，包括住宅用地、公共用地和工业用地。一般来说，住宅用地的比例是10%～15%。对于像燕郊这样房地产飞速发展的地区来说，这样比例的住宅用地很难满足现有的开发需求。可能会存在‘以租代征’或者透支使用建设用地指标的方式。”

    该业内人士表示，正常情况下，有新增建设用地指标才能征地，最终办理土地证。假设目前某住宅项目的拿地面积不足，政府会先拨一部分的工业用地，然后每年从该年的新增建设用地指标中，逐渐拿出一部分来补全手续，即透支使用土地指标。

    过去十余年间，燕郊的人口从3万暴涨至70多万，催生了火热的燕郊地产市场， 10年间，燕郊房子的均价从4000元/平方米增长至25000元/平方米以上。原本被规划为产业园区的燕郊已经成为不少北漂的置业之地。当地的房地产业在快速增长的同时，一些原本规划的产业园区也修起了住宅。

    2011年，被规划为高新开发区的燕郊公布了以产业园区为主的八大重点项目，其中，首尔园、航天现代服务业发展区和港中旅温泉度假项目目前都已经变身住宅小区：首尔园成为首尔甜城，航天现代服务业发展区变成天洋城，港中旅温泉度假区成为港中旅海泉湾。而背后的主要原因是由于高房价的利润推动和燕郊商住建设用地指标的不足。

    业主疑虑犹存 

    福成五期是此次落宗事件中涉及的一个小区。在福成五期小区中，1、2、3号楼房所占土地属性为工业用地，4号楼则属于违建用地。在2月8日三河市关于解决部分小区不动产登记的通知发布后不久，福成五期的业主得知这4栋楼全部可以进行落宗。部分已经完成不动产登记的业主告诉《中国经济周刊》记者，自己在窗口办理相关手续时，工作人员并没有就土地性质做出解释。

    有业主告诉记者，目前虽然可以进行不动产登记，但是通知中每个小区登记的时间不一。而根据三河市国土资源局2月12日发布的通告，三河市国土资源局正分批对三河市内的住宅小区进行测绘工作，业主可以办理不动产登记的时间则按照测绘工作完成的时间逐片安排。

    李先生说，三河不动产登记中心的工作人员告诉他，新通告发布后，只要他带着房产证，就可以进行不动产登记，但是工作人员并没有告诉他，自己所在的东方御景小区在测绘完成后是否属于住宅用地。

    李先生也表示，尽管落宗问题暂时得到解决，但是他心里仍然不太踏实。“现在说要等测评结果，然后在指定的时间去办产权登记。万一测评完，发现就是工业用地怎么办？如果真是工业用地，那我们的房产证又是否合法呢？”

    根据国家的相关政策，如果此次涉及到的小区所在土地性质为工业用地，那么业主无法完成落宗。如果土地性质发生改变，即将工业用地转变为住宅用地，那么需要由规划部门出具规划意见，再由国土部门办理审批手续，其间委托评估单位评估两者差价，由开发商补缴地价款。