中国房价涨跌要看二线城市

    不久前，笔者写了一篇《中国不会发生房价暴跌》的文章，发表在第22期的《中国经济周刊》，结果被疯狂转发，引发了一场争议。尽管如此，笔者没有回应，只是想让未来的事实说话。

    不幸的是，事实很快站出来说话了。6月23日，北京市推出了1882套自住型限价商品房，每平方米价格为2.2万元，有172563户家庭申购，供求比例为1：68。初步审核通过165514户，其中有北京户口而无住房的优先户达127638户。据媒体报道，凡中签户还要先交10万元作为买号款，即保证金。1800多套房子，竟然有17万户家庭申购，并且价格并不便宜，还要交保证金。这说明庞大的住房刚性需求的存在。房价能暴跌吗？北京是这样，其他城市呢？

    当然，各个城市必然有所不同，甚至有很大的不同，体现在刚性需求的强与弱、多与少。无论如何，刚性需求普遍存在，哪怕是温州、鄂尔多斯这类已经出现房产泡沫的城市，也有刚性需求的存在，只是程度不同而已。

    一线城市的刚性需求更强烈。如北京，每年新增户籍人口约60万，新增常住人口约50万，新增结婚家庭也有10多万户。仅2013年，北京新增常住人口50.7万。但新房和二手房叠加，北京市每年的供应量只有20多万套。上海每年新增人口达到60万至70万。广州和深圳每年新增人口在30万至60万之间。据媒体报道，广州市有50%的白领没有购房。所以，一线城市房价下降的可能性比较小。

    二线城市的住房刚性需求弱一些，以此类推，一、二、三、四线城市住房刚性需求呈递减状态。但刚性需求的递减，并不是意味着刚性需求在三四线城市就不存在，而是随着人口规模的递减而递减，人口规模越小，住房的刚性需求就越容易满足。反之，人口规模越大的城市越难以满足住房的刚性需求。

    根据这种住房刚性需求的递减规律，中国房价是否具有暴跌的可能？按照一线、二线、三线、四线城市来分，四线城市由于人口少，城市规模小，住房需求容易掌握，房价相对理性，无暴跌的可能；三线城市是吸纳农村人口的重点区域，个别三线城市房价有暴跌的可能（如温州、鄂尔多斯），但绝不是全部；一线城市更无崩盘的可能，因为一线城市的房地产市场已经开始进入以二手房为主的房地产市场时代，不可能还供应大量的土地资源去开发大批新楼盘。北京的土地资源已触及红线，更何况面临着水资源紧缺的状况，无法承受更多的人口。

    从整个房地产市场的区域与链条来看，二线城市的房价最脆弱。因此，房价是否暴跌，关键要看二线城市，如果二线城市房价坚挺，或降幅较小，中国房地产就不存在暴跌的可能性。如果二线城市房价暴跌，则会产生传导效应，引发三线城市房价暴跌，因为二线城市房价暴跌将引导三线城市的住房需求向二线城市转移，导致三线城市住房供需失衡。之所以说二线城市房价最脆弱，是因为二线城市住房供需关系改变的可能性最大。比如杭州、南京、武汉等二线城市就存在着住房需求转移的可能性。

    中国的房价，不同的城市和区域将是有涨有跌，但涨幅有限，下跌幅度也有限，房价不会普遍暴跌。