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上市公司“地产化”愈演愈烈
虽然名字像是搞高科技的，但凯乐科技（600260.SH）的主营塑料管材业务愣是比不上房地产业务。该公司2012年年报显示，房地产业实现营业收入101570万元，营业利润27796万元，房地产业在整个收入中占比高达41%。而凯乐科技的塑料管材业营业收入为94611万元，营业利润14574万元，在总收入中占比38%。
事实上，2011年，凯乐科技就在房地产业上吃到了甜头。该公司公告显示，2011年房地产在总收入中就比高达18%。当年，塑料管材业的业务规模还是地产业的3倍以上。仅仅过了一年，地产业就后来居上。
而据2012年年报显示，安徽水利（600502.SH）、厦门钨业（600549.SH）、恒顺醋业（600305.SH）的房地产业营业利润分别达到3.85亿元、5.42亿元、0.22亿元，这些企业对房地产业投入不小，回报也高。
更有些企业干着干着就变成了一家房地产企业，如市北高新（600604.SH），其主营本来是生产销售纺纱机械、化纤机械等产品，但现在则几乎蜕变为一家房企。2012年，该公司房地产业营业收入20830.97万元，营业利润11406.92万元，在整个收入中占比68%。
沪市A股上市公司中，像他们这样的“不务正业务地产”者不在少数。
建筑业携建设工程之便，进入地产业有天然的优势，不少建筑业企业都顺利转行，甚至很多知名开发商都是从做建筑工程起家的。沪市A股上市公司中，中国中冶（601618.SH）、龙元建设（600491.SH）、新疆城建（600545.SH）等多家上市公司都发轫于建筑业，又最终向地产业转型。龙元建设在2012年年报中表示，旗下杭州青山湖森林硅谷开发有限公司积极开展各项工作，推进项目进展，主要完成了集贤、潘山五宗地块的竞买工作。
虽然“铁公基”看似风风火火、摊子较大，但是多家“铁公基”上市公司也看中了房地产业这块香饽饽，且投入越来越大。
在铁路企业领域，中国铁建（601186.SH）、中国中铁（601390.SH）、中铁二局（600528.SH）三家上市公司均对地产业深度介入。2012年这三家上市公司的房地产业营业收入分别为181亿元、197亿元、13亿元，营业利润分别为50.5亿元、61.4亿元、4亿元，中国铁建、中国中铁的地产业规模堪比大型房地产企业。
在公路交通领域，一些高速公路上市公司由于在拿地方面的优势，也纷纷涌入地产业，如中原高速（600020.SH）、山东高速（600350.SH）、宁沪高速（600377.SH）等企业。其中，中原高速2012年地产业营业收入高达10亿元，营业利润4.9亿元，在涉足地产业的高速公路企业中其规模位居前列。此外，还有大众交通（600611.SH）、五洲交通（600368.SH）等也对地产涉足较深。
而在其他基础设施建设领域，如水电开发领域的中国水电（601669.SH）、葛洲坝（600068.SH）等上市公司，近年来在地产业上高歌猛进。甚至在竞争激烈的北京房地产市场，这两家企业跑马圈地的气魄，丝毫不逊于一些地产龙头企业。
而如上述凯乐科技一样，很多冠以“高科”或者“科技”头衔的上市公司，在发展地产业务方面毫不含糊，比较典型的有同济科技（600846.SH）、中炬高新（600872.SH）、方兴科技（600552.SH）等，其中，同济科技2012年的地产营业收入高达5.1亿元。
据《中国经济周刊》不完全统计，仅从上市公司来看，由其他行业转入地产业的细分行业有：建筑业、铁公基企业、科技业、陶瓷业、家具业、家电业、服装业、传媒业、旅游业、水利设施业、矿产业、物流业、水业、啤酒业、医药业、化工及化学制品业、农产品及加工业、港口业、贸易行业等，几乎涵盖了经济领域的方方面面。
如雅戈尔、厦门钨业、四川长虹、南京化纤、武昌鱼等等，仅从字面上来看，很难让人想到这是一些从事地产业的企业。
《中国经济周刊》通过华泰证券等机构，进一步盘点沪市上市公司2012年年报、2013年一季报等数据发现，与整体情况相比，上述“不务正业”的企业只是冰山一角。
超1/5上市公司杀入地产业
《中国经济周刊》记者对沪市每一家上市公司的年报进行梳理，主要以上市公司2012年是否存在房地产业投资和收入作为标准，对其是否从事地产业进行了筛查甄别，从而制作出一份“沪市A股从事房地产上市公司完全名单”。
一般而言，房地产业主要分为住宅地产、商业地产、工业地产，其中住宅地产包含销售、租赁、物业管理，而商业地产包含公寓、写字楼、商铺、酒店等业态。因此，凡是涉及上述领域并在2012年形成营业收入的即算入这份名单中。
建筑业与房地产业关联密切，但根据国家统计局统计口径，这两个产业是不同门类。在《中国经济周刊》的统计中，严格以是否从事房地产业为标准，如果一家企业只从事建筑业，而并未从事地产业，就不纳入该名单。
另外，在房地产业的上下游，比如上游的土地开发领域和下游的建材领域，也进行了严格区分，比如会筛查从事土地开发的企业，这些地块最终用于哪一领域，是“铁公基”等公共项目，还是房地产开发。当然，前者不在榜单之列。
统计发现，在沪市944家A股上市公司中，总共有201家企业投资于房地产开发，比例达到21.29%。其中，地产业务营业收入前10强依次是：保利地产（600048.SH）、中国建筑（601668.SH）、金地集团（600383.SH）、中国中冶、中国中铁、中国铁建、首开股份（600376.SH）、建发股份（600153.SH）、金隅股份（601992.SH）、华夏幸福（600340.SH）。
201家从事房地产业上市公司中，有保利地产、首开股份、万通地产（600246.SH）、华远地产（600743.SH）等明星房企，但也有一大半的上市公司，原定主营业务并非房地产业，并且曾长期从事其他主营业务，但后来逐渐进入了地产开发行业。
一位地产分析师表示，就上市公司从事房地产业的比例来看，20%的企业都从事这一行业，这一比例无疑是最高的，没有哪个行业像房地产业，能吸引各类资金这么大的关注。
而深市上市公司的这一比例也不低。统计显示，股票代码从000001到000100的数十家A股上市公司中，就有高达30%左右的企业从事房地产业，其中就有全球地产巨头万科地产（万科A，000002.SZ）。
这仅仅是直接进入地产业的上市企业，事实上，房地产业在上市公司中的版图远远不止如此。中国房地产研究会副会长顾云昌多次向《中国经济周刊》表示，据不完全统计，房地产业对经济的牵涉面较大，其关联产业不下于60个。
据《中国经济周刊》梳理，在沪市上市公司中，与房地产关联较大较直接的板块主要有建筑、装饰、家具、电器、银行、水泥玻璃等建材业、民用机械工程、钢铁、制造业、钢结构业、数量在100家左右，即沪市中，房地产业的辐射面超过30%。
另外，如青岛海尔（600690.SH）、美的电器（000527.SZ）这样的上市公司，尽管自身不涉及地产，但其母集团下属的地产企业（海尔地产、美的地产）却是做得风生水起。
地产的隐藏暴利超白酒
资金蜂拥杀入，中央三令五申从严调控也不能根本改变这种局面，地产业真的有一种叫人不可抗拒的魔力？
泰禾集团（000732.SZ）品牌总监沈力男对《中国经济周刊》表示，当前各类资本涌入地产业，是因为中国仍处于巨大的城市化进程中，购房需求长期呈现出一种爆发的状态，房地产行业表现出较高的回报。
多位市场分析师指出，高回报、高盈利能力正是地产业吸纳资本的指针。多家机构数据显示，近年来地产业的整体毛利率在30%~40%，在行业中表现居前。而毛利率一旦超过40%，就迈过了“暴利”门槛。
以冠城大通（600067.SH）为例，2012年，该公司漆包线业务营业收入31.56亿元，但营业利润只有1.33亿元；其房地产业务规模与漆包线相当，营业收入为29.43亿元，但营业利润14.2亿元，是前者的10倍以上，毛利率为48.22%，是前者的11.5倍。
尽管从上市公司年报中可以发现，白酒、典当等行业的毛利率更高，而很多高度暴利行业都是一些具有一定资源垄断性质的行业，但是相比而言，这些行业普遍没有地产业所具备的优势：可以大规模经营、低门槛、对资源并不具备垄断特征。正因为如此，各类资本可以更加自如地享受地产业的高额回报。
事实上，房地产业的暴利程度在上市公司对外公开的财务数据中隐藏得很深。由于地产业实行资本金制度，开发商的利润能迅速被放大。比如一个住宅项目的预计投资额是10亿元，利润是3亿元，项目利润率为30%。而实际上开发商只用拿出2.5亿元，即可启动项目，后期可利用预售资金来分期滚动开发，不用再自掏腰包，那么此时项目的利润率已经变为120%。
但这只是较低水平操作的暴利手法，更有甚者，则以囤地、狂涨价、借助金融杠杆蛇吞象等手段，更加疯狂地攫取暴利。如在北京上海等地，一些地块拿地价只有不到2000元/平方米，但最终能卖至4万元/平方米以上；另外，有些公司先高价拍得土地后，立即联系金融资本，二者合作开发，利润更是十分惊人。
中国房地产学会副会长陈国强对《中国经济周刊》表示，由于房地产行业上下游的关联性很强，它的强弱兴衰对实体经济影响很大，如果投资回报水平过高，太过容易获得暴利，将对国民经济的结构带来很大的扭曲效应。如果我们不对当前高房价采取调控措施，那么将有更多的人利用房地产作为投资手段，就会造成贫富差距不断恶化、官商勾结腐败等一系列后果，这些问题都与房地产行业发展过快、回报过高有关。
陈国强表示，如果一个行业发展过于暴利，那么它在国民经济当中话语权就很强势，就会对国民经济产生较大影响。
这绝非危言耸听。近年来，各层面为了勒住高房价，解决居住难题，出台了一轮又一轮的调控措施，但很多次都是到了关键时刻功亏一篑。
正因为各路资金都涌入地产业，房地产业不自觉地成功渗透进了各行各业，从某种程度上说，房地产业已经悄无声息地绑架了中国经济。
另一方面，地产业对经济面的反噬作用也很强，不少不专业的资金进入这一行，正面临万劫不复的局面；而且，这种危机正日益增强。
记者手记
地产“绑架”城镇化并非杞人忧天
北京市发改委一位官员告诉《中国经济周刊》，房地产业是资源消耗型产业，对资源的消耗量较大，对环境的破坏力较强，过度依赖地产业，将面临资源消耗殆尽的危机；而且，当前各层面已经认识到这一问题，正强调调结构、转方式、促发展，但若不能摆脱对地产业的依赖，调结构将是一句空话。
新型城镇化即将展开，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁6月3日对媒体表示，推进新型城镇化不是为了吸引投资，而是要改革，主要进行户籍制度和土地制度的改革，预计今年底将出台改革政策。
然而，在很多从事房地产业的企业看来，所谓城镇化是拉动内需的最大潜力，直接变成了城镇化是拉动房产市场的最大潜力。
正布局房地产业的上市公司啤酒花（600090.SH）就在其2012年年报中提出:虽然政策“微调”与房地产调控的“双重标准”继续执行，但随着2013年宏观经济政策的定调，城镇化将继续拉动内需增长，在本年度及未来，城镇化是我国房产市场扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化进一步推进，房地产市场刚性需求继续显现，拉动内需的地位也会日益突出。
中原高速提出，目前，河南省正大力进行城镇化建设，这将为开发符合政策导向、资金实力较强的房地产企业带来一定的发展机遇。根据自身情况和国家行业政策的变化，公司进行适量的房地产项目投资。
对于这种冲动，李铁此前接受《中国经济周刊》专访时便指出：“城镇化就是城市建设、投资项目”的观点是不对的，但传统的政绩观导致地方对城镇化的误解，城市管理者更愿意加大对城镇基础设施建设和景观建设的投资。
上海易居房地产研究院研究员郑红玉表示，今后城镇化发展思路应该是全方位的发展，关注人的全面发展，绝非过去的地产发展思路，即方方面面的改革均按部就班进行。
中国房地产学会副会长陈国强指出，尽管目前地产业现状是当前城镇化过程中出现的一个产物，将来会随着城镇化进程的深入会逐步得到改变，但刻不容缓的是要理顺地产业的发展格局，这需要各方面共同努力，只有理性发展，才能长远发展。他认为，就经济空心化而言，一方面可以提高进入门槛，鼓励专业的开发商发展，还包括资金的门槛，改善项目资本金制度；另一方面，引导经济的全方位发展，改善一系列制度因素，理顺行业的投资回报。
