诺德写字楼的畅销秘籍

    相对那些正挣扎在住宅市场中难受的投资者来说，商业地产投资者现在正过得舒服。因为，今年商业地产价格又涨了。

    来自市场机构的统计显示，2012年北京前三季度商业地产中，商铺成交38万平方米，同比增长17%；写字楼成交125.6万平方米，同比增长83%。写字楼交易量远远超过新建商品房40%的涨幅。

    在老牌核心区域商业地产供应不足的前提下，北京一些新兴核心区域的商业地产项目得到了充分发力的机遇。在北京被称之为“黄金角”的西南四环，早已拔地而起的诺德中心一期已售罄。

    项目开盘不到一周，销售便过亿元，诺德有什么销售秘诀？

    北京商业地产正火

    不久前，国际知名物业机构戴德梁行在今年北京地区的写字楼研究报告中指出，2012 年第三季度，由于市场无新项目入市，可租赁面积持续萎缩，北京甲级写字楼空置率继续下行至历史新低，达到2.18%，环比下降0.27 个百分点。同时，保持上涨态势的北京写字楼租金本季度趋于平稳，环比增长2.30%，至每月每平方米295.47 元。

    戴德梁行认为，2012 年第三季度，北京甲级写字楼市场无新项目入市，总存量仍保持为665.7万平方米，市场供需矛盾依旧突出。经济运行的不确定因素，加上有限的可租赁面积，导致本季写字楼市场吸纳走低，三季度写字楼净吸纳量为1.76万平方米，前三季度吸纳量为24.2 万平方米。

    前一阵子，不少企业因为租金压力等原因纷纷“逃出”CBD，他们都在寻找价格更合适的新兴商用地产区域。

    戴德梁行大中华区的研究主管纪言迅表示：“第三季度中国经济数据转差，企业特别是跨国企业顿时放慢扩充的步伐，这从写字楼吸纳量可见一斑，季内大部分中国市场的吸纳量都较之前一季减少。由于需求转弱，影响了部分市场的租金增长，当中尤以北京最为明显。当地一向录得双位数的按季租金增长，但本季已连续两个季度出现租金升幅低于5%。不过，本季北京仍然是亚太区内租金升幅第二高的市场，反映出与亚太区其他市场比较，中国市场仍可倚靠内需力量而取得增长。”

    戴德梁行认为，虽然本季度金融街区域将有一新增项目约5.4万平方米投放市场，但由于体量有限，该项目投放不会对市场造成较大影响。预计第四季度写字楼整体市场依旧会延续目前的稳定状态。

    在这样的态势下，全国的开发商刮起了一阵“住改商”的风潮。一些开发企业迫于调控的无奈，纷纷转投商业地产，期待在这里捞一桶金。

    不过做商业地产与做住宅地产大不相同。二者最大的区别在于，商业地产需要运营管理、招商等经验，而住宅则更多是简单的制造和销售。北京中铁华升置业有限公司总经理王景明对记者说：“中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅是因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。”

    王景明认为，面对中国城市化发展的市场大蛋糕，很多开发商都希望投身商业地产，分一杯羹。但是，商业地产与住宅开发不同，它对开发商的要求更严格，从规划、招商到后期运营，需要全程运筹。因此，并不是每个开发商都能够做商业地产开发的。

    央企品牌站在巨人肩膀上

    在住宅地产受调控限制、商业地产稳定发展的前提下，北京商业地产项目备受投资者青睐。

    北京诺德置业有限公司副总经理刘巍介绍：“去年年底，我们开始举办认购活动，到现在一期三栋高端总部写字楼已全部售罄，目前一期交房工作已正式启动。最新推出的是二期高端企业独栋写字楼，正在进行认购工作，预计也将在春节前交付使用。”

    北京诺德置业有限公司总经理李新春接受《中国经济周刊》记者采访时透露了诺德快速完成销售的奥秘。他说，诺德中心项目所立足的中关村科技园丰台园是一个拥有20年历史的国家级开发区，也是我国首个提出发展总部经济区的园区，在过去20年的发展中已经取得了辉煌的成就，如今又进入了“东进西扩”的发展战略时期，“北京诺德中心作为丰台科技园东扩战略的首个项目，可以说是站在了巨人的肩膀上，与园区共发展。

    另外，他认为，诺德背后的公司品牌效应也是重要因素。诺德品牌作为世界500强中国中铁旗下的首个城市综合体品牌，拥有强有力的实力后盾。“开发北京诺德中心之前，已经在深圳、青岛等地开发了多个地标级城市综合体项目，拥有非常丰富的经验。”

    刘巍解释：“作为大型央企旗下品牌，诺德品牌做项目，并非只站在企业的角度，更是站在社会、城市的角度，以城市运营商的理念来做项目。北京诺德中心是丰台科技园的首个综合体项目，建成之后200米高的建筑也将成为京西南的地标级建筑，无疑填补了区域乃至城市的空白，与城市共同发展。”

    诺德中心在2011年底开始预售。这个商业综合体项目在北京西南角很受瞩目。中关村丰台园管委会宣传处处长程诗此前接受记者采访时说：“这次调整主要是产业升级，我们鼓励大型央企、高科技企业、服务型企业进驻园区。这种升级更期待高端写字楼项目的出现，北京诺德中心无疑满足了园区建设的定位空缺，对园区具有明显的提升品质作用。”

    商业魅力引来投资客

    据诺德中心的工作人员介绍，诺德中心在建设之初，就将目标群体做了细分，把客户分为纯投资类客群(25%)和自用类客群(75%)，其中投资类客群主要以地缘性投资者、泛北京投资者和外地投资者为主；自用类客群主要依托区域内或邻近周边聚集的商务区中的国有大中型企业和股份制企业，以中小型商贸企业为辅助。

    在诺德中心购置了近千平方米的投资者郭东升是一家文化类企业的董事长，去年年底，他曾多次驱车从东三环附近的公司前来探查情况。

    郭东升回忆当时的情景说，“第一次去，主要就是想看看环境和地段。”当他站在这几座在建的大楼脚下时便觉眼前一亮：“紧邻主路，正北正南，还紧挨汽车博物馆。”而且这里毗邻总部基地，具有浓郁的商业氛围。2011年底地铁就开通了，离南苑机场也很近。郭东升判断，南部城区具有巨大的升值潜力。

    更让郭东升满意的是，在其他核心区域的商业地产项目很少“涉水”。诺德中心的人工河却填补了郭东升心里的空白。“我们做生意都认为有水好，有水会带来财运。”

    经过几番考量，郭东升出手了。他告诉记者：“我一共交付了一千多万的房款。”郭说的金额并非贷款而是全款现金交割。“首先，这个资金量对我压力不大。其次，如果使用银行贷款手续非常麻烦，利息也非常多，不划算。”

    在他看来，与其在CBD、金融街等地段购买商业地产，不如在这样的新兴核心区域投资。因为那些老牌的核心位置价格已经很高，投资空间窄。而另一些正在起步的文化创意产业区，户型和配套设施则有待完善。他认为，在总部经济区投资写字楼不管是自用还是投资，进驻的企业可以去申报高科技型企业，享受减免税收的政策。还可以每年申请科技奖励基金。“这样的优惠条件，既能吸引企业来租我的写字楼，也能为我以后自用提供便利条件。”