招商地产因“限”降价？

    此前曾对外宣称受“限价政策”影响而降价的招商地产“观园”项目在6月4日开盘前夜就受到抢购者的厚爱，深圳再现彻夜排队抢购新盘的现象。

    在2011年中之前，万科、保利等项目亦出现降价销售。大量市场声音评价认为，调控蔓延已导致部分一线开发商感受到资金压力被迫使用降价策略。

    真的降了

    招商地产去年推出的“招商澜园”项目，从品质和定位策略上略低于“观园”，但是其后期售价已经达到每平方米1.4万～1.5万元。市场分析认为，如果按照正常行情价格，“招商观园”定价应该在每平方米1.5万元以上。

    然而，“观园”此前的叫价仅为每平方米1.2万元。

    端午节之前，招商地产曾经接受某地产媒体采访时说：“价格低的主要原因是受限价政策的影响。目前整个深圳新开楼盘都受到限价的影响，作为开发商只能积极响应国家政策……”

    今年5月1日，深圳为落实国家房地产调控政策，开始执行限购政策.政府对每个项目进行价格上限限制，并分片区制定均价上限，超过价格上限的将不能获准预售。该政策目的被地方政府视为以在完成2011年房价涨幅不超过GDP涨幅的控制目标。

    根据记者采访售楼处以及综合其他公开报道显示，该项目分两期开发，规划建成81栋住宅楼区，包括别墅、高层、多层、幼儿园、综合文化活动中心及商业设施。本次取得预售证的第一批单位共计504套，户型涵盖90平方米、140平方米、160平方米三种，其中90平方米户型占50%。

    6月6日，记者致电深圳“观园”项目的售楼处，电话销售说：“小户型在前天就已经售罄。140平米和160平米的大户型只剩下大约50～60套。”而来自售楼处的数据显示，仅6月4日，250余套90平米左右的小户型销售一空。

    据悉，在开盘前夜的凌晨两点时便有人开始排队。上述接受本刊记者问询的电话销售说：“我们只是刚借调过来的，具体情况不清楚。因为专职销售这两天太忙了，基本上忙到深夜。”

    经查证，在开盘当天，该项目的价格只有个别一楼单位为12080元，其余均在12080元~16000元的范围内，以14000元左右为主。如果申请了VIP，开盘可以优惠3万元整。

    虽然这与招商地产观园项目开盘前所报均价并不一致，不过这个价格较澜园的价格依然略有降低。招商地产董秘刘宁对媒体表示：“由于市场调控，很多企业需要回笼资金，而同类型楼盘之间也存在竞争，(观澜)周边楼盘价格估计在1.3万到1.4万元之间。”

    限价政策的“功劳”

    招商地产将本次降价的主要原因归因于“受到限价政策影响”。但是其他的地产分析人士却并不如是认为。

    众厦地产总经理助理林晓华面对媒体时表示，虽然大家感觉每平方米12000元是降价了，但以该地块当时的拿地成本计算，收益其实不比其他项目差。另一方面，该项目的地理位置较为偏僻，区域价值不大，每平方米12000元不算低，定在每平米10000元以内还算合适。

    另据世联地产市场总监、首席分析师王海斌的分析显示，该项目区域内目前什么配套设施都没有，一万多块钱的价位也相对合理。对于目前有刚性需求或者有改善需求的客户来说，也不算太贵。

    而招商地产则这样计算该项目的利润：观园地块于2006年取得，其楼面地价每平方3000多元，加上拿地后每年7%的资金利息，再算上该项目品质开发方面的投入，利润其实没多少。

    2011年以来，一线房地产商已经不断退出降价项目。不久前，万科在武汉的项目亦高调提示降价。在武汉的光谷地区，一面硕大的广告牌刺激行走的人群：“抱歉光谷，拉低你房价1000元”。

    6月7日，保利地产旗下的北京西山林语项目,由于滞销正在开展促销活动，促销均价由开盘时的26000元/平方米，直降3000元至23000元/平方米。甚至在端午节当日推出8套特价房，价格为20499元/平方米。而在2008年和2009年，这个项目曾一度占据北京海淀区的楼盘销售冠军。

    有要求匿名的中国房地产协会人士告诉本刊记者，一线房地产企业降价销售肯定说明了调控具有一定效果。众所周知房企降价销售可能快速回流一部分现金。“有的企业愿意再坚持，有的企业不愿意再坚持。有的企业在这个城市的某个项目愿意坚持，而在其他城市的项目则不愿意坚持。”这位人士认为，即便是降价开发商依旧有利可图。