【编者按】

　　今年以来，作为对抗疫情的“第一道防线”，小区物业受到前所未有的关注。与此同时，物业公司迎来了新一轮上市井喷。比如第一服务就在今年5月29日递表申请赴港上市，成为2020年排队登陆资本市场的一员。

　　与众多互联网企业多选择美股上市不同，物业公司为何更青睐香港资本市场？物业上市的风口期能持续多久？今年《政府工作报告》专门部署了城镇老旧小区改造，物业又将在其中扮演怎样的角色？带着以上问题，中国城市报记者专访了第一服务执行董事兼总裁刘培庆。

　　中国城市报：就在几年前，物业还是一个被看作相当“基础”的劳动密集型行业，为何今年以来突然火起来了？

　　刘培庆：其实在今年以前，物业公司的上市潮就已经来临，但疫情起到了催化剂作用，让资本市场更认可这个行业。

　　为什么这么说？今年疫情给大多数企业带来了一定程度上的冲击，但资本市场发现，物业行业特别是住宅物业受冲击较小。虽然这是一个非常辛苦的行业，但是它的现金流非常好，抗风险能力很强，收入、利润始终很稳定，因此资本市场给了很高的市盈率。

　　而整个行业也是抓住了风口，通过上市来募集资金，然后再通过行业的并购整合，继续扩大自己公司的规模和市值。

　　中国城市报：那么，物业企业上市的风口期能持续多久？

　　刘培庆：值得注意的是，上市还属于一个稀缺资源。中国约有13万家物业公司，但能符合上市条件、有能力上市的可能也就不过百十家。

　　我认为，上市的黄金风口期还有3年左右。因为物管行业的发展得益于房地产的快速发展。过去3年，房地产销售每年都在创立新高，这些面积都会在未来的三年转化成管理面积，进而转化成收入。

　　中国城市报：截至目前，我国已上市的物业服务企业有30家，其中27家登陆港股，3家登陆A股。外界也有疑问，物业公司为何多数选择去香港上市？

　　刘培庆：一方面，在香港资本市场，物业行业的市盈率还是比较高的；另一方面，港交所对于企业关联方，即对母公司关联度依赖的审核，相对没有那么严格，甚至是加分的——因为母公司的规模越大，每年开发量越大，能转给物业公司的管理面积就越大。

　　中国城市报：近两年，物业公司依赖母公司业务输血，是一个争议度很高的话题。但房地产周期性明显，如果房地产母公司或兄弟公司业绩不佳，将直接影响到关联物企的业绩和未来。对此您怎么看？

　　刘培庆：我认为，二者是一个相互加持、相互赋能的良性发展关系。一方面，物业公司需要利用母公司的优势做大规模，且通常来自母公司的项目质量、物业费定价等，通常都会高于第三方；另一方面，物业公司还可以反向赋能。比如现在业主买房时，物业的服务好坏已经占了一个极大比例。

　　中国城市报：与房地产行业不同，物业似乎刚刚迎来自己的黄金时代。上市潮涌背后，您认为未来物管行业的格局将如何？

　　刘培庆：我认为还将加速洗牌及整合兼并。2009年，百强物业的市场占有率约为40%，这意味着全国60%的管理面积还在中小物业公司手上；同时消费者开始更注重节能环保、舒适宜居，未来绿色物业一定是一个发展趋势；此外物业管理的外延还将继续扩大，从目前较单一的形式转向围绕人们衣食住行全方面的资产服务，进一步拓展至社区和整个城市领域。

　　中国城市报：今年7月，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出今年计划开工3.9万个，涉及居民近700万户。其中特别提到了鼓励社会资本参与。您认为物业将承担怎样的角色？

　　刘培庆：老旧小区改造，被认为是几万亿元新基建的投入。大家把很多精力都放在了硬件上的投入，即重资产投入。但我认为，“硬”和“软”的投入必须都要兼顾到。硬件的改造是看得见的，然而后期还要留出一部分资金，来做设备设施这些改造长期的一个维护。

　　因此在老旧小区改造中，我认为物业的角色有三个，第一是老旧小区改造的统筹方，负责整个改造方案、规划设计。第二个角色是社区商业的盘活方，比如改造一些不合时宜的锅炉房。这需要物业公司做充分的调研，了解到业主的需求，进而匹配相应的供应商入场。第三个角色是后期的管理运营，也是最重要的。前期几万亿元投入进去了，比如做了外墙的粉刷、管道的重新更换、电梯的安装等，如果没有后期长久的运营管理和维护，那几年之后，这些小区将会再次成为老旧小区，这是我们不希望看见的。

　　中国城市报：就您的观察，目前老旧小区改造中可能还存在哪些堵点？

　　刘培庆：最大难点就是钱。过去物业长期处于野蛮生长的状态，一方面有的小区不收物业费或者物业费很低，另一方面很多中小物业运营也不规范，导致了双方预期不对等。当物业公司收不上能维持正常运营的物业费，一个小区往往就陷入了运营难的困境。

　　比如，原来业主可能觉得不交钱也挺好的，因此怎样让所有业主都达成一个共识，这很关键。或者说，业主交大部分，政府可以补一部分，然后其他的渠道比如利用公共空间收益再来补一部分，这或许才是一个可持续的解决问题方案。

　　我们希望物业公司能够赚得到钱，业主能够享受到好服务，同时对于政府来讲，也能减少一些在管理街道和社区上的一些麻烦。这需要政府、业主和物业公司三方共同努力才可以。

　　中国城市报：今年以来，已有不少物业公司在城市服务上“大动干戈”。社区类似微缩型的城市，未来物业是否能够承担起城市运营或服务商的角色？

　　刘培庆：我认为是可以的。我们现在说的物业管理是狭义上的概念，即对一个社区或者一部分建筑群的物业管理，但广义上的物业管理，包含了城市管理，把整个城市或者一片区域比如安保、绿化、保洁、供暖、照明等等各方面，都可以整合起来交个一个物业公司去负责。这样一来，能够大大提高协同效应。

　　当然，在这个过程中，企业也需要算好账，比如谁来付费？采用轻资产还是重资产模式？在一些原本付费意识较差的地区，后期能否形成持续的收费？这都需要认真思考。