小区物业管理有章可循

　　作为城市治理的毛细血管，住宅小区的规范化管理备受关注。《北京市物业管理条例》于5月1日起正式施行，这是《北京市物业管理办法》出台十年后，北京市诞生首部有关物业管理的重磅法规。

　　首创组建过渡性物管会

　　北京朝阳区东湖街道是“北京业主”APP覆盖使用的第一批试点，也是北京首批落地物管会制度的试点之一。

　　4月27日，记者来到了北京朝阳区南湖东园一区南院小区，发现在小区42个单元门前，都贴有《致小区业主的一封信》《小区物业管理委员会工作业主代表招募公告》等信息。

　　“公示第二天，2名业主就送来了自荐表格，现在自荐业主有7名。” 北京朝阳区南湖东园北社区居委会副主任任小非介绍，这些公示在4月20日起贴出，公示周期为一个星期。

　　记者了解到，该小区的物管会共设7名成员，其中社区居委会成员2名，小区党支部成员1名，业主4名。这意味着，该小区物管会已初步完成了成员筹备。

　　物管会，被视作新实施的《北京市物业管理条例》中的一大创新。在过去，针对老楼加装电梯、调整物业费、甚至“炒物业”等共同决策，往往都需要小区业主委员会（简称业委会）、业主大会等集体同意。

　　但实际上，由于历史原因，很多小区并不具备条件成立业主大会或业委会。

　　以地处北京望京区域的东湖街道为例，朝阳区东湖街道城管办副主任李士博告诉记者，这属于一个人口密集区，辖区内有29个社区、8.3万常住人口，但成立了业主大会的社区仅占三分之一。

　　对此李士博说，这主要是因为物业管理区域划分难、投票难。由于分期开发的历史原因，一个物业管理区域内常常有好几家物业公司，不符合单独成立业主大会的条件。

　　而新条例给出了新办法，可以组建过渡性质的“物管会”来临时补位。这一首创，将有利于解决当前业委会成立率低的难题。

　　不过李士博告诉中国城市报记者，物管会侧重“过渡性”，在有条件的情况下，还是优先支持小区成立业委会。

　　尽管如此，物管会依然意味着小区在业主自治方面迈出了重大一步。记者从北京市住建委相关负责人获悉，预计今年6月底前，北京就会涌现一批新的物管会，而南湖东园一区南院小区就是其中之一。

　　“劲松模式”：引入社会资本 居民可“先尝后买”

　　老旧小区物业整治是“老大难”问题。

　　“过去《北京市物业管理办法》更多是针对商品房的，5月1号新规把老旧小区也纳入管理范围了，意味着老旧小区的物业管理有法可依了。”和家生活科技执行总裁王永生在接受中国城市报记者采访时说道。

　　《北京市物业管理条例》明确提出，支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。2019年夏天，北京朝阳区劲松一、二区的“一街两园”首次引入了专业化的物业公司，并按照先体验、后收费原则，让居民“先尝后买”，“劲松模式”也因此成为新条例推广的典范。 

　　“老旧小区过去多数是由政府投资主导，持续输血后，依然存在管理空白，这样两三年又回到原来的状态，形成一个恶性循环。”王永生是劲松“一街两园”改造的参与者。他介绍，这时社会资本可以进入小区，前期支付一定的改造费用，后期利用小区其他服务项目如老年饭桌、社区养老、装修等实现增值，补贴前期运营成本。在整个过程中，当地政府也会给予一定补贴和政策支持。

　　王永生描述以前老旧小区的治理是“九龙治水”，特别涉及到劲松一、二区这样的小区原属于公房，经过不断改制变成房改房或是商品房，内部业态复杂，相互之间管理关系也错综复杂。

　　“现在已经正常运行一年多，物业管理费收缴率达到了53%。”王永生向记者介绍，过去该小区物业仅能覆盖到单元楼内，如今物业范围扩容了，但缴费标准仍没有改变。

　　首个试点运营成功后，王永生透露，今年1月又陆续进行了三个老旧小区的改造计划，分别位于北京通州、石景山、大兴三个区域。

　　不过他告诉记者，“劲松模式”并不具备大规模复制条件，因为老旧小区情况复杂，需“一区一议”；且回报周期较长，约为15-20年。

　　新规支持

　　收费实行市场调节价

　　北京物业新规的另一个亮点，是明确了突发事件期间，物业服务人依法落实应急预案以及各项应急措施。

　　这一方面使住宅小区在面对新冠肺炎这样的突发事件时，有法可依；另一方面在小区失管时，能及时填补空缺，从而进一步激发市场活力。

　　2019年7月，北京万科物业以应急物业机制进驻到了上元雅苑小区，在经过3个月的运营周期后，小区业主进行了重新投票，北京万科物业在3家候选公司中胜出，于10月22日通过“北京业主”APP更换为今后正式运营的物业公司。

　　随后，该小区还进行了新的物业费调价，共获得67.27%业主的同意——收费实行市场调节价并动态调整，也是本次新规的亮点之一。

　　“无论是此前广东省发改委、住建厅发布的规范物业服务收费通知，还是这次北京物业新规第73条，都在以市场调节价取代政府指导价，政府在物业服务定价方面简政放权，让市场的归市场。” 北京万科物业服务有限公司总经理邹明在接受记者采访时说道。

　　有一些小区管理缺位，物业费标准也多年未变，这往往会导致物业公司陷入履约难、经营难的恶性循环。邹明表示，从目前对物业行业管理的各种顶层设计看，都是在逐渐认同物业服务属于私人性较强、垄断程度较低，并已经形成竞争的准公共服务。

　　“新规出现了诸多‘首次’，用立法破解现实难题，让阳光照亮行业死角。”邹明认为，这既有利于激活行业活力，也能推动行业走上良性发展轨道，进一步发挥物业服务企业“最后一公里”的服务价值。