LPR大幅下降 房贷族迎降息利好

　　4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，新一期贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR降20个基点至3.85%；5年期以上LPR降10个基点至4.65%。

　　“这是第三次出现的5年期LPR利率下调，或将刺激购房需求释放。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

　　过去5年期LPR利率基本3个月下调一次，此次出现2个月调整一次的情况，说明利率下调较积极；从下调幅度看，过去都是下调5个基点，而此次下调了10个基点，说明下调力度较大。

　　“近期各地预售证的发放节奏加快，银行贷款也比较积极，配合此次月供压力减少的效应，购房需求有望积极释放，进而带动市场成交量的上升。”严跃进说。

　　100万房贷每月少60元 但不能立享红利

　　“我行提供贷款定价基准转换LPR服务，截至今年7月21日前可网上直接操作，请问是否转换？”北京白领王先生最近接到了中信银行工作人员的电话。3年前，王先生办理了一笔金额为100余万元人民币的商业个人住房贷款。上述工作人员告诉他，如果7月21日前没有选择，届时系统会默认转换为LPR。

　　央行在去年宣布，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这意味着，最终房贷利率取决于LPR与加点共同变化的结果。

　　今年是存量个人住房商业贷款转换LPR的起步之年。中国城市报记者获悉，包括中国银行、中信银行等国内几大商业银行，已在近几个月陆续以电话或短信的形式提醒房贷一族是否转换LPR。

　　记者了解到，目前贷款定价基准转换LPR仅限于商业住房贷款，公积金贷款不包含在内；若申请商业贷款时，有利率折扣或上浮，转换成LPR时将同样保持折扣或上浮；且贷款定价基础利率只能转换一次，转换之后不能再次转换。

　　王先生给自己的房贷算了一笔账：一份100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，采用传统浮动利率贷款方案，目前贷款利率为4.9%（无折扣或上浮），王先生每月的房贷为5307.27元，总利息910616.19元。如果他现在选择转换成LPR，他的贷款执行利率=相应期限品种LPR+加点数值，而加点数值=转换时贷款执行利率（4.9%）-2019年12月公布的五年期以上LPR（4.8%）=0.1%，即10个基点——这10个基点将在王先生30年贷款合同期内保持不变。

　　如果采用4月20日降息前LPR（4.75%）计算，王先生的贷款执行利率=4.75%+0.1%=4.85%，月供为5276.92元，利息899690.58元；如果按4月20日降息后LPR（4.65%）计算，他的贷款执行利率=4.65%+0.1%=4.75%，月供为5216.47元，利息877930.41元。本次降息后，王先生月供将减少60.45元，总利息共可少还21760.17元。

　　但需要注意的是，虽然LPR每月20日对外公布一次，但相应的房贷实际执行利率不会每月调整一次，其调整周期通常为1年。

　　目前多数银行默认重新定价日为每年1月，因此就算王先生现在将房贷转换为LPR，最新房贷利率参考应为2021年1月公布的5年期以上LPR。也就是说，王先生并不能立即享受这份降息红利，他在明年1月前，每月还贷金额并没有改变，仍为5307.27元。

　　不过中信银行工作人员告诉记者，除每年1月外，个人也可以申请和银行重新约定利率调整日，比如放款日对月对日。如王先生的合同放款日为5月15日，他就可以申请该日期为利率调整日，那么王先生在今年5月就可以享受这笔降息福利。

　　个人贷款占比60%以上

　　主基调仍是“房住不炒”

　　记者了解到，1年期LPR下调20个基点，是自去年8月LPR改革以来，降息幅度最大的一次；从利率走势看，五年期LPR利率也呈现连续下行的态势。

　　“本次的降息是在意料之中。”诸葛找房数据研究中心王小嫱对记者表示，疫情之后，货币环境逐渐显现宽松迹象。

　　4月17日的中共中央政治局会议明确提出，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行。因此王小嫱认为，4月降息是大概率事件。

　　为何此次降息中，1年期利息下降基点明显大于5年期下降基点？她表示，这是因为5年期以上的贷款中，个人住房贷款占比较高。这也体现了坚持“房住不炒”，释放出房地产市场调控不放松的信号。

　　今年初，央行发布的《2019年金融机构贷款投向统计报告》显示，银行房地产贷款整体增速呈回落态势。2019年末，人民币房地产贷款余额为44.41万亿元，同比增长14.8%，但增速比2018年末低5.2个百分点，连续17个月回落。其中，个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增长16.7%,比上年末低1.1个百分点。这意味着个人住房贷款占比达到了67.7%。

　　王小嫱表示，从以往降息来看，利率下调确实会刺激购房需求的释放，再加上近期政府频频在供给端释放出宽松迹象，随着疫情防控形势持续向好，购房者入市更为坚定，会带动市场交易量上升。

　　“但不会带来市场价格的大幅上升，‘房住不炒’仍为政策主基调。如果银行资金违规流入房地产市场，将会继续迎来资金违规检查；市场价格上升明显的话，当地房产政策也会进一步收紧。”王小嫱说。

　　深圳出现违规经营贷 

　　需警惕炒房风险

　　资金违规流入房地产市场的现象的确存在。近期，广东深圳楼市“天价房秒光”、近百万“喝茶费”等现象引来多方关注。随之，可获贴息的房屋抵押经营贷被推上风口浪尖。

　　经营贷设立的本意是国家扶持中小企业发展，因此利率相对较低。然而在深圳，有人却以此作为从楼市套利的“捷径”。深圳房价也随之逆势大涨。

　　国家统计局数据显示，深圳3月新房销售价格环比上涨0.5%，二手房方面价格环比上涨1.6%，居于全国之首。

　　4月20日，央行深圳支行发声，要求辖内银行就此排查。同一天，深圳市中小企业服务局发布公告，将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。

　　4月22日，央行深圳支行公布了初步排查情况，表示辖区的确存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

　　“尤其是1年期LPR利率为3.85%，已经属于比较低的水平，这时要严禁通过获得此类违规信贷，来支付购房首付款的做法。”严跃进说。

　　除深圳外，其他城市是否也存在经营贷套利楼市的空间？记者分别致电了北京和河北的几家商业银行，回复是可能性不大。如在北京，针对中小微企业目前虽有贷款优惠政策，利率约为4%左右，但要求较高：首先经营贷只能由公司申请，且对纳税年限、流水、成立时间有一系列严格的审查；贷款抵押物一般需要属地为北京的房产，且无贷款；此外，银行还会对贷后资金用途进行监管等。