楼市调控会松动吗

　　近日，继打响“救市”第一枪的河南省驻马店市被约谈后，广东省广州市取消公寓限购的新政又被叫停。

　　记者注意到，今年2月以来，房地产市场出现政策井喷，全国超过60座城市先后发布了不同程度的房地产调控新政，主要包括减少房企资金压力、延缓公积金月供等手段。

　　驻马店和广州这两个城市的新政为何被叫停？贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受中国城市报记者采访时表示，其他城市的所谓松绑，更多是帮助相关企业应对疫情特殊时期的困难，并不是大规模地鼓励居民加杠杆买房。

　　“广州商住房政策调整，有两方面因素考虑：一是政策引起市场预期的波动，可能会带来房地产市场预期不稳；二是当时发布的政策细则不明确，可能需要进一步细化。”许小乐说。

　　“文件删了，就是不执行”

　　3月3日，广州市政府网站发布《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战 努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，提出48条举措。其中，在房地产领域，商服类项目（公寓、商铺、写字楼）不再限定最小分割单元，不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

　　这意味着，广州公寓限购政策比3年前更为宽松，广州成为一线城市中第一个全面放开商办项目限售的城市。

　　但上述文件在3月3日晚间被删除。记者发现，3月4日22点18分上述文件被重新挂回官网，但有关放松公寓限购的内容不再提及。

　　无独有偶，广州不是第一个出现政策“一日游”的城市。

　　2月21日，驻马店发布出台17项稳楼市政策，包括公积金购房降低首付比例（由30%下调为20%）、给予购房补贴、刺激棚改等措施。不久后上述文件被撤下，2月28日，河南省委、省政府约谈了驻马店市人民政府，重申“房住不炒”。

　　文件被删，原政策精神会继续执行吗？3月5日，驻马店市住建局相关负责人对中国城市报记者表示：“文件删了，就是不执行，目前还没有收到新通知。”

　　新政虽对市场刺激小，

　　但有风向标意义

　　在业内看来，按照3月3日的新政版本，广州取消公寓限购对市场的实际刺激有限，更多是在“救”企业；之所以被叫停，更多是其一定程度上被视作“松绑风向标”而引发舆论关注。

　　广州对公寓的“最严限购”政策可以追溯至2017年。当年3月30日，广州颁布“330新政”，要求商服类物业只能由法人单位购买，个人不能购买，且未完成规划报建手续项目，最小分割单位不得小于300平方米。

　　但这一限制在2018年底迎来松绑。2018年12月，广州市住建委发文提出， 2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的商服类物业，不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。这意味着，个人在广州购买公寓已不受限制。

　　而今年3月3日颁布的“48条文”，是在2018年政策的基础上，将不限售的商服类项目范围扩大，如取消“最小分割单位不得小于300平方米”的限制，一定程度上可以促使“最严330新政”后拿地的开发商分割小户型销售，加速回款，缓解疫情对企业的冲击。

　　但即便如此，广州新政还是遭遇了“松绑一日游”。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，公寓类项目的管控一直被认为是打击炒房的一种手段，贸然放松会产生误解。此外，广州此前政策是一线城市中率先放开的，信号意义较大，因此政策发布应较为谨慎。

　　各城市在微调，

　　专家呼吁为商住房松绑

　　记者注意到，多地陆续出台有关房地产调控放松政策。

　　3月3日，浙江省温州市宣布继续执行“符合条件的优秀本科生买房打7折，租房3折”政策，首批1700多套房将在3月中旬推出；3月3日，江苏省常州市的新政提出对房企实行延期申报纳税和税费优惠、延期缴纳土地出让金、延期缴纳城市基础设施配套费等一系列优惠；3月2日，天津市滨海中关村科技园和宝坻京津中关村科技城两个项目放宽落户及购房限制……在此之前，今年2月期间，江苏无锡、广西南宁、黑龙江鹤壁、江西抚州等城市据都发布了相关房地产救市、稳市的政策。

　　有的放松，有的叫停，未来一段时间楼市走向将如何？严跃进认为，从广州的政策调整来看，说明“房住不炒”仍是重要任务，短期内政策不求太大的变动。而一些尺度过大的放松内容，容易被约谈或“下架”。

　　另一方面，广州新政效应下，各城市对公寓的限购政策再次受到关注。

　　所谓公寓，也叫商住房、商服类项目，是指商业、办公项目。在住宅限购的大环境下，部分商服类项目被设计成酒店式公寓、公寓式办公等“类住宅”销售。

　　过去，公寓类项目因为户型小、购买资格灵活、总价偏低，受到不少刚需人群和投资客的青睐。对企业来说，公寓能加速回款和现金流，2000年以后，大量烂尾项目、商业、酒店等通过分隔产权，以公寓形式销售。

　　但是，随着最近几年全国楼市调控升级，公寓类项目一度被冰封，特别是在一线城市，调控强度最大。

　　许小乐对记者表示，无关疫情，目前商住房冰封状态亟待改变。以北京为例，商住房在北京的库存已达到历史高位。目前，北京商住房存量在售面积为2.2万套，出清周期为53个月。“巨大的销售难度使开发商后续拿地的积极性极低，市场活力丧失，影响后期开发投资。”他说。

　　而对个人居住业主来说，商住房一般是过渡型住宅。许小乐表示，北京商住房调控以来价格出现大幅下滑，部分小区下跌30%以上，且贷款和资质限制了其转让，不利于后期向住宅市场的合理置换，加剧了市场的下行压力。

　　“在各项限制政策与疫情冲击叠加的影响下，今年1—2月北京商住房交易量出现41%的下滑，幅度比住宅市场更大，近600亿元货值的产品存在浪费，急需被盘活。”许小乐认为，除在限购、限售方面调整，相关部门可在商住房转换为城市公共服务设施和出租用房方面，做更多探索。