企业转型城市运营商 扎堆康养新风口

　　12月5日，自然资源部发布《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》，特别提出鼓励利用商业、办公、工业、仓储存量房屋以及社区用房等举办养老机构，养老服务设施用地供应价格在公共服务用地基准地价的基础上打七折等一揽子政策红利。

　　而就在同一天，融创中国在青岛宣布进军康养板块，发布“融爱家”品牌。

　　记者注意到，随着房企转型城市运营商脚步加快，大健康与养老产业已成为重点转型方向，恒大、万科、华润、保利、远洋、泰禾、万达、富力等都已提出类似布局。

　　另一方面，地方政府也在加码“因城施策”，长三角地区、山西、广东省深圳市等地都陆续推出了针对养老产业的政策。

　　养老土地给出“抄底价”

　　《中国养老产业白皮书》的数据显示，预计2020年中国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张，达到22.3万亿元。

　　在业内看来，本次养老新政的最大亮点就是在土地方面给出“抄底价”。

　　自然资源部自然资源开发利用司司长郑凌志强调，这一政策是为了降低养老机构在兴办初期的土地使用成本，鼓励更多有意投入养老产业的机构等进入这个行业。

　　“本来公共服务用地的基准地价就远低于商业和房地产用地的基准地价，在此基础上再打个折，以基准价格的70%确定出让底价，已基本相当于地方政府取得土地的成本。”郑凌志介绍。

　　所谓养老服务设施用地，是指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护等服务的房屋和场地设施所使用的土地。

　　另一方面，在大型康养项目之外，城市核心区的社区型养老也在近年来成为主流养老的一种补充。为了支持这部分低效存量物业改造，新政也提出了5年过渡期政策予以支持。

　　记者注意到，部分城市已联合企业特别是国企，陆续试水存量房屋改造养老。以北京为例，首个由央企和京企联手组建的“首厚康健”城市中心连锁养老社区项目已在去年落户北京，目前已投入运营的两项目——友谊养老社区和朝阳养老社区，就是由过去的酒店改建而来。

　　此外，各地城市的养老政策也在近期密集出台。比如，10月25日山西省发文鼓励外资进入医疗、养老等产业领域；11月19日，国家发展改革委网站发布《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》，鼓励优秀品牌养老服务机构在一体化示范区布局设点或托管经营。

　　养老地产至今还亏钱

　　不过，养老地产虽然前景广阔，在“高投入、慢产出”的周期下，盈利难依然是首要难题。

　　“康养是一个超过10万亿元的行业。这是一个巨大的市场，但也是一个比较难做的市场。”融创中国董事会主席孙宏斌透露，融创首期规划医疗康养项目22个，分布于山东、云南、四川、浙江、海南等省，其中14个已开工建设。

　　融创执行总裁兼北京区域集团总裁荆宏对此也承认，行业还处于一个普遍亏损的状态，今天做养老并不挣钱，不少是通过房地产利润反哺养老。

　　记者了解到，我国养老地产盈利模式主要有以下几种：销售房产、挣租金或者会员费、租售共举。三种模式各有利弊，目前尚无明晰的盈利模式。

　　“养老的本质是服务，不能和地产的盈利能力相比较。” 首厚壹生公司负责人王澎在接受中国城市报记者采访时对此分析认为，首先要摆正心态，不能急于求成；另外，他表示做得好的养老机构是可以获得利润空间的，且这种利润能力是持久、稳定、有增长空间的，关键是要经营好产品和服务。