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“金九银十”作为传统楼市最火热的两个月，一直被房地产企业视作年度销量的最后冲刺阶段，也是业绩的丰收期。
然而中国城市报记者注意到，近两年随着市场调控力度加大、融资端逐步收紧，楼市传统的火热交易场景难以再现，日前部分楼盘扎堆促销打折，力度超过往年同期，甚至有房企发起“全员卖房”，否则就要“被离职”。
降价是噱头还是普遍现象？“金九银十”是否已成为历史？中国城市报记者进行了采访报道。
是“真打折”
但最低折扣难拿到
“全国532家楼盘，闪购7.8折”。2019年“金九银十”的促销第一枪，由恒大率先打响。
在8月20日至10月8日期间，恒大宣布在包括江苏、广东、四川、重庆等全国各地启动大型促销活动，同时继续进行“全员营销”和“无理由退房”。
记者注意到，恒大每年都会有一到两次的全国楼盘降价促销活动，时间大约在每年的2—3月和9—10月，且已延续多年。
但与去年9月才启动打折季相比，今年不但日期提前而且力度更大。记者通过咨询具体楼盘发现，多个项目确实正在打折促销。但购房者普遍能拿到的折扣在9—9.5折。
以恒大官方APP恒房通显示的折扣方案为例，部分新房有9折优惠、双节期间普遍享95折、清尾盘8折、恒房通推荐购房额外98折、一次性付款92折等。但普通购房者一般难以同时满足上述条件。
事实上，除恒大外，多个房企楼盘也开始了促销或降价活动。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对此表示，开发商降价的主要原因是近几个月来市场成交冷淡。
根据国家统计局数据显示，截至今年7月，全国商品住宅销售面积77755.69万平方米，与去年同期相比下降0.4%，同时，商品住宅销售面积累计增速已连续3月下滑。
时代中国“冲千亿”样本
卖不出房就被裁？
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房企加快销售本质都是和销售目标有关，冲刺千亿的房企实际上压力更大。
继恒大打响大促第一枪后，广东广州房企时代中国也宣布推出“全员卖房”，要求在2020年1月15日前，普通员工须每人卖出1套，经理及普通总监每人2套，普通总监以上每人4套，副总裁每人6套。甚至，在规定时间内完成不了卖房指标，员工将会被裁。
“冲千亿”是近几年房企的“小目标”。对于企业来说，千亿是融资的门票和规模发展新起点。而为了冲击千亿规模，他们需要备好粮仓，购入更多土地。
记者注意到，上述企业正是“冲千亿”军团中的一员。
回顾近几年，时代中国在拿地市场上一路高歌猛进，2015年底，在短短两个月内，就曾在广州、佛山连刷三次高价地。今年初，时代中国董事会主席岑钊雄在2018年业绩会上透露，今年买地预算大致为300亿元，是去年的131%。
但激进的拿地策略也为其带来了沉重代价，一方面高价地难入市，如时代中国两年前在广州海珠石岗路拿到的“地王”，占用了大量资金，但至今尚未有入市迹象；另一方面负债攀高，经营性现金流长期为负。据Wind数据，时代中国的经营性现金流自2014年以来均为负数，今年上半年为－27.75亿元。
而发起“全员卖房”，或许也是源于企业自身业绩压力的无奈之举。
时代中国今年定下的年度销售目标是750亿元。但根据8月的业绩公告，它上半年仅完成年度目标的41.64%，前8个月只完成57.52%；而去年同期，两个节点的完成度分别为47%及67%。
不过，承担业绩压力的并不止时代中国一家房企。以今年42家已经发布年度销售目标的房企为样本，上半年目标完成率过半的占40.48%，47.62%的房企目标完成率在40%—50%，更有5家房企目标完成率仅一成有余。
因此进入下半年，“促销售、抓回款”成了众多房企的重要战略。
华侨城在2019年中报表示要“力争开盘节奏再提速、回款周期再缩短，加快现金回流，控制负债率，防范化解各类重大风险。”7月底，富力在内部发文指出2019年下半年的重点工作是“促销售、抓回款”，原则上暂停拿地。8月21日，万科直言不会再在三四线城市拿地，并且将快速销售，积极回款。8月22日，融创也在中期业绩会上表示，今年下半年将考虑暂停拿地。
降价主要在大中城市郊区和三四线城市
房企降价促销，是为了“金九银十”制造噱头，还是真的降价“促销售、抓回款”？
诸葛找房数据研究中心通过选取今年8月、50个区域价格变化作为数据样本分析显示，房企确实开始了降价的步伐，但降价并不是普遍现象，有两类区域仍在涨价。
一类是大中城市的中心城区及开发新区，如北京的朝阳、海淀、丰台，浙江杭州余杭区、江干区，陕西西安的曲江新区、浐灞新区等；一类是环大都城市周边的三四线城市，如环长三角区域的浙江衢州、湖州。
王小嫱对记者说，大中城市的中心城区新房供应稀缺，价格较为坚挺，产业区域具备产业优势，需求相对旺盛；环城市群周边的随着中心城市的价格高及外来人口的购房门槛高，部分需求外溢至周边三四线城市。
而降价区域同样也分为两类，一类是大中城市的郊区，如北京的通州、顺义，上海的奉贤，四川成都的温江区、龙泉驿区。另一类是三四线城市，如湖北黄冈、江苏张家港、广东惠州等。
王小嫱分析，由于大城市中心城区供地有限，新房的供应集中在大中城市的郊区，因此降价空间大；三四线城市在2019年受到棚改弱化及供应高峰的影响，市场开始走弱，量价齐跌。
中介小哥：
北京降价并不明显
二手房一直被认为是体现真实房价的晴雨表。
记者通过咨询北京几位二手房中介发现，比起去年同期，一些区域房价确有小幅下降，但部分学区房仍逆势上涨；而与2016年底的高位相比，多数小区的房价都有了显著回落。
“降价并不明显，但成交量比市场好的时候低不少，卖房周期会长一些。”来自链家的一位中介小哥这样对记者表示。
结合新房与二手房的价格变化，王小嫱认为，当前市场上开发商确实出现降价，但降价并不是普遍现象，大幅降价可能是噱头，购房者应理性对待。至于各大房企会否进一步加大降幅，还需观察九月的市场交易情况。
她预计，今年“金九银十”不会给大家带来较大惊喜，整体成交量与去年持平或弱于往期。
1-7月调控307次
部分政府“一城一策”微调放松
记者注意到，不止是企业，在传统的购房旺季“金九银十”期间，部分地方政府也对购房政策微调宽松。
9月以来，贵州贵阳、浙江嘉兴等地调整了住房公积金贷款政策，包括降低二手房住房公积金贷款最低首付比例、已还清二次申请公积金可全额贷款等，着力支持职工首次购房和改善性购房需求。
9月5日，河南省为改善农村教师住房条件、吸引更多农村教师扎根基层、安心从教，还提出对符合条件的农村教师购房优惠幅度不低于20%。
但这并不意味着调控有放松迹象。7月30日，中共中央政治局召开会议，重申了“房住不炒”，并首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
中原地产研究中心数据显示，7月全国施行房地产调控政策次数为56次。而1—7月，全国施行房地产调控政策达307次，刷新历史记录。
据国家统计局数据，今年7月，全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市为60个，较上月63个继续减少；二手房价格环比下降的城市数量，连续两个月达20个。
不过，易居房地产研究院研究员沈昕认为，未来几个月一些房企由于资金压力会加大推盘力度，预计“金九银十”楼市降价促销现象会增多，不排除前期积压的一些购房需求会释放，楼市成交短期可能出现一定幅度增长。
