2019楼市，风往哪吹

　　更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

　　——2019年政府工作报告

　　房地产作为国家经济发展中的重要一环，不管是其动态走势还是未来发展，都备受政府和社会各界关注，也是历年政府工作报告的热议话题。过去五年来，两会分别以更好解决群众住房问题，因城施策去库存，推进房地产市场健康发展，坚持房地产因地施策，完善住房保障机制等定调楼市发展。

　　2019年全国两会，从政府工作报告、全国人大代表和政协委员的议案、提案、建议等来看，涉及房地产领域的热点有“因城施策”“新型城镇化”“房地产税立法”“宅基地改革”等，涵盖了土地、楼市、城乡建设，关系着广大人民的住房利益，更是房地产从业者布局市场的方向标。

　　我国房地产行业经过近20年的高速发展，已进入“换挡期”。国家统计局数据显示，2018年全国房地产销售面积累计同比增长为1.3%，相较2016年的22.50%、2017年的7.7%，继续减速，房地产行业动力呈现放缓之势。

　　当前，我国楼市调控正处于向长效机制完善落地的过渡关键期，尤其是去年以来，调控地域不断拓展；围绕建立租购并举的住房制度和房地产长效机制，共有产权住房、集体土地上建设住房租赁等许多试点工作均在推进之中。

　　如何把脉2019的楼市？中国城市报记者就今年政府工作报告涉及到楼市的热点问题，采访并梳理了代表委员的相关建议、观点。

　　话题1：

　　因城施策

　　中国城市报记者注意到，今年两会提出的“落实城市主体责任”，与2018年中央经济工作会议强调的“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”紧密呼应。

　　而据不完全统计，目前已经有福建、河南、浙江、安徽、上海以及、长沙、成都、武汉等8省市表示正在试点、研究“一城一策”。

　　杨伟民委员：要发展房地产的长效机制

　　全国政协常委、经济委员会副主任杨伟民认为，房地产特别是二三线城市的房地产存在泡沫，但我们要做的既不能去挤破它，也不能继续让泡沫撑大。我们要发展房地产的长效机制。

　　他表示，房地产领域的风险是防范金融风险的重要方面，应足够重视。

　　话题2：

　　城镇化和城市群建设

　　2019年政府工作报告提到：“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”同时强调，“深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。”

　　朱鼎健委员：不仅要为“建”立法，也要为“拆”立法

　　全国政协委员、观澜湖集团主席兼行政总裁朱鼎健提出，由于我国正处在城镇化快速发展时期，大拆大建成为城市和乡镇更新的重要手段，导致一些建筑不应拆除或被过早拆除。我国城乡的规划建设已完全纳入了依法管理的体系，因此，他建议，不仅要为“建”立法，也要为“拆”立法，拆除城乡建筑应依法合规，让我们的城乡风貌具有历史的延续性，为后人留下时代的印记。

　　杨国强委员：实现农村人口就地城镇化

　　对于近些年来随着我国城镇化和工业化进程的加速推进而出现的“空心村”等社会问题，全国政协委员、碧桂园董事局主席杨国强建议有条件的地区将农民集中到小镇居住，对原来村落开展盘活闲置土地等。

　　同时，他建议因地制宜发展小镇特色产业，建议政府引导和发展适宜农民在小镇就业创业的产业体系，鼓励搬出来的农民和返乡的年轻人在家门口就业创业，从根本上实现农村人口就地城镇化，促进城乡融合发展。

　　话题3：

　　房地产税

　　2019政府工作报告提出，要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后，“房地产税”第三次进入政府工作报告。

　　而与去年表述的“稳妥推进房地产税立法”不同，今年对于房地产税立法的表述从“稳妥”变成到了“稳步”。有委员表示，目前房地产税的出台条件还不成熟，，它的出台时机需要“慎重”和“小心”。

　　周延礼委员：建议减免保险养老社区房产税

　　2007年以来，在保险监管部门的推动下，不少大型保险机构在全国范围内布局养老服务产业。据不完全统计，全国约有中国人寿、泰康人寿、太平人寿、合众人寿、幸福人寿、阳光保险等8家机构投资29个养老社区项目，分布于北京、天津、河北、上海、江苏等东部沿海的近20个省市区，占地面积超过1200万平方米，计划投资金额678.2亿元，部分项目已投入运营。

　　然而全国政协委员、原中国保监会副主席周延礼指出，现在普惠养老机构仍面临供给不足、资金缺口大、专业服务不足等一系列实际问题。他表示，目前在西方国家CCRC(持续照料退休社区)和AAC(活跃长者社区)模式不需要缴纳房产税，但在我国保险养老社区经营过程中所涉及的房产多为自持，仍需缴纳房产税且数额较大。

　　话题4：

　　宅基地改革

　　今年政府工作报告还指出，要推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。

　　与此同时，农村土地改革的立法进程也在推进之中。3月4日，十三届全国人大二次会议新闻发布会发言人张业遂谈到立法工作时介绍说，农村土地承包法将所有权、承包权、经营权“三权分置”的重大改革成果用法律形式确定下来，稳定和完善了农村土地承包关系，给土地承包者和经营者吃下了“定心丸”。

　　蔡继明代表：大量农村宅基地有待“唤醒”

　　土地是房地产重要的生产资料。针对市民普遍关心的房价问题，全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，如果提高可供招拍挂的土地数量，就能有效缓解近几年房地产市场“面粉贵过面包”的现象，给高房价降温。

　　其中一个重要途径就是盘活农村集体建设用地。

　　蔡继明指出，目前农村集体建设用地的面积约为19万平方公里，而城市的城镇建设用地只有9万平方公里；而记者查阅国家统计局最新的数据显示，2018年年末，我国常住人口的城镇化率已达到59.58%。

　　这意味着，目前我国仅有40%的人口居住在农村，但农村的集体建设用地却相当于城市建设用地的两倍。

　　虽然2018年年底，《土地管理法修正案(草案)》在提请十三届全国人大常委会第七次会议进行初次审议时，已经允许集体经营性建设用地入市，并明确了相关入市条件及管理措施，但蔡继明认为这还远远不够。

　　蔡继明指出，目前可供入市的经营性建设用地，多属于农村集体建设用地中的用于乡镇村企业建设用地，占的比重还太少，剩余大量的农村建设用地是宅基地——目前约有3000多万亩的宅基地处于闲置状态，且只能在集体范围内流转使用。

　　因此，蔡继明建议，在土地管理法中取消对农村宅基地使用权流转范围的限制，允许农村宅基地使用权在村庄、城乡间流转。