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2018年，随着调控政策持续加码，房地产进入下半场，如何“活下去”成为众多房企新的一年亟待解决的问题。
然而，就在不少房企纷纷选择瘦身之际，融创中国却逆势而上“买买买”，豪掷125.53亿元人民币接手泛海控股在北京、上海的两个核心地段项目——北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目。
中国城市报记者走访发现，本次泛海出售的两个项目，都位于一线城市稀缺地段，且均在拿地后沉寂了十几年未动工。而目前，两个区域内还有未完成的拆迁部分。
17年的漫漫更新路 泛海承压断臂
“听说融创要来，拆迁的事还想再等等看。”1月24日，北京市朝阳区东风乡辛庄村的一户居民对中国城市报记者说。
东四环东侧、紧邻朝阳公园与CBD，辛庄村所处的位置可谓是北京的“黄金地段”。然而，这里的建筑却破烂不堪，而一墙之外，却是均价10万/平方米的公园豪宅。
据悉，2002年泛海集团与北京市朝阳区东风乡政府、东风乡工商公司等合作开发东风乡地块。2004年8月，泛海随后又取得了国际居住区二期的四块土地，其中就包括融创收购的1号地块。
一晃十几年过去，东风乡大部分的原住居民已经陆续搬迁，这里变身成为北京东四环的豪宅区。但漫长的城市拆迁也让泛海背负了沉重资金压力。
据东风乡辛庄村一位居民透露，2003年时泛海给出的补偿价格就超过1万元/平方米。而原始合同中，泛海应该支付的拆迁补偿款仅为4500元/平方米。
随着近几年国内房价一路飙升，辛庄村所在的地块价值也水涨船高，一些居民认为补偿价格与预期不符，仍在等待。
“这个区域一二手房价倒挂，开盘后两天基本就抢光了，受限价政策影响，一手房均价只有约10万元/平方米，比预期至少降了6万元/平方米。”泛海售楼处一名工作人员对记者表示。
同样的尴尬也出现在上海董家渡地段。这块泛海在17年前就取得的土地地处黄浦江边，堪称上海绝版豪宅地块，周边在售一手房均价普遍超过10万元/平方米，但也因为泛海的“慢动作”，被列入全国典型闲置土地之列。
直到2015年，泛海才宣布初步完成10号地块的拆迁任务，而其余的12、14号两幅地块的拆迁工作目前仍未完结。
泛海大撤退 谁才是真正赢家？
泛海一举打包甩卖京沪两个稀缺地段，是断臂求生还是扔掉了烫手山芋？城市更新大潮启幕，对于融创来说，这又会否变成一块难啃的骨头？
业内看来，泛海此举更像是“减负瘦身”。而事实上，泛海控股董事长卢志强也一直试图把地产业务剥离出上市公司，集中发展金融业务。
对于交易原因，泛海在公告中认为是受近年来房地产调控政策影响，北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型造成了阻碍。
京、沪项目的掣肘已困扰泛海多时。2010年8月，原国土资源部公布1457宗囤地黑名单，泛海国际二期的四宗地块就位列其中。彼时泛海的回应是“改规划、拆迁难”。
那么对于“接盘侠”融创来说，是否能经得起压力？
“作为一线城市上海、北京的核心地块，该地段非常优质和稀缺。”融创负责人对此回应说，此次交易目的是进一步在一线城市补仓巩固稀缺土地储备。同时，这与融创聚焦高端精品和一二线城市的定位匹配，且公司现金流充足。
不过，融创的更新之路也将面临挑战。连续的并购与高杠杆，让融创的负债水平居高不下。根据2018年中期业绩报告显示，当时融创中国的总资产为6699.42亿元，负债总额6064.02亿元，资产负债率为90.52%。
但在新收购的项目中，可供“快销售、快回款”的商品房住宅面积并不多。据北京住建委的文件披露，融创收购的1号地块中，仅有2栋商品房住宅，总建筑面积共9.6万平方米，仅占总地块66.85万平方米的14.4%。
此外，在城市更新的进程中，融创依旧可能面临与泛海类似的拆迁压力。目前上海董家渡12、14号，以及北京东风乡辛庄村的部分地区尚未完成拆迁。
对此，泛海方面负责人告诉中国城市报记者，1号地块目前涉及到建设用地的部分已经拆迁完毕，只剩下少量的非建设用地，如公园绿化等。但对于该辛庄村区域是否属于融创收购部分，上述负责人并未给出明确答复。
“若是此类在建项目还面临动拆迁等成本，以及还有各类融资的压力，那么后续经营方面的压力可能会比较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时分析。
他认为，从泛海直接抛售了北京和上海核心资产100%股权的动作可以看出，类似的操盘并不轻松，企业有些“力不从心”。
万亿存量市场 “看上去很美”
融泛大交易的背后，也折射了房企追逐城市更新的艰难。
近年来，以北上广深为代表的一线城市土地资源日益稀缺，加之部分城市也陆续出台城市更新、旧改、棚户区改造的实施计划，促使城市旧改成为了房企加强土地储备的重要途径。
比如在深圳，有“旧改专家”之称的佳兆业，在2018年的旧城改造中，就涉及包括旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等几乎所有类型的城市更新项目。
据统计，目前全国实施旧改、推出旧改的大中城市达到20个以上，而介入旧改的大中型开发商则在50家以上。
不过，相比于招拍挂，城市旧改虽获取土地的成本较低，但也面临着开发周期长、资金压力大、规划难度高等问题，一些想分一杯羹的房企往往会被迫中途退场。
“旧改项目往往存在一些历史遗留问题需要解决，开发周期比较长，对于资金方面的要求也很高。”严跃进指出，这背后，往往是对房企资金实力、资源调配能力、产品研发能力等的一场严峻考验。
