房地产资产证券化速度加快

　　一方面可以缓解企业融资难题，另一方面又能为市民提供更多投资渠道，房地产资产证券化近两年在国内逐步走热，缓慢入春。 

　　12月26日，戴德梁行联合中国房地产业协会金融专业委员会发布的2018年《亚洲房地产投资信托基金（RE-ITs）研究报告》显示，2018年国内房地产资产证券化市场规模继续保持快速上升势头，仅前10个月成功发行的产品在数量上就已超过2017年总和，发行规模也接近2017年全年总和。 

　　数据显示，截至2018年10月31日，国内已成功发行的房地产资产证券化产品共计93单，发行规模2197.4亿元，涉及办公、零售、综合体、酒店、公寓以及工业物流242处物业。

　　写字楼产品向一线城市集中趋势更明显

　　记者了解到，我国房地产资产证券化产品目前主要包含类REITs（房地产投资信托基金）、CMBS、CMBN三类。在今年10月底已发行的93单中，类REITs发行39单，发行规模772.6亿元；CMBS发行46单，发行规模1254.9亿元；CMBN发行8单，发行规模169.9亿元。 

　　报告指出，中国内地房地产资产证券化市场在经历了4年发展后，呈现出来的亮点之一是就是公寓、酒店、工业物流项目作为产品底层资产，开始更多地参与到市场中。 

　　值得注意的是，这些已发行的房地产资产证券化产品多数集中在一二线城市，其中一线城市占比47.5%，二线城市占比27.7%，三四线城市占比24.8%。 

　　其中，写字楼以及科研办公/产业园向一线城市集中的程度更明显。以办公楼为例，在其发行的45个类REITs产品中，有41个在一二线城市。 

　　对此，戴德梁行高级董事及北中国区估价及顾问服务部主管胡峰分析，这是因为一线城市办公楼在今年第四季度的平均空置率只有8.1%，租金为400多元/月/平方米，但是三四线城市空置率偏高，租金水平只能达到100元/月/平方。 

　　不过胡峰也指出，在消费升级的带动下，以购物中心和商铺为代表的零售类证券化产品，今年以来在三四线城市展开了快速布局，这也为三四线城市在未来的资产证券化市场指明了方向。

　　类REITs到REITs真正“国际化”还有多远

　　虽然房地产资产证券化在我国发展势头较好，但与国际相比，依然存在一定差距。 

　　根据报告，截至2018年第二季度，亚洲市场上活跃的RE-ITs共计168支，总市值达2348亿美元，其中香港、新加坡、日本三地REITs市值合计占比达92%。 

　　“与国外资产证券化市场相比，我们最大的不同就是公募REITs还没有正式入市，目前国内主流多是类REITs产品。”胡峰对中国城市报记者表示。 

　　REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 

　　近年来，中国内地类REITs产品层出不穷，但多为债权性的私募产品，至今并没有在公开市场交易的标准化权益型REITs。 

　　从类REITs到REITs，还需要做哪些准备？ 

　　对此苏宁金融研究院特约研究员江瀚分析，对比国外主流的资产证券化产品，国内称“类”产品的原因是：第一，在交易模式或组织架构上，国内一般以契约型基金为主，国际是以公司型基金为主；第二，资产证券的转让过程，国内有较高税负，但国外一般都免税；第三，国内的“类”产品，需要遵守国家法律的试点要求，但国外有专门对应的法律。因此在法律层面上，国内在没有对此作出明确规定的情况下，只能称为“类”产品。 

　　对于真正REITs的完全出炉，江瀚认为还是需要等待法律完善。“这还要一系列的试点和过程，不是短期内能完成的。”