上一版
放大
缩小
全文复制全国陆续入冬，环京楼市更是跌至冰点。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，一是限购限贷提高了购房门槛，二是北京市场的下行致使环京楼市预期回落，投资者开始退场。
沉寂的楼市锁住了开发商高周转的“七寸”，对于房企来说，不得不来一场漫长的御寒长跑。
今年9月底，万科南方区域的秋季内部会上，率先拉响了要“活下去”的警报。活下去，也成了不少在环京布局房企的“小目标”。
中国城市报记者深入一线实地走访发现，由于京津冀楼市调控力度不减，首付分期、特价房、赠车位等花式促销，成了开发商的新“救命稻草”。
而随着年关将至，为了冲刺业绩快速回款，一些企业甚至不惜铤而走险，捆绑销售。
强制绑车位、绑装修 房企为躲限价打出擦边球
“这是一块限价地，毛坯均价不能超过8000元/平方米，洋房稍微贵一点要10000多/平方米，因为客户还要同时购买车位和精装修。”11月中旬，记者以购房者的身份来到了沧州阳光城翡丽公园项目售楼处，现场一位销售人员这样对记者推介。
上述销售人员表示，目前客户若想购买此洋房，必须签署“三合同”——即在原本购房合同的基础上，同时捆绑车位和精装修。
同样的“套路”也出现在相同地段的荣盛花语馨苑项目上。
花语馨苑项目的销售人员透露，该项目也为毛坯房，售价不超过8000元/平方米的政府限价房，购房者需同时“义务购买”车位及地下室。
北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长、中国民协家居消费专委会律师专家王佳红指出，算上车位等捆绑价格，购房者付出的房款总额，一般高于开发商在房管局的备案价。
“这就意味着，开发商在有意借车位捆绑等措施，规避政府的限价。” 王佳红说。
事实上，由于楼市调控力度不减，在整个环京市场中，捆绑销售的手段并不少见。
时间追溯到今年7月，廊坊市创领小区的业主就曾向记者表示，他遇到过开发商要求分开缴纳购房费和车位费的情况，一个车位被开出天价：约在50万-120万元之间。
而此前在沧州，包括保利花园、保利拉菲公馆、天成岭秀、信友城市之光、宏宇亚龙湾等多个楼盘项目，也都出现了购房者须从装修、车位、地下室或者储藏间中选其一或多项进行绑定购买的“霸王条款”。
房企拿地成本偏高 高负债成阳光城项上利剑
企业铤而走险的背后，或与销售利润摊薄、负债压力过大有关。
“即使这样，按照当时拿地时5000元/平方米的楼面价，以及后期的建工成本、营销成本来算，也没多少利润。”河北省沧州阳光城翡丽公园的销售人员说道。
以沧州阳光城翡丽公园为例，这是闽系房企阳光城进军河北的首个项目。公开资料显示，该项目位于沧州市的经济开发区。
2017年12月18日，阳光城以4.35亿元总价摘得该地块，土地面积8.8万平方米，容积率不高于1.8，不低于1.5。
闽系房企，是中国房地产行业中特立独行的存在，他们以“激进”闻名，信奉“爱拼才会赢”。沧州市场也是闽系房企阳光城在全国三四线城市积极扩张的一个典型代表。
今年9月，一路高歌的阳光城宣布销售额突破千亿，但高周转的背后是高杠杆的压力。一味追求规模增长，也让阳光城一度陷入了高负债、现金流多年为负的财务旋涡中。
2016年，阳光城开始大举拿地扩张。也是这一年，阳光城被冠上和融创齐名的“并购王”。根据财报，2016年，阳光城净负债率快速攀升至256.85%。
特别是在前碧桂园老将吴建斌、朱荣斌加盟后，布局三四线城市的高周转模式被复制，虽然管理层多次尝试去杠杆，但在高速运转的规模扩张下，目前阳光城的净负债率仍处于行业较高水平。
2018年第三季度报告显示，阳光城的净负债率为208%，虽较2017年下降了44.18%，但融资成本提高至7.9%。
业内分析，激增的土地储备是阳光城负债居高不下的主要原因，同时由于很多土地都是中长期项目，因此很难在短时间内在业绩上有所体现。
在这种情况下，如果区域的房地产市场持续低迷或出现突然下滑，势必将对企业的业绩造成严重影响。
沧州项目恰是目前环京楼市的一个缩影。
过去两年，受益于京津翼一体化，楼市热度高涨，也让沧州房价翻了一番；但也随之迎来了限价、限购、限贷等调控新政，如普通住房非本地户籍只能买1套、本地户籍只能买2套，对购买3套以上的本市户籍家庭暂停贷款等。
这或将牵制企业在沧州的销售节奏和回款速度，也将使资金承压。
北方业绩低迷 阳光城为“活下去”持续输血
目前，随着京津冀楼市持续低迷，今年阳光城整个北方区域的业绩并不理想。
在11月2日的公告中，阳光城公布了5大区域的销售情况。在现有大福建、长三角、珠三角、京津冀和内地区域中，仅有京津冀区域1-10月的销售额未超过百亿元，仅45.99亿元。
为了在沧州“活下去”，记者注意到，阳光城一面采用“三合同”规避限价，另一面还在继续为项目“借钱”输血。
11月14日，阳光城发布公告称，将为其持有100%权益的子公司沧州光瑞房地产开发有限公司，提供不超过3.9亿元的融资贷款担保。
沧州光瑞房地产开发有限公司即为阳光城翡丽公园项目的运营主体，阳光城负责人在接受中国城市报记者采访时表示，3.9亿元的款项是该项目开发贷款，资金将用于项目工程建造款的支付。
如果该款项未能按时偿还，是否会对母公司造成新的资金压力？负责人对此表示“并不构成特别大的压力”，截至2018年三季度报告，公司在手货币资金有280多亿元，足够应付短期的偿付需求。
沧州土地市场冷热参半 黄金地段依然坚挺
回顾今年沧州的土地市场，一面是土地陆续出现流拍，另一面则是品牌房企继续挺进。
9月28日，沧州市共有6宗住宅、商服用地拍卖，其中高新区土拍仅荣盛报名GTP-2017-06号地块，最终两宗地块流拍，整场土拍仅持续十多分钟。而在一天前，沧州运河区商服用地CTP-1812土拍也是无人报名，最终流拍。
连环京大地主华夏幸福也开始割肉卖地。10月9日晚间，华夏幸福发布公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。
根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。
即便在楼市遇冷情况下，依然有企业对环京土地热情不减。
10月24日，新城控股宣布以7.59亿元底价拿下新华区地块CTP-1813号宗地，它也是继恒大、碧桂园、保利等头部企业后，进军沧州市场的又一大品牌房企。
虽然在限购、限贷等政策调控下，沧州楼市呈现降温，但记者通过比较发现，核心地段房价依然坚挺。以靠近高铁站的沧州西区为例，受益于政府大楼以及体育馆、图书馆、沧州一中等公共配套设施的搬迁，如天成郡府、天成明月洲、金鼎领域等地区的多数二手楼盘项目，依然保持在1.5万元/平方米的均价以上。
以本地开发商天成为例，据安居客的数据显示，靠近当地植物园的天成明月洲项目，二手房均价仍保持在1.9万元/平方米的高位。
“阳光城翡丽公园和荣盛花语馨苑都在沧州的经济开发区，位置有点偏，是近两年才火起来的区域。”沧州当地一位熟悉房地产行业的人士对记者透露，目前在开发区买房的多是周边人群，市区购房者以投资为主。“附近还有不少城中村和小产权房，尤其调控政策出台以后，基本没有了外地投资客。”在该人士看来，沧州楼市的前景依然不错，特别是在京津冀一小时都市圈的利好下，一些地段好、品质高的楼盘项目还将有一定的升值潜力。
其实，对于环京土地的选择，依然有很高的标准。“土地市场降温的出现，应该要理性对待，并不代表沧州市场的表现不好。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，目前，企业资金链收紧、全国楼市降温，都对企业的投资拿地策略产生了一定影响，导致企业比较保守。
对于沧州市场的未来前景，严跃进表示了肯定，认为后续如雄安利好、房地产市场的反弹等，仍将给沧州带来较好的投资机会。
“从企业拿地来讲，近期如果有积极布局的意向，是可以被鼓励的，因为土地流拍也说明泡沫较少。”严跃进在接受中国城市报记者采访时表示，如遇到资金不足的情况，也可以采取并购、联合开发等其他形式。
