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房地产的风向又变了？
自2016年北京“9·30”新政以来，“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目应运而生，这种地块也成为房企竞相角逐的香饽饽。
8月23日，中国金茂经过三轮竞价后，以20.8亿元的价格拍得大兴区魏善庄镇一地块，成为该房企拍下的首个限竞地。
值得注意的是，中国金茂的住宅产品线以高端改善为主，且仅有府系、悦系、墅系三条产品线；来自机构的统计报告显示，其住宅成交均价也在全国TOP20房企中排名最高，达到34074元/㎡；而旗下运营的金茂万丽酒店、金茂威斯汀大饭店等五星级酒店，更是对外贴上了“高大上”的标签。
此番抢拍限竞地，是否透露着高端房企转型的新信号？限竞房时代，在京拿地的房企如何平衡规模与利润？本报记者近距离观察。
金茂：不涉及战略
8月份的北京土地市场有点冷。全月仅有两块土地成交，且均位于大兴区魏善庄镇，以“限房价、控地价”方式出售。
其中编号DX0701026013地块，最终以20.8亿元的价格被中国金茂斩获。由于该地块为限竞房，已约定项目开售时销售均价不超过40058元/㎡（含全装修费用），且最高销售单价不得超过42061元/㎡（含全装修费用）；同时，该项目执行“7090”政策，未来将会有大量低于90㎡的产品入市。
而此前金茂的住宅产品多定位“豪宅”，且卖得“最贵”。
拍到限竞地，是否意味企业战略有所调整？对此，中国金茂北京负责人告诉中国城市报记者，该举措并不涉及公司战略的调整，住宅会坚持一如既往的高端定位，走精品路线。
针对拍地原因，金茂方面认为看好北京市大兴区新机场规划，及该地块处于南中轴线位置等诸多因素的预期利好，未来将会承担很多首都外溢型及机场、产业园的地缘型客户。
这也得到合硕机构首席分析师郭毅的认同。他说：“大兴虽然位置略偏远，也不是传统的高端居住区，但随着北京第三轮南城计划的启动、大兴新机场明年运营等，临空经济区或对楼市有一定拉动。”
郭毅对记者分析，房企如果想在北京继续扩大市场规模，就必须保证拿地节奏，即使是利润较低的限竞地。
房企开始重回一线城市
加速奔跑的背后，或与公司业绩目标上调有关。
记者注意到，今年是金茂业绩冲“千亿”的重要一年。在8月底召开的中期业绩会上，管理层特别提出调高全年销售目标，从原本的1000亿元，上浮到1200亿元。
根据公司公告，今年1—8月公司已经完成签约额862.9亿元，据透露，金茂在2018年下半年累计可售货值有约900亿元。
此外，随着目前楼市调控政策陆续下沉至三四线城市，部分房企也在考虑重回一线。“过去一段时间，总固守在调控严密的一二线城市，是不能获得业绩增长的。”一位TOP10房企高管对中国城市报记者表示，此前金茂的住宅偏高端，多分布在一二线城市。随着一二线城市调控升级，企业的触角开始伸向其他城市。
从1-7月金茂拿地资金投入比例上看，上海、天津、无锡位居前三，成都、西安、佛山、杭州、武汉紧随其后——但这些热点城市大部分被列入到调控阵营。
在此大背景下，重回一线重点城市，也成为一些房企的共识。“北京、上海一些条件不错的土地，又重新受到房企的关注。”该房企高管直言。
限价之下如何才能不“限质”
虽然统计参数、维度、口径以及路径不同，但各机构的统计数据一致指向，北京已进入限竞房时代。
限竞房在土地出让时就提前锁定了房价，利润摊薄的趋势下，房企如何平衡成本？记者近期走访北京高端住宅较集中的朝阳孙河区域发现，“偷面积”、高周转等，依然是限竞房控制成本的主要“法宝”。
首创远洋禧瑞春秋一名销售人员告诉记者，该楼盘目前正在排号蓄客，有平层、叠拼、合院产品，均价6.9万元/㎡，总价800-3000万元不等。
而作为限竞房，“向地下要面积”的手法也被用在首创远洋禧瑞春秋上。以一个使用面积约近400平米的叠拼产品为例，销售人员表示，在房本上将以地上住宅面积160平米，70年产权；地下仓储面积200平米，50年产权的形式体现，再辅以一定的赠送面积。
而记者这注意到，地下仓储目前并不接受贷款，这也是购房者需要承担的隐形成本。此外，一些传统的公共空间也被纳入赠送环节。
“拿地价6.1万元/㎡，限价7.24万元/㎡，价格比周边二手房便宜1-2万元，我们只能向下做面积才能有利润，把成本抠回一点点。”该销售表示。
以上这种产品在二手市场上是否被买方所接受？该销售坦言，限竞房要取得房本5年后才能上市，未来7-8年的政策变数仍是未知。
除此之外，记者发现，同一区域内的泰禾北京院子二期、中粮瑞悦府也在不同程度上“向地下要面积”。这几个楼盘无疑也是限竞房产品。
然而，限价之下的品质隐患，依然是悬在房企头上的一把利刃。
临近记者发稿时，位于北京西南二环华润昆仑域项目，突然传来业主要求集体退房的消息。因政府限价，项目销售均价为9.5万元/㎡，曾是当年万众瞩目的豪宅产品。但据业主近日出示的交房照片显示，楼盘在墙面、地面、楼梯、大堂等均存在不同程度的“减配”，品质堪忧。
