六大关键词读懂楼市走向

　　编者按

　　今年，在“房住不炒”总基调下，我国房地产市场调控步入深水区，调控政策不断升级，调控城市进一步扩容。除了传统的限购、限售、限贷等政策，2018年上半年，我国房地产市场非常注重市场监管的强化，以规范市场秩序，保障合理购房需求。本期，中国城市报将从六大关键词中，带大家回顾过去半年房地产市场大事件，并对下半年房地产市场发展进行展望。

　　严打炒房和“黑中介”

　　内容提要：2018年6月，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（以下简称《通知》），决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

　　通知强调，要坚持整顿规范和制度建设并重、专项整治和日常监督并重、加强管理和改善服务并重、投诉受理和主动监管并重，建立房地产市场监管长效机制，切实维护人民群众合法权益，不断提高人民群众满意度。

　　点评：今年以来，随着市场热度再起，不少城市房地产乱象丛生。七部委的此次专项行动再次向市场释放了明显信号，不但调控不放松，规范市场行为也绝不手软。先行开展治理的30座城市作为房地产调控的“牛鼻子”，将有利于稳定下半年的全国房地产市场，进一步打击投机炒房，保障老百姓的住房自住需求。期待通过这样的专项治理和专项整治，使房地产市场更加规范。

　　棚改货币化

　　内容提要：我国棚户区改造工程由来已久，早期的棚改基本以实物安置为主，也即对拆迁户给予相应面积的住房进行补偿。

　　到2015年，由于房地产市场出现了库存增加的压力，为了推动楼市“去库存”的进程，我国开始采取由实物安置为主转变为货币补偿为主的做法。年初以来，山东、湖南等棚改大省已明确取消货币化安置比例要求。

　　截至6月底，全国棚户区改造已开工363万套，占今年目标任务62.5%。

　　住房和城乡建设部指出，未来将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。

　　点评：采取货币化安置，一方面可以帮助消化城市商品房库存，另一方面也可以缓解地方政府的资金压力。7月12日，住建部召开会议，要求各地因地制宜推进棚改货币化，进一步合理界定和把握棚改的范围及标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。专家认为，棚改货币化安置政策不是急刹车，而是更加强调控制节奏和规模，以符合各地实际的安置方式推进棚改，确保楼市不大起大落。

　　首套房贷利率持续微升

　　内容提要：延续2017年房贷市场的特点，今年上半年包括刚需在内的首套房贷利率持续微升。

　　据融360发布的今年6月全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比去年6月首套房贷利率4.89%，上升15.34%。以最新全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算，总支付利息约为107.50万元，要比去年同期累计多还16.7万的利息。

　　6月，19家主要银行首套房贷利率最低为基准1.088倍，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行首套房贷利率已较基准利率上浮15.2%。

　　点评：首套高利率、二套高门槛，是目前房地产市场的主要表现。这其中，既有为了抑制房产投机的政策因素，也有资金成本上浮的原因。当前，房贷利率依旧保持上升趋势，首套房及二套房利率均创近两年新高，但从更长周期看，仍然处于较低的水平。多位银行业内人士预测，随着今年银行资金成本上升，下半年房贷额度仍然难言宽松。

　　不动产登记全国联网

　　内容提要：今年6月，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，至此，不动产统一登记制度的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”正式完成，这意味着我国的不动产登记体系进入了全面运行阶段。

　　不动产涉及范围较广，除了土地、房屋之外，还包括森林、耕地、林地、草地，甚至还包括海域。不仅包括城市建设用地，也包括了农村宅基地。

　　数据显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

　　点评：虽然不动产登记不仅仅局限于房产，但因房产与百姓生活息息相关，人们普遍把不动产登记视为征收房产税和推进财产公开的前期准备工作，备受关注。不动产登记全国联网的意义，主要在于减少甚至杜绝不动产权利的重叠、漏登的现象发生，更好地厘清当事人之间的不动产权利界线，提高登记的准确性和权威性，政策制定层面也更容易及时获知各地不动产交易情况，为提高政策的有效性和针对性提供数据支持。

　　摇号购房

　　内容提要：自3月以来，针对抢房大战，以公证摇号为主要特征的新一轮调控潮再度来袭。上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等城市相继发布了公证摇号政策。

　　从摇号群体的侧重看，成都、武汉、西安、长沙、杭州更重视刚需的购房需求，刚需可优先选房或可在摇号项目中直接占据一定比例；上海、南京则对所有购房者一视同仁；深圳是由企业制定具体规则，政府和公证机构负责监督。

　　在刚需的认定标准上，西安和杭州将单身购房者剔除在刚需家庭以外，长沙、武汉和成都则将单身人士划分在刚需购房家庭以内。

　　点评：为遏制部分地方房价不合理上涨、过快上涨，试图让房子回归居住属性，购房摇号应运而生。政策本身是为了购房者的利益，不但让买房变得更公证透明，同时也约束了开发商的行为。然而供需的不平衡，摇中买到就赚到对市场有着非理性的刺激，这也让某些城市在执行中变了味。要想利用摇号政策来暂时缓和住房供求之间的矛盾，必须避免摇号买房流于形式，坚持公平、公正、公开是前提。

　　限制企业购房

　　内容提要：6月20日，审计署发布《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》显示，多家金融机构和企业涉及房地产资产闲置以及炒房现象。

　　6月24日起连续三天，西安、长沙、杭州先后出台调控新政，将“企业购房”拒之门外。

　　西安宣布在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房和二手住房；长沙暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让；杭州要求在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房。

　　点评：针对当下愈演愈烈的企业名义购房做出及时调控，此政策一方面给正常企业购房留下了一定的空间，另外也封堵了部分个人借企业之名炒房的通道。就在7月2日晚间，上海发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，对企业购买住房提出了限制性条件，针对企业购房的限制性政策已经扩大到一线城市。预计，这类政策将会在更多城市得到体现，或将成为下半年楼市精准化调控的手段之一。