城市伤疤为何难以抚平

　　编者按

　　自2006年以来，我国房地产市场朝气蓬勃快速发展。随着房价的上涨，开发商购置土地的积极性增加，不断投入到房产开发的浪潮中。然而不断上涨的开发价格，在让众多开发商赚到盆满锅满的同时，也让不少开发商顶不住压力，许多“烂尾楼”如同补丁般横亘在城市地图中。

　　随着城市建设由粗放的“增量扩张”向集约的“存量优化”开发模式转型，房地产进入存量时代，旧楼改造、烂尾盘活、城市更新等话题逐渐成为热点。地方政府与企业开始积极试水，以期盘活土地资源、化解社会矛盾、防范金融风险，进而提升城市形象。本期，中国城市报重点关注“烂尾楼”改造，以期为城市“烂尾楼”的处置寻找新的曙光。

　　据公开报道，2018年各地多个烂尾已久的项目得以复活，其中昆明23家房企接手44个烂尾楼盘，似乎新一轮存量改造，尤其是改造烂尾楼潮流又将来临。

　　房地产不良资产改造对城市发展有何意义？改造阻碍会有哪些？有何经典案例可供借鉴？日前，中国城市报独家专访了中国社会科学院城市发展与环境研究所土地与房地产室主任李景国及其团队。

　　李景国及其团队指出，近年来，我国的不良资产一直处于攀升状态。2016年末，我国商业银行不良贷款余额1.51万亿元，商业银行房地产业不良贷款余额也增加至577亿元。

　　而积压的房地产不良资产规模更为惊人，据估算，东方、信达、长城、华融等四大资产管理公司2015年的房地产不良资产额已达5895亿元。

　　如果将一些地方资产管理公司的不良资产纳入统计，房地产不良资产规模更大。麦肯锡2017年发布的一份关于地方资产管理公司（AMC）的研究报告显示，到2020年中国不良资产规模将达4.8万亿。

　　“有理由担忧，房地产不良资产规模可能会达万亿元以上。”

　　1 中国城市报：在我国房地产烂尾现象时常发生，对于城市建设和发展，盘活烂尾项目、改造不良资产有何意义？

　　李景国及其团队：首先，有利于盘活闲置资源，促进城市房地产市场健康发展。房子是用来住的，不是用来炒的。房价上涨增加了居民购房压力，房地产不良资产改造，可以盘活土地和房产资源，增加供给，有助于平抑房价。

　　其次，可避免矛盾激化造成社会影响。烂尾项目前期开发是一笔不小的投资，往往连带有银行、供货商、建筑单位、投资人和民间借贷者等多方的资金损失，造成经济纠纷。如果已经销售，购房者不仅因拿不到房子产生纠纷，还有可能造成上访和群体事件。

　　同时，也有助于防范金融风险。中国房地产曾在海南出现大批烂尾楼现象，之所以没有造成过多影响，主要是当时房地产市场尚未在全国形成、海南范围很小。房地产类贷款已经成为银行贷款的主要构成部分，从各国经验看，如果房地产不良资产大面积出现，极有可能出现金融系统的结构性风险。

　　此外，烂尾盘活可以提升城市形象。大多数烂尾楼项目结构不完整，缺乏安全防护，特别是因质量问题责令停工造成的烂尾楼项目，有的还存在随时倒塌的危险，给市民带来重大安全隐患。通过房地产不良资产改造，可以增加政府税收，促进项目周边繁荣发展，提高城市的吸引力。

　　2 中国城市报：一般来说，造成城市房产烂尾的原因有哪些？

　　李景国及其团队：房地产不良资产的成因复杂多样，可以简单的分为房地产企业的内部因素、行业及项目的外部因素。

　　从外部因素来说，受行业政策、经济形势和城市发展等多因素影响，各种调控政策随时间的推移，累积的效果会逐渐显露。

　　2017年，房地产政策由去库存转向限购、限价、限贷、限售，全国主要城市纷纷出台相关政策，一些房地产项目资金成本增大，一些房地产企业资金吃紧，而受首付比例增加、贷款利息提高的影响，居民购房能力明显下降，销售低于预期。市场有效需求不足，房地产项目所受的外部压力进一步加大。而中小房地产企业，抗风险能力弱，一旦市场出现不利的变化，其项目更容易成为不良资产。

　　同时，有关政策变化、管理理念进步、城市规划调整都会对房地产项目产生影响。例如，拆迁政策向禁止强拆迁转换时，可能会导致当期面临拆迁问题的项目开工时间延后、工期延长、企业成本增加，从而导致出现不良资产；招商引资优惠政策的取消、城市片区规划调整等，也都可能给发房地产项目建设带来困难，出现不良资产。

　　中国房地产业的制度体系，也是造成烂尾项目的外部条件。澳大利亚很少有房地产不良资产，主要由于澳大利亚政府在房地产政策的健全和完善方面下足了功夫：在澳大利亚，房地产企业在开发过程中销售率到70%以上才有资格申请开发贷款。如果无法完成销售任务，也不能获得银行贷款，开发建设的资金无法保障房地产开发企业不会贸然施工。

　　另外，澳大利亚政府特别推出了日落条款，保障购房者在房地产企业无法按期交房时，及时拿回购房款和相应损失。

　　在内部因素上，在资金方面，所筹措资金不足或成本较高，都可能导致现金流不足而延期，导致项目亏损和长期烂尾。房地产是资金密集型行业，绝大多数开发企业依靠银行贷款或借款，往往因自有资金不足而更易受到外部因素影响。

　　中国现阶段缺乏有效的信用担保体系，部分企业信用不高，借贷时拿不出有效的信用担保，有时不得不使用成本较高的民间借贷来缓解压力，反而债务越欠越多。住宅类房地产项目的资金回收一般两三年，其中就有少数烂尾项目是因各种原因需要追加资金而被高额利息压垮的。

　　而另一方面，商业地产依靠长期租赁回笼资金，有的招商周期长，有的租金回收不稳定，现金流压力极大。加上目前金融市场上缺乏商业地产所需的长期融资工具支持，商业地产项目债务违约风险尤其明显。

　　在市场越来越规范的背景下，涉及违规、违建、超建的房产项目，会拿不到销售证，造成开发商无法实现销售，变成不良资产。开发商复杂的债权、债务纠纷不能得到及时解决，其开发建设的项目也可能会形成不良房地产资产。

　　另外，开发环节、资金和团队的缺陷，也可能会导致经营管理不善。如市场定位不准、对市场判断失误、设计欠妥造成销售困难，难以回笼资金造成巨额亏损，非法集资而又跑路，拖欠建筑单位款项造成停工，质量不达标而无法通过验收等。

　　3 中国城市报：在房地产不良资产改造的过程中，会遇到哪些难点？

　　李景国及其团队：房地产不良资产的收购过程通常很短，而对其进行改造却不得不面对一个个十分棘手的问题。一个复杂不良资产项目的盘活，需要打通法律、金融、地产、资本市场等各个维度，需要对项目进行深度的信任重组、利益重组和预期重组，并找到合适的单点突破口才可能成功。

　　首先要处理好遗留问题。（1）要与原开发企业的交接，获得后续开发所需的各种文件、资料，以便去办理更名过户手续，并为开工建设做准备。而原开发企业往往由于管理不善、资金紧张等原因导致烂尾，资料缺失、团队解散给后续接手造成困难，原有企业的不配合甚至造成纠纷的情况也很多，造成后续工作很难开展。（2）妥善处置此前遗留的债务纠纷，应对随时可能出现的讨薪要账情况。（3）特别要处理好原购房者的利益，不能因其闹事、集体上访而影响正常的施工和销售。

　　其次，要做政策风险变动准备。改造与新开发项目不同，既要面对遗留问题，又要面对当前政策要求，解决政策前后不一致的问题。大部分房地产不良资产项目已经烂尾几年甚至更长的时间，在较长的周期中一些政策法规与之前可能有变化，接手后可能面对潜在的政策变动风险，很有可能造成项目开发周期延长，随时可能因流动资金不足、政府监管、购房者维权、法院查封等原因而再次停工，甚至可能出现再次烂尾。

　　此外，改造项目的资金成本相对较高，销售收入的提升也颇具难度。（1）资金成本较高。烂尾项目很难获得银行贷款，开发企业不得不自筹资金，很多需要使用利息较高的借款。如果因各种未预料到的原因造成工期延长，也必然增加资金成本。（2）销售收入难提升。过去的项目规划和房型设计很多已经过时，未完工项目长期闲置更容易产生建筑质量问题，加上烂尾楼项目已在社会上造成长期负面影响，人们对烂尾楼潜在风险不确定性的天然抗拒，能吸引到的购房者有限，价格不能定的太高，都会影响销售回款。