深圳18年住房蓝图绘就

　　站在改革开放40周年的新起点，“排头兵”深圳再次掷下改革重磅，为未来18年的住房制度描绘了清晰的路线图。

　　6月5日，深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），提出到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套。

　　其中，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，商品房与保障房比例“四六开”，并要求建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系。

　　接受中国城市报记者采访的专家均认为，此次新政亮点颇多，提高保障房供应至60%、明确人才住房等，都为房地产长效机制的建立按下快进键。

　　“民生居住”成为关键词

　　当前，我国城市罕有发布长达18年的住房制度规划，深圳“房改”可谓史上最长。

　　此次改革意见中，深圳把时间分为近期、中期、远期三个阶段，并将住房拟分为市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类，市场商品住房占住房供应的40%左右，后三类享受政策支持的各占20%左右。

　　中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，深圳确定60：40的比例，将深刻改变住房的基本格局。一般来说，保障性住房和商品性住房的比例，新加坡是80：20，在香港是50：50，而在内地过去20年来一直是商品性住房为绝对主角，只有非常少量的保障性住房。

　　这意味着，和香港、新加坡等先行城市类似，在民生居住中，深圳政府开始承担起更多责任。

　　新政对人才住房、安居型商品房——这两项政策性支持住房分别作出细则，其中人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右。

　　而安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。

　　此外，住房新政还提出，建立人才住房和安居型商品房封闭流转制度。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

　　购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。

　　中原地产首席分析师张大伟在接受中国城市报记者采访时认为，这和北京过去的自住房概念类似，可以避免投机性的购房行为。

　　“二次房改”？专家：不准确

　　1998年是中国楼市划时代的年份，这一年中央宣布取消福利分房，全面开启住宅商品化，被称为“98房改”。

　　2018年，深圳再启房改，将住宅市场化改为租售并举。

　　由于本次新政涉及多项创新制度，因此不少媒体将其视作“二次房改”。对此，首经贸房产系主任、北京房地产法学学会副会长赵秀池认为，该说法并不准确。

　　“自从切断福利分房后，我国的住房制度改革一直在进行，二次房改未必成立。”不过她指出，这次深圳包含人才住房在内的保障住房供应占60%，确实是一个突破，也是这次新政的亮点。

　　在赵秀池看来，新政扩大了保障房的覆盖面，保障房有严格的退出机制，能够更好地落实房住不炒的定位，可以让更多的人实现住有所居。

　　而深圳作为一个年轻的城市，人口的吸引力很强，外来人口占70%，但大部分外来人口却没有属于自己的产权房。“所以，扩大保障住房的供应非常有必要。” 赵秀池对中国城市报记者分析。

　　张大伟也认为，二次房改说法欠妥当，上海、北京等已早先提出保障房计划。

　　2017年，上海市住房发展“十三五”规划提出，来5年预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套——这意味着上海的商品房占比仅有26%，低于深圳。

　　而在北京，按去年发布的5年住宅供地计划，到2021年，北京住房建设安排共150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。

　　不过业内分析，即便如此，深圳未来的市场供需结构或依然紧张。

　　一方面是人口持续净流入带来的需求压力。深圳统计局的数据显示，2017年深圳常住人口新增62万。而随着招才引智计划的不断推进，深圳的人口净流入还在持续。“未来18年，深圳每年不到10万套的供应量，对应一年增加近60万人口，供需结构依然紧张。”张大伟分析称。

　　另一方面是土地的稀缺。根据深圳市的规划，到2020 年，深圳建设用地上限是976 平方公里，而截至2015 年已使用了940平方公里。这意味着，2016 年起，深圳只有30 平方公里的新增建设用地指标，平均每年算下来，仅6平方公里新增建设用地配额。

　　因此，此次深圳房改新政也特别提到了要加强多渠道保障，如增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式；盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征(转)手续用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房等。

　　房企：粤港澳大湾区下的机遇与挑战

　　随着新政出台，深圳房企也将面临新的挑战。

　　值得注意的是，在2017年的房企销售排名前三中，万科、恒大的总部均在深圳，分别以5238亿元、5151亿元的业绩分列二三位，超过了5000亿元大关。

　　2017年8月1日，恒大集团总部正式迁入深圳。据统计，截至2017年底，恒大在深圳已“囤货”33个项目，规划建筑面积2087万平方米，预计可售面积1174万平方米，总货值预估达到6560亿元。

　　同时，楼市调控未能阻止外地房企扎堆进入深圳楼市的脚步，众多外来品牌房企看好深圳的经济活力和发展前景，以竞拍土地和股权收购两种方式进入深圳市场。

　　据不完全统计，目前深圳已经有16家外地品牌房企进入，包括国外房企凯德中国；港企嘉里建设集团、周大福等；闽系房企泰禾集团、中骏置业；有央企背景的信达地产以及国企首创置业等。

　　不过，虽有粤港澳大湾区等红利释放，在房住不炒的定调下，深圳楼市在近期一直相对较“稳”；而据深圳此番新政，“民生”与“保障”将是未来近18年的关键词，意味着留给房企的开发利润空间并不可观。

　　深圳中原研究中心数据显示，深圳新建商品住宅成交均价已连续20个月下降，整体呈现价稳量增格局。

　　站在新时代，房企也开始意识到这个问题，试图由原来的开发型向经营型转变。记者注意到，万科等公司纷纷提出“生活服务商”“城市运营商”等目标，尝试以多元化的方式开展房地产相关业务。