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4月12日，北京万科宣布了其第一个自持租赁项目万科翡翠书院将启动预租的消息。
由于这是2016年北京“930”新政后，首批由企业现场竞拍的100%自持70年的地块，产品项目一经推出，便引发广泛关注。
据悉，为回笼资金，万科推出了“月租金最低1.5万、10年租金180万元起”的预租形式，然而“租金太高，偏离国家中低收入群体初衷”“目前无法规保障预租者权利”“有以租赁名义行销售事实之名”等成为最大争议。
“企业自持租赁房”何去何从？中国城市报记者分别采访了万科相关负责人和业内专家。
万科：地价过高导致无法做成“大众产品”
记者了解到，万科翡翠书院项目位于海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米处。项目有两种主力户型：90平方米三居室和180平方米四居室。
租金方面，90平方米三居室的月租金约为1.5万—1.8万元，180平方米的四居室月租金约为3万—4万元。按规定，租户需要一次性付清首个租期内的全部租金——这意味着，如果按最少花费租一套90平方米、1.5万元/月的三居室，10年全部租金将达180万。
消息一出，不少市民直呼：“太贵了”。
对此，万科相关负责人在接受中国城市报记者采访时表示，翡翠书院的租期计划是3—10年，3年起租；租期越长，总租金折扣越高。
时光追溯到2016年12月，因竞争激烈，万科获取的海淀永丰18号地和19号两块地，自持面积最终达到100%，自持年限为70年，土地单价超过36000元/平方米。
这在一定程度上代表了国家鼓励租赁政策的风向标。随后，万科宣布推出自己的长租公寓产品：泊寓。
然而，万科的首个租赁地块为何没有打造成泊寓产品？设计初期，为何只设计了90、180平方米这两种户型？主力租赁群体是哪些？
“拿地价格109亿元、资金和建安成本50亿元，目前总投入约160亿元——在不考虑后期人力投入的情况下，成本已经到了5万元/平方米。” 万科负责人表示，受当时地价所限，项目注定无法做成“大众产品”。
该负责人对中国城市报记者透露，即使做成“大众产品”，项目的盈利依然困难——在理想状态下，也要30年才能拿回成本，年租金回报率为2%—3%。
据介绍，翡翠书院的主力租户为中关村及周边地区科技人才，定位“家庭型”，如BAT高管等。项目共有1000余套房源，将分批入市：预计2020年，首批交付的租赁房才会正式迎客，房源约100套。
“实验标杆”背后：或有负面示范效应
由于是“业内首次”，万科方面表示，拿地的初心是相应国家租赁号召，打造实验标杆。
在万科看来，10年长租的本意一方面是回流资金，另一方面则是因为期内租金不变，可以给承租人以“安全感”，抵消每年租金上浮的风险。
不过，专家提醒，这种“看上去很美”的愿景暂无法律保障，一次性预付租金存在很大风险。
中央财经大学法学院院长尹飞认为，万科的做法是仿照商品房“预售”创设出的“预租”。
所谓预售，就是业主一次付清全部价款之后，需要等待相当长的时间方可完成交付，再过一段时间才能完成登记取得房屋所有权。但为了保障业主的权益，法律对开发商的契约自由进行了较大限制，例如规定预售的条件、建立预售备案制度并赋予对抗第三人以及司法查封的效力、要求进行预售资金监管等。
而所谓“预租”，目前《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规章政策中，没有任何类似预售制度、维护承租人利益的特别规定。
尹飞表示，提前支付如此一笔庞大租金，一旦发生延期交房、房屋品质未达到约定标准甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形时，由于缺乏制度规范，租客的权益很难得到法律保障。
北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，国家培育发展住房租赁市场的初衷在于，通过租赁市场解决广大中低收入者的居住问题，使买不起房子的群体可以先租房居住。
今年北京两会上，北京市住建委负责人曾披露，截至2017年底，北京市已推出27个企业自持租赁房项目，自持面积约143万平方米，2018年将力争全面开工，尽早竣工使用。
“万科翡翠书院的做法显然背离了国家的政策方向。” 李文杰表示，这或将对后续的自持租赁项目产生负面的示范效应，有损行业龙头企业的形象，也丧失了大企业应有的社会责任感。
“以租代售”被叫停 路在何方？
另一方面，有业内人士指出，万科翡翠书院的做法或有“以租赁的名义行销售之实”之嫌。
记者了解到，2016年北京市住建委联合规土委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明令禁止以租代售及变相销售。
去年3月，万科曾试图与小米合作“众筹建房”，但以租代售的模式，依然受到多个政府部门约谈。
去年12月，媒体报道“中国铁建理想家”项目对外宣传“?企业自持商品房租金一次付10年押金要付20年”，北京市住建委亦立即约谈了其开发建设单位中国铁建北京欣达置业有限公司，叫停了一切相关宣传。
企业自持租赁房路在何方？中国城市报记者还将持续关注。
