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赶在农历新年前夕，万科如愿又抢了次头条。
2月1日上午10：30，着黛色西装、系青蓝领带的郁亮，携着“新总裁”祝九胜，第一次同时在深圳的媒体前公开亮相。
后者选了一身深灰格长西服，配以暗红宽条领带——这种不太“潮”的装扮，与传统“金融男”的标签，略有出入。
“我不太健身。”第一次面对媒体的祝九胜，遥望着几年前成功瘦身的新老板郁亮，显然有几分羞涩。
就在一天前，外界对“祝九胜”这个名字还是一片茫然。
1月31日晚，万科发公告宣布，董事会主席郁亮不再兼任总裁、首席执行官，而祝九胜作为万科合营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理，被董事会聘任为万科总裁、首席执行官。
对于走在改革前沿、被迫随时代波澜挣扎起舞的万科来说，剧变正在发生。
就在10天前，1月23日，67岁的万科创始人王石，在北京水立方为3000名听众作了一场3个半小时的跨年演讲。演讲主题可以概括为“王石的情怀”，业界看来，这更多是一场创始人与老东家的告别秀。
回望近几年的全国房企销售榜，曾经的住宅一哥开始跌落神坛，“万科魔咒”正在被打破——前有碧桂园、恒大农村包围城市，横冲直撞；后有融创等代表的后起之秀，并购汹涌。
从换帅风波、股权争斗，再到收购物流、发力养老、布局长租公寓、进军商业地产，如今的万科已逐步褪去“王石光环”，在多元化道路上越走越远。
34年沉浮。如今谁主万科？从“郁时代”到“九哥王朝”，谁是过客，谁成背影，谁又能带领昔日大哥逆势突袭重回宝座，这一切还将扑朔迷离。
换帅之际 “万宝之争”再起波澜
祝九胜的命运似乎总与“万宝之争”牵扯在一起。
2015年年末，万科因为股权过于分散，宝能通过二级市场多次举牌，超过华润成为万科第一大股东。
值此敏感时期，2015年12月31日晚，万科内部员工却收到了一封关于高级副总裁祝九胜辞职的知会邮件，后者也曾一度被外界视作股权风波的“牺牲品”。
翻开祝九胜的简历，一股国有金融气质扑面而来：在2012年入职万科前，其一直在深圳建行工作近10年；2012—2015年担任万科高级副总裁；2014年至今担任万科全资附属企业、深圳市万科财务顾问有限公司董事长；2016年至2018年1月，担任万科合营企业、深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理。
这样的履历令祝九胜在深圳金融圈小有名气，业内冠以别名“九哥”。就在万科任命公告发出的前一晚，管理层对宝能再次发动了2018年的第一击。
1月30日，万科独立董事刘姝威致信证监会主席刘士余称，请求证监会命令钜盛华已经到期的七个资产管理计划立即清盘，不得续期。
其理由是这些资管计划动了两倍杠杆，违反了《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》。宝能系七个资管计划已经于2017年11月和12月到期，按照证监会的上述规定，理应清盘。
“万宝之争”给万科带来的，除了管理层的换血与精力损耗，更多是无形的焦虑和不安全感——对万科来说，宝能系旗下的钜盛华持有股分数量庞大，如同悬在头顶的一把利剑，随时有可能令34年的心血付之一炬。
再次回归万科的“九哥”，眼下发现自己又处在了“万宝之争”的风口。
不过，作为前辈，郁亮还是当着媒体的长枪短炮给了祝九胜相当肯定——他透露，万科去年实现了5200亿回款，在同业中回款率最高，这种不追求销售金额，只在乎回款数字、以现金流为基础的做法，就是祝九胜加入之后给万科带来的变化。
多元化、“白银时代”错失规模增速？
“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”6年前，王石曾对高管团队喊话，强烈反对万科走多元化。
然而纵观2017年，万科收购普洛斯（物流地产），大举扩张泊寓（长租公寓），推出怡园、隨园、嘉园系列（养老地产），再到最近收购凯德20个购物中心（商业地产），万科似乎正在全盘打翻“王石时代”。
万科管理层显然正极力否定这样的说法。
2014年的王石，态度一转，公开承认“万科做城市配套服务商是必然。”随后接棒者郁亮更是在多个场合强调，万科不是开发商，未来要做的是“美好生活的场景师”。
“没有成功的企业，只有时代的企业，具体的经营策略需要根据市场变化不断调整。”在给中国城市报记者的回复中，万科这样答道。
万科认为，在白银时代，是否领跑已经不能简单用规模衡量，最重要的是保持稳健增长，并率先找到新的发展路径。
“白银时代”正是2014年郁亮对于房地产市场的判断——这个预测在近年来反复被业内探讨，部分追随者曾发出悔恨：对规模的忽视，令他们与依然在高速飞驰的楼市机会失之交臂。
土地是房地产的生产资料。易居研究院智库中心根据房企公开招拍挂的数据统计，截至2017年底，在2017年销售排名前三的房企中，碧桂园持有土地面积6420万平方米，恒大持有土地面积达4965万平方米，万科持有土地面积仅为2808万平方米。
而一直认为房地产还处在“钻石时代”的融创，则在近几年董事长孙宏斌的带领下凶猛并购，也从2016年的全国销售排名七名，一度跃攀至2017年的第四位，销售额达3620亿元。
老商业盘活：建筑设计是硬伤
如今，万科已把更多精力分配在住宅以外——今年伊始，就在商业地产挥出重拳。
1月5日，旗下商业地产平台印力宣布，联合万科和Triwater共同收购凯德20个购物中心，分部在19个城市。
至此，据联商网数据中心统计，万科及印力旗下管理的购物中心数量已仅次于万达。此次交易完成后，新增的95万㎡商业物业，将让万科持有的商业物业面积超过945万㎡。
不过，在我国购物中心阶段性过剩的大背景下，万科的商业之路未必平坦。
2017年6月，商务部发布的《中国购物中心发展指数报告》显示，截至 2016 年底，全国大中型购物中心项目数量已超过4000 家。但同时，在部分城市，购物中心的大量开发已经开始对招商、后期运营产生影响，阶段性的供应过剩风险正逐步积聚。
报告指出，据2016年调查，2015—2016年间，超过50%的新购物中心项目延期开业超过6个月，项目预租周期也从过去的12—18个月延长至19—24 个月。
“在一定程度上，目前的购物中心的确有过剩趋势。”盈怀商业总裁喻浦阳此前接受记者采访时透露，以2017年我国购物中心开业计划为例，年初计划开业约800个，年底只开业了400个，开业率不到50%，成活率则不到20%。
另一方面，记者了解到，被收购的这20个购物中心，平均持有期约10年，项目平均建筑面积约4万㎡，均为凯德早期项目，且多分布在三四线城市。
“这意味着要有一笔额外投入资金，对硬件、设备和装修翻新改造，才能再次拉升业绩。”一位全国排名前20强的房企高管对中国城市报记者表示，早期购物中心的硬伤是建筑缺乏亮点，空间体验性差。“比如商城中庭想开展一些体验业态，就比较困难。”
万科集团高级副总裁、印力董事长兼总裁丁力业表示，未来，印力还将采取自主开发与资产并购并存的路径。这意味着，在盘活老旧购物中心时，万科想追赶“新零售”东风还需要耗费力气。
34载沉浮 谁的万科？
如今，王石的跨年演讲落幕。新总裁祝九胜意外亮相。
在总裁候选人的名单里，万科执行副总裁孙嘉、万科高级副总裁刘肖，都曾是热门人选，两人曾一南一北，成为万科的青年砥柱。
至少，在记者翻开刘肖的微信朋友圈之时，其中并无一丝波澜痕迹。
回顾万科旧史，自其1984年成立伊始，就不太平顺。彼时，万科母公司为深圳特区发展总公司（简称深特发），1985年，母公司想从万科账上调走800万美元，王石誓死不从。自此在万科的控制权上，双方就一直明争暗斗，这一斗就是16年。
直到2000年8月10日，在王石的巧手运作下，深特发同意将手上所持的万科股份转让给中国华润总公司，这场“母子斗”才算告一段落。
不过，华润的大树庇护也未能长久。2015年7月“宝万之争”爆发，面对“野蛮人入侵”，王石复出战斗，一时喊出“不欢迎民营企业成为万科大股东”，把自己推上了风口浪尖。
最终，深圳地铁出手终结僵局。目前万科的持股比例中，深圳地铁占万科公司总股分的比例为29.38%，为第一大股东；宝能系占比为25.4%，为第二大股东。
斗转星移，如今的万科，颇有些34年前的意味。业内推测，祝九胜此番走马上任，很可能有大股东深铁的暗中授意。
不过，王石已去，不知还能有谁奔走战斗。
